양도소득세

산 지 1년 2개월 된 나대지를 팔면 단기세율과 비사업용 토지 세율 중 무엇을 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

단기세율과 비사업용 토지 세율 두 가지로 각각 계산해 큰 세액을 냅니다. 1년 이상 2년 미만 보유한 토지는 단기세율 40%, 비사업용 토지는 16~55%여서 과세표준이 약 2억 5천만원 이하이면 40%가 더 큽니다. 한쪽 세율만 적용해 신고하면 차액에 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 붙습니다.

산 지 2년이 안 된 땅을 팔면서 그 땅이 비사업용 토지이기도 하면 세율이 두 가지 겹칩니다. 법은 이때 각 세율로 계산한 세액 중 큰 것을 내도록 합니다. 신고서에 한쪽 세율만 적용하면 나중에 차액과 가산세를 함께 내게 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025. 7. 14. 주차장을 하려고 나대지를 3억원에 샀지만 허가 문제로 아무것도 하지 못했습니다. 그러다 2026. 9. 21. 이 땅을 4억원에 팔았고, 보유기간은 1년 2개월입니다. 세무 프로그램으로 계산해 보니 비사업용 토지 세율로는 2,800만원대가 나왔는데, 지인은 단기세율 40%가 더 높을 수 있다고 했습니다. C씨는 어느 세율로 신고해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하나의 땅에 세율이 둘 겹치면 어떻게 계산하나요?

토지와 건물은 보유기간 1년 이상 2년 미만이면 과세표준의 40%, 1년 미만이면 50%의 단일세율이 적용됩니다(주택은 60%, 70%). 비사업용 토지는 기본세율에 10%포인트를 더한 16~55%의 누진세율입니다. 한 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 각각 계산한 산출세액 중 큰 것이 세액입니다.

C씨의 양도차익 1억원에서 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 9,750만원입니다. 단기세율 40%로는 3,900만원, 비사업용 토지 세율로는 2,416만원에 8,800만원 초과분 950만원의 45%를 더한 2,843만 5천원입니다. 큰 쪽인 3,900만원이 산출세액이고, 지방소득세는 따로 붙습니다.

2년이 안 된 땅은 어떤 경우 비사업용 토지가 되나요?

소유기간이 2년 미만인 땅은 사업에 쓰지 않은 기간이 소유기간의 40%를 넘으면 비사업용 토지가 됩니다. 기간은 일수로 셉니다. C씨처럼 산 뒤 한 번도 쓰지 못한 나대지는 소유기간 전부가 사업에 쓰지 않은 기간이므로 이 기준에 걸립니다.

반대로 소유기간의 60% 이상을 주차장처럼 사업에 썼다면 비사업용 토지가 아닙니다. 다만 보유기간이 2년 미만이면 어차피 단기세율과 비교하므로, 과세표준이 크지 않을 때는 비사업용 여부가 결과를 바꾸지 않는 경우가 많습니다.

취득 뒤 법령에 따라 사용이 금지되거나 제한된 토지는 그 기간을 비사업용 판정에서 사업에 쓴 것처럼 봅니다. C씨처럼 허가 문제로 땅을 쓰지 못했다면, 단순히 허가가 늦어진 것인지 법령상 제한 때문이었는지를 서류로 가려 봐야 합니다.

어느 세율이 더 큰지는 언제 바뀌나요?

1년 이상 2년 미만 보유한 땅은 과세표준이 약 2억 5천만원 이하이면 단기세율 40%가, 그보다 크면 비사업용 토지 세율이 더 큽니다. 1년 미만이면 단기세율 50%가 대부분 더 크고, 과세표준이 약 13억 2천만원을 넘어야 비사업용 토지 세율이 앞섭니다. 그래서 큰 땅일수록 비사업용 판정이 실제 세액을 가릅니다.

같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 계산이 한 번 더 바뀝니다. 과세표준 합계에 기본세율을 적용한 세액과 자산별 세액의 합계 중 큰 것을 내야 하므로, 확정신고 때 다시 비교해야 합니다.

몇 달 더 가지고 있다 팔면 세금이 얼마나 달라지나요?

