양도소득세

공부상 지목은 논인데 주차장으로 써 왔다면 비사업용 토지는 어떻게 판단하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

비사업용 토지를 판단할 때 지목은 토지대장보다 실제 이용 현황이 기준이고, 현황이 분명하지 않을 때만 대장을 따릅니다. 공부상 논을 주차장으로 썼다면 주차장 기준으로 보며, 소유자가 직접 주차장운영업을 하지 않았다면 사업용으로 인정받기 어렵습니다. 용도가 바뀐 땅은 기간별로 나눠 사업용 기간을 합산합니다.

토지대장의 지목과 실제 쓰임이 다른 땅은 생각보다 많습니다. 비사업용 토지인지를 따질 때는 대장에 적힌 지목보다 실제로 어떻게 써 왔는지가 먼저입니다. 그래서 대장상 논이라는 이유만으로 농지 기준을 적용받을 수 있다고 기대하면 판단이 어긋납니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」과 같은 법 시행령으로 설명합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2015. 3. 공부상 지목이 답인 땅을 샀습니다. 2016. 5.부터는 이웃에게 땅을 빌려주었고, 이웃이 자갈을 깔아 유료 주차장으로 운영해 왔습니다. G씨는 2026. 9. 이 땅을 팔기로 계약했고 잔금은 2026. 11.에 받을 예정이었습니다. 대장에는 여전히 답으로 되어 있는데 농지로 보는지, 주차장으로 썼으니 사업용으로 볼 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지목은 대장과 실제 이용 중 무엇을 기준으로 보나요?

비사업용 토지 규정을 적용할 때 농지·임야·목장용지와 그 밖의 토지의 구분은 사실상의 현황으로 판단합니다. 사실상의 현황이 분명하지 않을 때만 공부상 등재 현황을 따릅니다.

법원도 같은 기준을 적용합니다. 공부상 답인 토지를 주차장으로 써 온 사안에서, 법원은 그 땅을 주차장으로 보고 비사업용 토지 해당 여부를 판단해야 한다고 보았고 대법원은 심리불속행으로 상고를 기각했습니다. 현황을 나대지로 보거나 대지를 기준으로 판단해 달라는 납세자 주장은 받아들여지지 않았고, 주차장으로서 시행령이 정한 주차장용 토지 요건에도 해당하지 않는다고 보았습니다.

이 기준은 납세자에게 불리하게만 작동하지 않습니다. 대장상 대지나 잡종지라도 실제로 농사를 지어 왔다면 농지로 보아 재촌·자경 요건을 따질 수 있습니다. 결국 어느 쪽이든 실제 이용을 보여 주는 자료가 결론을 정합니다.

재산세도 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 부과합니다. 비사업용 판단에서 재산세 과세 구분을 참고하는 경우가 있어, 그동안 받은 재산세 고지서의 과세 구분도 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.

실제 현황이 주차장이면 어떤 기준을 적용하나요?

주차장으로 쓴 땅은 농지·임야·목장용지가 아닌 그 밖의 토지로 분류됩니다. 그 밖의 토지는 재산세가 비과세·면제되거나 별도합산·분리과세 대상이 되는 경우, 또는 거주나 사업과 직접 관련이 있다고 볼 토지에 해당해야 비사업용에서 빠집니다.

주차장용 토지로 인정받는 경우는 정해져 있습니다.

• 「주차장법」상 부설주차장으로서 설치기준면적 이내인 토지
• 업무용자동차를 반드시 보유해야 하는 사업의 차고 토지(최저차고기준면적의 1.5배 이내)
• 주차장운영업을 하는 사람이 직접 소유하며 노외주차장으로 쓰는 토지로서 1년간 수입금액이 토지가액의 일정 비율 이상인 토지

G씨처럼 땅을 빌려주고 다른 사람이 주차장을 운영했다면 소유자가 주차장운영업을 한 것이 아니어서 이 기준에 들어가기 어렵습니다. 수입금액 비율도 소유자 본인의 사업 수입으로 계산하기 때문입니다. 받은 임대료만으로는 사업용 기간을 인정받기 어렵다는 점을 미리 알고 계약 조건을 정해야 합니다.

G씨는 2016. 5.부터 잔금일까지 약 10년 6개월 동안 주차장으로 빌려준 상태였습니다. 그 전 약 1년 2개월도 경작하지 않았다면 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 소유기간 60% 중 어느 기준도 충족하기 어렵습니다.

보유 중에 지목이나 용도가 바뀌면 어떻게 판정하나요?

