양도소득세

마당이 넓은 단독주택을 팔면 배율 넘는 땅은 비사업용 토지로 과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 1세대 1주택이라도 건물 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적을 넘는 주택부수토지는 비사업용 토지로 보아 기본세율에 10%포인트를 더한 세율로 과세됩니다. 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배, 수도권 주거지역은 3배가 기준입니다. 지금은 토지이용계획확인서로 용도지역과 정착면적부터 확인해야 합니다.

초과 토지 때문에 집 전체의 비과세가 사라지는 것은 아닙니다. 배율 안의 토지와 주택은 그대로 1세대 1주택 비과세 판단을 받고, 배율을 넘는 땅만 따로 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 3월 수도권 밖 광역시의 도시지역(주거지역)에 있는 단독주택을 샀습니다. 건물이 정착된 면적은 165㎡이고 마당을 포함한 대지는 990㎡입니다. 다른 주택은 없고 2026년 11월 이 집을 9억원에 팔 계획인데, 대지가 넓어서 일부는 비과세가 안 되고 세율도 높다는 말을 듣고 물어 왔습니다. 정착면적의 5배인 825㎡까지는 주택부수토지로 비과세 판단을 받고, 나머지 165㎡는 비사업용 토지로 과세됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집에 딸린 땅은 어디까지 비과세되나요?

1세대 1주택 비과세는 주택이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 안의 토지까지만 미칩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 도시지역 안 수도권의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역은 5배, 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배로 정합니다. 수도권 밖 도시지역에 있는 집이라면 정착면적의 5배까지가 주택부수토지입니다. 비과세 판단 자체는 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년, 양도가액 12억원 이하 같은 요건을 따로 갖춰야 합니다.

• 수도권 도시지역 주거·상업·공업지역 - 정착면적의 3배
• 수도권 도시지역 녹지지역 - 정착면적의 5배
• 수도권 밖 도시지역 - 정착면적의 5배
• 도시지역 밖 - 정착면적의 10배

배율을 넘는 땅은 비사업용 토지가 되나요?

네, 주택부속토지 중 정착면적에 배율을 곱한 면적을 넘는 부분은 비사업용 토지로 봅니다. 소득세법은 비사업용 토지의 한 종류로 이런 초과 토지를 정하고, 배율은 비과세 배율과 같은 기준을 씁니다. 그래서 초과 토지 양도차익에는 기본세율에 10%포인트를 더한 세율이 적용됩니다. 다만 장기보유특별공제는 비사업용 토지에도 적용되므로, 3년 이상 보유했다면 보유기간에 따라 공제를 받습니다.

비사업용 여부는 보유기간 중 일정 기간 이상 그 상태였는지로 판단합니다. 처음부터 초과 토지였다면 보유기간 내내 그 상태여서 비사업용 토지에 해당하는 경우가 대부분입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 수도권 밖 도시지역 주택의 부수토지 중 정착면적 5배까지는 비과세하고, 넘는 부분은 비사업용 토지로 보아 기본세율에 10%포인트를 더한 세율을 적용한다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 양도소득세 월간 질의 사례집은 2017년 1월 부산 도시지역에서 산 주택(정착면적 50평, 대지 300평)을 2023년 2월 팔려는 사안에서, 250평은 비과세하고 50평은 비사업용 토지로 과세한다고 정리했습니다. 함께 인용한 국세청 부동산거래관리과-345(2012. 7. 5.)는 도시지역 안 자연취락지구에 있는 주택도 도시지역 토지로 보아 비과세되는 주택부수토지가 건물이 정착된 면적의 5배 이내라고 답했습니다. 이 회신은 도시지역 배율이 일률적으로 5배이던 때의 것이고, 지금은 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 3배입니다.

이 안내는 1세대 1주택 요건을 갖춘 사실관계를 전제로 합니다. 토지 일부가 녹지지역이거나 도시지역 밖이면 배율이 달라지므로 결론도 달라질 수 있습니다.

초과 토지 세금은 어떻게 나누어 계산하나요?

