양도소득세

단독주택 건물만 따로 사는 자녀에게 증여하면 살던 아파트는 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

국세청은 주택과 부수토지를 다른 세대가 각각 가지면 땅만 가진 사람을 주택 소유자로 보지 않으므로, 단독주택 건물을 별도 세대 자녀에게 증여한 뒤 아파트를 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 자녀의 증여세·취득세, 취득세에서 땅을 주택으로 보는 점, 실질과세 위험을 함께 따져야 합니다.

아파트와 단독주택을 함께 가진 부모가 단독주택 땅은 그대로 두고 건물만 따로 사는 자녀에게 넘긴 뒤 아파트를 파는 방법이 상담에서 자주 나옵니다. 국세청은 이 경우 땅만 가진 부모를 주택 소유자로 보지 않습니다. 다만 같은 땅이 취득세에서는 주택으로 취급되는 등 세목마다 결론이 달라 순서와 서류를 잘못 잡으면 다른 곳에서 세금이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 부부는 2015년에 산 서울 아파트에 살고 있고, 2014년에 산 경기도 단독주택도 한 채 있습니다. 혼인해 따로 사는 34세 아들이 단독주택에 들어가 살고 싶어 해, 부부는 땅은 남기고 건물만 아들에게 증여한 뒤 올해 안에 아파트를 팔 계획을 세웠습니다. 단독주택에는 보증금 1억원의 세입자가 있고 계약은 2027년 봄에 끝납니다. 부부는 땅을 가지고 있어도 아파트가 1세대 1주택 비과세가 되는지, 아들과 부부에게 어떤 세금이 생기는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택 부수토지만 가지고 있어도 주택 수에 들어가나요?

국세청은 주택과 그 부수토지를 같은 세대원이 아닌 사람이 각각 소유하는 경우, 부수토지 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다. 사례에서 단독주택 건물이 별도 세대인 아들에게 넘어가면 부부에게 남는 것은 땅뿐이므로, 아파트를 팔 때 부부는 1주택자로 판단됩니다.

따라서 아파트를 2년 이상 보유했다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있고, 2017. 8. 3. 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 거주도 필요합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 12억원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 아파트 보유기간은 단독주택을 넘긴 날이 아니라 아파트 취득일부터 셉니다.

판단 시점은 아파트 양도일, 곧 잔금일 현재입니다. 증여계약만 하고 등기를 미룬 상태에서 아파트 잔금을 받으면 그날 부부는 여전히 두 집을 가진 것으로 판단될 수 있습니다. 건물 증여 등기와 취득세 납부를 먼저 끝내고 아파트 잔금일을 잡습니다.

자녀가 별도 세대여야 하는 이유는 무엇인가요?

같은 세대원이 건물을 가지면 1세대 기준으로는 여전히 2주택입니다. 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족 단위이고, 자녀가 30세 이상이거나 혼인했거나 일정 소득이 있어야 따로 1세대가 됩니다. 사례의 아들은 혼인해 따로 살므로 요건을 갖춥니다.

주민등록만 옮기고 실제로는 부모와 함께 살면 별도 세대로 인정받지 못합니다. 세무서는 실제 거주지와 생계를 같이 하는지를 봅니다. 증여 뒤 아들이 실제로 그 집에 살거나 세를 놓아 관리하고 있다는 자료를 남겨 둡니다.

아들 세대가 이미 집을 가지고 있다면 이번 증여로 아들 세대가 2주택이 됩니다. 부모의 비과세를 위해 아들이 나중에 자기 집을 팔 때 비과세를 잃을 수 있으므로, 아들 세대의 주택 현황과 처분 계획까지 함께 놓고 판단합니다.

건물만 증여하면 자녀에게는 어떤 세금이 생기나요?

아들에게는 건물 가액에 대한 증여세와 취득세가 생깁니다. 성년 자녀의 증여재산공제는 10년간 5,000만원이어서 이를 넘는 부분에 증여세가 붙습니다. 단독주택 공시가격은 땅과 건물을 합친 금액이라, 건물분을 따로 나눠 평가한 근거를 신고서에 붙입니다.