같은 땅을 언제 파느냐에 따라 적용 세율이 바뀝니다. C씨의 과세표준 9,750만원을 기준으로 보면, 1년이 되기 전에 팔았다면 50%로 4,875만원, 1년 이상 2년 미만이면 40%로 3,900만원입니다. 2년을 넘겨 팔면 단기세율이 빠져 비사업용 토지 세율로 계산한 2,843만 5천원만 남습니다.

C씨가 10개월쯤 더 기다려 2027년 7월 이후에 팔았다면 산출세액이 1,056만 5천원 줄어드는 셈입니다. 다만 그사이 땅값이 바뀌고, 2년을 넘긴 뒤에도 사업에 쓰지 않은 기간이 길면 비사업용 토지로 남습니다. 보유를 늘리는 것이 유리한지는 거래 일정과 함께 따져 봐야 합니다.

신고 때 자주 틀리는 것은 무엇인가요?

가장 흔한 것은 비사업용 토지 세율만 적용하고 단기세율과 비교하지 않는 경우입니다. 차액은 과소신고로 보아 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 붙습니다. 법정신고기한 뒤 6개월 안에 수정신고하면 과소신고가산세의 50%, 1년 안이면 30%를 덜어 주지만, 세무서의 해명 통지를 받은 뒤에는 감면이 없습니다.

보유기간을 잘못 세는 경우도 많습니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지이고, 양도일은 잔금을 받은 날이 원칙입니다. 며칠 차이로 1년 또는 2년 경계를 넘는지가 세율을 바꾸므로 잔금일을 먼저 확인합니다. 3년 미만 보유한 땅은 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

단기 보유 토지 양도 대응 순서

• 보유기간 확인 - 살 때와 팔 때의 잔금일·등기일로 1년, 2년 경계를 확인합니다.
• 사업 사용 기간 정리 - 주차장·임대 등으로 쓴 기간을 일수로 계산해 40% 기준을 따져 봅니다.
• 두 세율 비교 - 단기세율과 비사업용 토지 세율로 각각 계산해 큰 세액으로 신고합니다.
• 수정신고 검토 - 이미 낮은 세율로 신고했다면 해명 통지를 받기 전에 수정신고합니다.
• 해명과 불복 - 사업 사용을 인정받지 못해 과세예고통지를 받았다면 변호사와 사용 증빙을 정리해 과세전적부심사를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보유기간 경계와 실제로 사업에 쓴 일수, 같은 해 다른 양도에 따라 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 비사업용 토지 판정과 양도소득세 해명, 과세전적부심사를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2년 안에 판 비사업용 토지는 세율을 어떻게 정하나요?
  단기세율(1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%)과 비사업용 토지 세율(16~55%)로 각각 계산해 큰 세액을 냅니다. 한 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 큰 산출세액을 적용하도록 법이 정하고 있습니다.
• 과세표준이 얼마일 때 비사업용 토지 세율이 더 커지나요?
  1년 이상 2년 미만 보유하면 과세표준 약 2억 5천만원을 넘을 때, 1년 미만이면 약 13억 2천만원을 넘을 때 비사업용 토지 세율이 단기세율보다 커집니다. 그보다 작으면 단기세율로 낸다고 보면 됩니다.
• 2년이 안 된 땅은 언제 비사업용 토지가 되나요?
  소유기간이 2년 미만이면 사업에 쓰지 않은 기간이 소유기간의 40%를 넘을 때 비사업용 토지가 됩니다. 기간은 일수로 계산하므로 사업에 쓴 날짜를 임대차계약서나 사업자등록으로 입증해야 합니다.
• 비사업용 세율로만 신고했는데 단기세율이 더 크면 어떻게 되나요?
  차액은 과소신고로 보아 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 붙습니다. 해명 통지를 받기 전에 수정신고하면 기한 뒤 기간에 따라 과소신고가산세를 90%에서 10%까지 감면받을 수 있습니다.
• 1년 조금 넘게 가진 땅도 장기보유특별공제를 받나요?
  받지 못합니다. 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상인 토지·건물에만 적용됩니다. 단기 보유 토지는 양도차익에서 기본공제 250만원만 빼고 두 세율로 각각 계산해 큰 세액을 냅니다.
• 같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 계산이 달라지나요?
  달라집니다. 과세표준 합계에 기본세율을 적용한 세액과 자산별로 계산한 세액의 합계 중 큰 것을 내야 하므로, 다음 해 5월 확정신고 때 두 방식으로 다시 비교하고 차액이 있으면 추가로 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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