양도가액과 취득가액을 토지 면적이나 기준시가 비율로 나누어 비과세 부분과 초과 토지 부분의 양도차익을 따로 구합니다. 단순 예시로 대지 990㎡ 중 825㎡가 주택부수토지라면, 토지분 양도차익 가운데 165㎡에 해당하는 몫만 과세 대상입니다. 그 몫에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준에 비사업용 토지 세율을 곱합니다. 2026. 10. 1. 이후에도 배율은 바뀌지 않았지만, 2025. 11. 28. 개정으로 집에 딸린 땅이 수용되는 경우에는 사업인정 고시일 전날의 용도지역을 기준으로 배율을 정하도록 했습니다.

주택부수토지 비사업용 토지 대응 순서

• 용도지역 확인 - 토지이용계획확인서로 도시지역인지, 주거·녹지지역 중 어디인지 확인합니다. 필지마다 용도지역이 다르면 필지별로 배율을 따로 적용합니다.
• 정착면적 확인 - 건축물대장으로 주택이 정착된 면적을 확인합니다. 창고 같은 부속건물이 있으면 주택에 포함되는지 따로 봅니다.
• 배율 면적 계산 - 정착면적에 배율을 곱해 비과세 면적과 초과 면적을 나눕니다. 초과 면적이 작으면 분할·합필 전후 사정도 함께 봅니다.
• 양도차익 안분 - 초과 토지 몫의 양도차익을 계산하고 장기보유특별공제와 비사업용 토지 세율을 적용해 예정신고합니다.
• 불복과 경정청구 - 배율이나 용도지역 판단이 잘못돼 과세되면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 신고를 잘못했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지가 여러 필지로 나뉘어 있거나 용도지역이 섞여 있으면 토지대장과 토지이용계획확인서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분에 대한 심판청구와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택부수토지 배율은 무엇을 기준으로 정하나요?
  배율은 토지가 있는 곳의 용도지역으로 정합니다. 도시지역 안 수도권의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다. 용도지역은 토지이용계획확인서로 확인하고, 필지마다 다르면 필지별로 따로 적용합니다.
• 초과 토지에는 세율이 얼마나 붙나요?
  배율을 넘는 주택부속토지는 비사업용 토지로 보아 기본세율 6%부터 45%에 10%포인트를 더한 16%부터 55%의 세율을 적용합니다. 과세표준 1,400만원 이하는 16%, 10억원 초과 구간은 55%입니다. 지정지역에 있는 비사업용 토지라면 여기에 10%포인트가 더 붙습니다.
• 초과 토지도 장기보유특별공제를 받나요?
  받습니다. 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상인 토지와 건물에 적용되고, 비사업용 토지는 공제 배제 대상에 들어 있지 않습니다. 보유기간 3년 이상이면 6%, 15년 이상이면 30%까지 공제율이 올라갑니다. 1세대 1주택에 적용되는 높은 공제율은 초과 토지에는 적용되지 않습니다.
• 초과 토지 때문에 집 전체 비과세가 안 되나요?
  그렇지 않습니다. 배율 안의 토지와 주택은 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세 판단을 받고, 배율을 넘는 부분만 과세됩니다. 다만 집과 땅의 양도가액 합계가 12억원을 넘으면 고가주택으로 12억원 초과분에 대해서는 비과세 부분에서도 과세됩니다.
• 땅 일부가 수용되면 용도지역은 언제 기준인가요?
  집에 딸린 땅의 전부나 일부가 공익사업으로 협의매수되거나 수용되는 경우에는 사업인정 고시일 전날 현재의 용도지역을 적용합니다. 다만 사업인정 고시일 전에 그 토지를 취득한 경우에 한정됩니다. 개발로 용도지역이 바뀌어 배율이 줄어드는 불이익을 막으려는 규정입니다.
• 처음부터 넓은 땅이었으면 무조건 비사업용인가요?
  비사업용 토지는 보유기간 중 정해진 기간 이상 그 상태였는지로 판단합니다. 보유 5년 이상이면 양도일 직전 5년 중 2년 초과, 직전 3년 중 1년 초과, 보유기간의 40% 초과를 모두 충족할 때 비사업용입니다. 처음부터 초과 토지였다면 보통 이 기준을 모두 넘습니다.
• 세금이 잘못 계산되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  신고한 세액이 많았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 이의신청은 선택 절차이며, 기한은 모두 처분을 안 날이나 통지를 받은 날부터 셉니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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