사례처럼 세입자가 있는 집이면 보증금 반환 채무를 누가 지는지도 정해야 합니다. 아들이 보증금 1억원 반환 채무를 넘겨받으면 그 부분은 부담부증여로서 부모가 아들에게 유상으로 양도한 것이 되어 부모에게 양도소득세가 생기고, 아들의 증여세 과세가액에서는 그만큼 빠집니다.

취득세도 봅니다. 조정대상지역에 있는 일정 가액 이상 주택을 증여로 받으면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 아들이 아버지 땅에 있는 집에 살면서 땅을 무상으로 쓰는 이익이 대통령령으로 정한 기준금액 이상이면 그 이익에도 증여세가 생길 수 있습니다.

부모에게 남는 땅은 다른 세금에서 어떻게 취급되나요?

취득세에서는 다르게 봅니다. 지방세법은 주택의 부속토지만 가진 경우에도 주택을 소유한 것으로 보므로, 부부가 나중에 새집을 사면 이 땅이 취득세 중과 판단의 주택 수에 들어갑니다. 양도소득세에서 1주택이라는 결론이 취득세까지 이어지지 않습니다.

나중에 땅을 팔 때는 아들 집의 부수토지로서 비사업용 토지에 해당하는지를 따로 따져야 합니다. 증여 뒤 얼마 지나지 않아 건물을 다시 부모에게 돌려주면 처음부터 비과세를 받으려고 형식만 갖춘 거래로 보아 실질과세가 문제 될 수 있습니다.

건물 증여 후 아파트 양도 대응 순서

• 세대 확인 - 자녀가 별도 세대 요건을 갖추고 실제로 따로 사는지 봅니다.
• 증여 평가 - 건물분 가액을 따로 평가해 증여세와 취득세를 미리 계산합니다.
• 등기 순서 - 건물 증여 등기를 아파트 잔금일 전에 마칩니다.
• 양도 신고 - 아파트가 12억원을 넘으면 초과분을 신고하고 비과세 근거를 정리합니다.
• 다툼 대응 - 세무서가 증여의 실질을 문제 삼으면 변호사와 소명서, 과세전적부심사, 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 자녀의 세대 분리 실질과 증여 뒤 건물의 사용·관리 상태에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 가족 간 증여와 양도 순서 설계, 실질과세 다툼의 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택 부수토지만 있으면 주택 수에 들어가나요?
  국세청은 주택과 부수토지를 같은 세대원이 아닌 사람이 각각 소유하면 부수토지 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다. 따라서 양도소득세 1세대 1주택 판단에서는 땅만 가진 부모를 주택 소유자로 보지 않습니다.
• 같이 사는 자녀에게 건물을 증여해도 되나요?
  같은 세대원에게 넘기면 1세대 기준으로 여전히 2주택이어서 효과가 없습니다. 자녀가 30세 이상이거나 혼인했거나 일정 소득이 있고, 실제로 따로 살아야 별도 세대가 됩니다.
• 건물만 증여하면 증여세는 얼마인가요?
  건물 가액에서 성년 자녀 증여재산공제 5,000만원(10년 합산)을 뺀 금액에 증여세율을 적용합니다. 단독주택 공시가격은 땅과 건물을 합친 금액이므로 건물분을 나눠 평가한 근거가 필요합니다.
• 부모가 땅만 가진 상태에서 새집을 사면 취득세는요?
  지방세법은 주택의 부속토지만 가진 경우에도 주택을 소유한 것으로 봅니다. 따라서 새집 취득세 중과를 판단할 때 그 땅이 주택 수에 들어갑니다.
• 아파트를 판 뒤 건물을 다시 돌려받으면 안 되나요?
  증여 직후 되돌리면 비과세를 받으려고 형식만 갖춘 거래로 보아 실질과세로 비과세가 부인될 수 있습니다. 돌려받는 것 자체도 새로운 증여입니다.
• 자녀가 부모 땅을 무상으로 쓰면 증여세가 나오나요?
  특수관계인의 부동산을 무상으로 써서 얻는 이익이 대통령령으로 정한 기준금액 이상이면 그 이익에 증여세가 붙을 수 있습니다. 소유자와 함께 사는 주택의 토지는 제외됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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