비사업용 토지는 소유기간 전체를 놓고 기간기준으로 판정합니다. 소유기간이 5년 이상이면 아래 세 가지 중 하나라도 충족할 때 사업용으로 봅니다.

• 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업에 사용
• 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업에 사용
• 전체 소유기간의 60% 이상 사업에 사용

소유하는 동안 지목이나 실제 용도가 바뀐 땅은 기간을 나누어 봅니다. 국세청은 바뀌기 전과 후를 각각 그 지목의 기준으로 따진 다음, 사업용으로 인정되는 기간을 합산해 위 기간기준을 적용합니다. 예컨대 처음 몇 년은 재촌·자경한 농지였고 그 뒤 직접 운영한 주차장이었다면 두 기간을 모두 사업용 기간에 넣을 수 있습니다.

실제 현황은 무엇으로 입증하나요?

사실상의 현황은 납세자가 주장하는 쪽에서 자료로 보여야 합니다. 세무서는 항공사진, 현황 사진, 재산세 과세 내역, 임대차계약서, 사업자등록과 수입금액 신고 내역을 대조합니다. 연도별 항공사진은 공개된 자료로도 확인할 수 있어 세무서도 자주 씁니다.

농지로 인정받으려면 경작 사실과 함께 농지 소재지 거주와 직접 경작을 입증해야 합니다. 주차장 운영으로 인정받으려면 본인 명의 사업자등록과 연간 수입금액 자료가 있어야 합니다. 이 자료가 없으면 대장상 지목과 관계없이 비사업용 토지 세율인 기본세율에 10%포인트를 더한 16~55%가 적용될 수 있습니다.

지목과 실제 이용이 다른 토지 양도 대응 순서

• 현황 기간표 작성 - 취득일부터 잔금일까지 실제 용도와 이용자를 연도별로 정리합니다.
• 용도별 기준 대입 - 농지 기간은 재촌·자경, 주차장 기간은 운영 주체와 수입금액 비율로 따집니다.
• 기간기준 계산 - 직전 5년·직전 3년·소유기간 60% 기준 중 충족하는 것이 있는지 일수로 계산합니다.
• 입증자료 확보 - 항공사진, 재산세 내역, 사업자등록, 임대차계약서를 잔금 전에 모읍니다.
• 예정신고 - 판단 근거를 정리해 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 안에 신고합니다.
• 과세예고 대응 - 비사업용으로 보아 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기간별 실제 용도와 운영 주체, 입증자료의 범위에 따라 사업용 기간이 달라집니다. 법무법인 윤성은 비사업용 토지 판단이 걸린 양도소득세 예정신고 검토와 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지대장 지목이 논이면 농지로 보나요?
  아닙니다. 비사업용 토지 판단에서 지목은 실제 이용 현황으로 정합니다. 대장상 논이라도 실제로 주차장이나 창고 부지로 썼다면 그 용도를 기준으로 판단하고, 현황이 분명하지 않을 때만 대장 지목을 따릅니다.
• 주차장으로 쓴 땅은 사업용으로 인정되나요?
  주차장운영업을 하는 소유자가 노외주차장으로 쓰고 1년간 수입금액이 토지가액의 일정 비율 이상이면 사업용으로 봅니다. 「주차장법」상 부설주차장이나 업무용 차고도 기준면적 안에서 사업용으로 인정됩니다.
• 땅을 빌려주고 임차인이 주차장을 운영했다면요?
  소유자가 주차장운영업을 한 것이 아니어서 주차장운영업용 토지 기준에 들어가기 어렵습니다. 수입금액 비율도 소유자 본인의 사업 수입으로 계산하므로, 임대료만 받은 기간은 사업용 기간으로 넣기 어렵습니다.
• 보유 중 용도가 바뀌면 어떻게 판단하나요?
  기간을 나눠 각 기간의 실제 지목 기준으로 사업용인지 따진 뒤 사업용 기간을 합산합니다. 합산한 기간이 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년, 소유기간 60% 중 하나를 충족하면 사업용으로 봅니다.
• 비사업용 토지가 되면 세율은 얼마인가요?
  기본세율에 10%포인트를 더한 16%부터 55%까지의 세율이 적용됩니다. 보유기간이 2년 미만이면 단기 보유 세율로 계산한 세액과 비교해 큰 세액을 내고, 장기보유특별공제는 그대로 적용됩니다.
• 과세예고통지를 받으면 언제까지 다툴 수 있나요?
  통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 연도별 이용 현황 자료와 사업용 기간 계산표를 붙여 비사업용 판단의 사실관계를 다투고, 결정 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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