양도소득세

부모님과 같이 살다 세대를 나눈 뒤 각자 집을 팔면 보유기간은 언제부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

부모와 자녀가 세대를 나눈 뒤 각자 집을 팔면 보유기간은 각자 그 집을 취득한 날부터 세고, 세대분리일부터 2년을 다시 채울 필요는 없습니다. 1세대1주택 여부는 양도일 현재 세대를 기준으로 판단하고, 2021~2022년 재기산 규정에서도 세대분리는 재기산 사유가 아니었습니다. 지금은 자녀가 별도 세대 요건을 갖췄는지와 실제로 따로 사는지부터 확인하십시오.

세대를 나눈 날부터 2년을 새로 채울 필요는 없습니다. 부모와 자녀가 각자 파는 집의 보유기간은 각자 그 집을 취득한 날부터 셉니다.

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B씨는 서른다섯 살 직장인으로, 2022년에 아파트 한 채를 사 두고 세를 준 채 부모님 집에서 함께 살았습니다. 부모님도 그 집 한 채만 갖고 있었습니다. 2025년 3월 B씨가 직장 근처로 전입해 세대를 나눴고, 2026년 가을 부모님은 살던 집을, B씨는 자기 아파트를 각각 팔려고 합니다. B씨는 세대를 나눈 날부터 2년이 지나야 둘 다 비과세가 되는지 물었습니다. 두 집 모두 취득 당시 조정대상지역이 아니었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세대를 나눈 뒤 각자 판 집 보유기간은 언제부터인가요?

세대분리 뒤 각자 파는 집의 보유기간은 각 집을 취득한 날부터 양도일까지입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1세대1주택 보유기간을 「소득세법」 제95조 제4항에 따라 계산하고, 이 조항은 자산의 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 봅니다.

B씨 아파트는 2022년에 취득했으므로 2026년에 팔면 보유기간이 2년을 넘습니다. 부모님 집도 부모님이 취득한 날부터 셉니다. 세대분리일은 보유기간 계산과 관계가 없습니다.

1세대1주택인지는 언제를 기준으로 보나요?

1세대1주택 비과세는 양도일 현재 그 세대가 국내에 1주택을 보유하는지로 판단합니다. 세대를 나눈 뒤 양도하면 부모 세대와 자녀 세대를 따로 보므로, 각 세대가 집 한 채씩만 갖고 있다면 각각 1세대1주택이 될 수 있습니다.

세대분리는 서류만으로 인정되지 않습니다. 소득세법은 1세대를 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족단위로 정하므로, 실제로 다른 곳에 살면서 생활비를 따로 쓰는 상태여야 합니다. 주민등록만 옮기고 계속 함께 살았다면 세무서는 같은 세대로 볼 수 있습니다.

배우자가 없는 자녀도 따로 1세대가 되나요?

배우자가 없는 자녀는 법이 정한 사유가 있어야 부모와 별도 1세대가 됩니다. 나이가 30세 이상이거나, 배우자가 사망하거나 이혼했거나, 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다. 미성년자는 원칙적으로 소득 요건으로 별도 세대가 될 수 없고, 결혼·가족 사망 등으로 1세대 구성이 불가피한 경우만 예외입니다.

B씨는 서른다섯 살이므로 나이 요건을 갖춥니다. 20대 자녀라면 근로소득이나 사업소득이 이 기준을 넘는지 소득금액증명으로 확인해야 합니다.

2021년부터 2022년 5월 사이에 판 집은 달랐나요?

2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 양도분에도 세대분리는 보유기간을 다시 세는 사유가 아니었습니다. 당시 시행령 단서는 다른 주택을 양도·증여·용도변경으로 모두 처분한 경우에만 처분 후 1주택이 된 날부터 보유기간을 세게 했는데, 세대분리는 주택을 처분하는 행위가 아닙니다.

그 뒤 2022. 5. 31. 개정으로 재기산 단서가 삭제됐고, 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용됩니다. 그 기간에 세대분리일부터 보유기간을 세어 과세됐다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 검토할 수 있습니다.

세대를 나누지 않고 팔 방법도 있나요?

부모가 60세 이상이고 자녀가 동거봉양하려고 세대를 합친 경우라면, 세대분리 없이도 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1세대1주택으로 봅니다. 처음부터 같이 살던 경우와 집을 가진 상태에서 나중에 합친 경우는 적용 조문이 다르므로 합가 시점을 확인해야 합니다.

세대분리 후 주택 양도 대응 순서

• 세대 요건 확인 - 자녀가 30세 이상인지, 소득 요건을 갖췄는지 확인합니다. 배우자가 있으면 이 요건은 따지지 않습니다.
• 실제 분리 증빙 - 전입신고일, 임대차계약서, 관리비·공과금 납부 내역을 모읍니다. 실제로 따로 살았다는 사실을 보여 줍니다.
• 각자 요건 점검 - 각 집의 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간을 따로 확인합니다. 보유기간은 각자 취득일부터입니다.
• 예정신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 세대분리일을 함께 적어 둡니다.
• 과세 통지 대응 - 같은 세대로 보아 과세 예고를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다. 고지 후에는 90일 안에 심판청구를 낼 수 있고, 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제로 따로 살았는지가 다퉈지거나 자녀 소득이 기준선 근처라면 생활 기록과 소득 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 판단을 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세대분리하고 바로 팔아도 비과세되나요?
  양도일 현재 각 세대가 1주택이고 각 집이 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 포함)을 채웠다면 세대분리 직후라도 비과세 요건을 갖출 수 있습니다. 다만 분리가 실제였는지 확인받을 수 있도록 거주 증빙을 남겨야 합니다.
• 주민등록만 옮기면 세대분리가 인정되나요?
  아니요. 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족단위로 판단하므로 실제로 따로 살고 생계를 따로 꾸려야 합니다. 주소만 옮기고 함께 생활했다면 같은 세대로 보아 2주택으로 과세될 수 있습니다.
• 29살 미혼 자녀도 따로 세대가 되나요?
  30세 미만이고 배우자가 없다면 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상 소득으로 독립된 생계를 유지할 수 있어야 별도 세대가 됩니다. 미성년자는 결혼·가족 사망 등으로 1세대 구성이 불가피한 경우가 아니면 소득이 있어도 이 요건으로 별도 세대가 될 수 없습니다.
• 2021년에 세대분리 후 판 집도 취득일부터 세나요?
  네. 2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 재기산 규정은 다른 주택을 양도·증여·용도변경으로 처분한 경우에만 적용됐고 세대분리는 여기에 해당하지 않았습니다. 그 기간에도 각자의 집은 취득일부터 보유기간을 셉니다.
• 60세 넘은 부모님과 합가했다면 세대분리가 필요한가요?
  60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 각자 집을 가진 상태에서 세대를 합쳤다면 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1세대1주택으로 봅니다. 이 경우 세대를 다시 나누지 않아도 특례를 검토할 수 있습니다.
• 같은 세대로 보고 과세 예고가 오면 어떻게 하나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 실제로 따로 살았다는 자료를 낼 수 있습니다. 이미 고지됐다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 검토할 수 있습니다.
• 세대분리 전에 판 집은 어떻게 판단하나요?
  세대를 나누기 전에 판다면 부모와 자녀를 한 세대로 보아 2주택 상태에서 양도한 것이 됩니다. 이때는 동거봉양 합가 특례나 일시적 2주택 같은 다른 특례에 해당하는지를 따로 검토해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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