양도소득세

8·2 대책 전에 계약하고 계약금 일부를 8월 3일 이후에 냈다면 2년 거주해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 2017년 8월 2일까지 계약했더라도 계약금 일부를 같은 해 8월 3일 이후에 냈다면 거주요건 경과규정을 받기 어려워 1세대1주택 비과세에 2년 거주가 필요하다고 보고 준비해야 합니다. 경과규정은 그날까지 계약하고 계약금을 지급한 무주택 세대의 주택에만 적용됩니다(소득세법 시행령 부칙 제28293호 제2조 제2항 제2호). 지금은 계약금을 마지막으로 보낸 날짜부터 확인하십시오.

계약서를 2017. 8. 2. 전에 썼다는 것만으로 거주요건이 빠지지는 않습니다. 계약금 전부를 그날까지 냈는지가 함께 확인돼야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 부부는 집이 없던 2017년 7월 말 아파트를 계약하면서 계약금을 두 번에 나눠 내기로 했습니다. 계약 당일 계약금의 일부를 보내고 나머지는 8월 중순에 보냈으며, 잔금은 그 지역이 조정대상지역이 된 뒤인 그해 가을에 치렀습니다. 부부는 그 집에 살지 않고 전세를 주다가 2026년에 팔려고 하면서, 8·2 대책 전 계약이니 거주하지 않아도 비과세라고 생각했습니다. 상담에서는 계약금 잔액을 보낸 날짜가 2017. 8. 3. 이후라는 점이 문제라고 설명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

8·2 대책 전에 계약하고 계약금을 나눠 냈다면 2년 거주해야 하나요?

네, 2017. 8. 2.까지 계약은 했지만 계약금 일부를 2017. 8. 3. 이후에 냈다면 거주요건 경과규정을 적용받기 어려워 2년 거주가 필요하다고 보고 준비해야 합니다. 경과규정은 2017. 8. 2. 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되는 무주택 세대의 주택에만 종전 규정을 적용하기 때문입니다.

2017. 9. 19. 개정 시행령은 조정대상지역에서 취득한 주택에 2년 거주요건을 처음 붙였습니다. 이 개정은 2017. 8. 3. 이후 취득한 주택부터 적용되지만, 그 전에 계약과 계약금 지급을 마친 무주택 세대는 보호하도록 부칙에 예외를 두었습니다.

부칙에는 계약금을 나눠 낸 경우를 따로 정한 문언이 없어, 일부만 그날까지 낸 경우는 다툼이 생길 수 있습니다. 약정한 계약금 전부를 기준으로 준비해 두는 편이 안전합니다.

계약금을 나눠 냈다면 어느 날을 기준으로 보나요?

부칙은 「계약금을 지급한 사실」을 요건으로 정합니다. 계약금은 계약서에 약정한 금액을 말하므로, 마지막 계약금을 낸 날이 2017. 8. 2. 이전인지로 보는 것이 문언에 가깝습니다. 일부만 낸 상태를 계약금 지급으로 볼 수 있는지는 조문에 따로 적혀 있지 않아 다툼이 생길 수 있습니다.

이 기준은 2017년 부칙뿐 아니라 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」의 조정대상지역 공고 전 계약 면제 규정에도 같은 문언으로 들어 있습니다. 따라서 지금 새로 지정되는 지역에서 계약금을 나눠 내는 경우에도 마지막 계약금이 공고일 이전에 지급됐는지 확인해야 합니다.

2017. 8. 2. 전에 이미 잔금까지 치렀다면 어떻게 되나요?

2017. 8. 2. 이전에 취득한 주택은 계약금 지급 시점과 상관없이 종전 규정이 적용되어 2년 거주요건이 없습니다. 이 경우 취득일은 잔금청산일이고, 잔금 전에 등기했다면 등기접수일입니다.

경과규정이 적용되는 경우는 세 가지입니다.

• 2017. 8. 2. 이전 취득 - 잔금청산일이나 등기접수일이 그날 이전인 주택입니다.
• 2017. 8. 2. 이전 계약·계약금 지급 - 무주택 세대가 그날까지 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되는 주택입니다.
• 2017. 8. 3. 이후 취득, 2017. 9. 19. 전 양도 - 개정 시행령 시행 전에 이미 판 주택입니다.

거주요건이 붙었다면 지금 무엇을 할 수 있나요?

아직 팔지 않았다면 보유기간 중 2년 이상 거주를 채운 뒤 파는 방법이 가장 확실합니다. 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지를 합산하므로, 세입자 계약 만기에 맞춰 입주하는 계획을 세울 수 있습니다.

이미 거주 없이 비과세로 신고했다면 세무서가 경정해 통지하기 전에 수정신고를 검토합니다. 반대로 계약금 전부를 2017. 8. 2.까지 냈는데 비과세가 배제됐다면 계약서와 이체내역으로 다툴 수 있습니다.

계약금 분납 거주요건 대응 순서

• 계약금 지급 내역 정리 - 계약서상 계약금 총액과 실제 이체일·금액을 한 표로 정리하고, 마지막 지급일을 확인합니다.
• 세대 무주택 확인 - 계약금 지급일 현재 세대원 전원의 주택 보유 여부를 등기부로 확인합니다.
• 거주 계획 또는 매도 결정 - 경과규정 적용이 어렵다면 2년 거주를 채운 뒤 파는 경우와 지금 과세로 파는 경우의 세액을 비교합니다.
• 예정신고 - 양도 후 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 내면서 경과규정 적용 근거를 적습니다.
• 사후 정정 - 잘못 신고했다면 수정신고나 경정청구를, 고지를 받았다면 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약금 약정 방식이나 이체 경위에 다툼이 있으면 계약서와 송금 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 경과규정 적용을 둘러싼 경정청구와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금을 8월 2일에 다 보냈는데 은행 처리일이 3일이면요?
  부칙은 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인될 것을 요구하므로, 이체 신청일과 입금 처리일이 다르면 매도인 계좌에 실제 입금된 날을 기준으로 다툼이 생길 수 있습니다. 은행 거래내역과 매도인 영수증을 함께 확보해 두는 것이 좋습니다.
• 가계약금만 보내고 본계약은 8월 3일 이후였다면요?
  본계약 체결과 계약금 지급이 2017. 8. 3. 이후라면 경과규정의 2017. 8. 2. 이전 계약 요건을 갖추지 못합니다. 가계약 단계에서 계약의 주요 내용이 확정됐는지는 사실관계에 따라 다투어질 수 있으므로 가계약 문자와 송금 메모까지 보관해 두어야 합니다.
• 8·2 대책 당시 조정대상지역이 아닌 곳이면요?
  거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에만 붙습니다. 잔금을 치른 날 그 지역이 조정대상지역이 아니었다면 계약금 분납과 상관없이 처음부터 거주요건이 없습니다. 이 경우 보유기간 2년과 양도일 현재 1세대1주택 요건만 갖추면 됩니다.
• 계약금 지급일에 집이 한 채 있었다면요?
  경과규정은 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않은 경우로 한정되므로, 그날 세대원이 주택을 가지고 있었다면 계약금을 기한 안에 다 냈어도 거주요건이 붙습니다. 세대원 범위에는 같은 주소에서 생계를 같이 한 부모·자녀도 포함됩니다.
• 지금이라도 2년 살면 비과세가 되나요?
  네, 보유기간 중 실제 거주기간이 합산 2년 이상이고 양도일 현재 1세대1주택이면 비과세 요건을 갖출 수 있습니다. 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 계산하므로 실제 입주와 전입신고를 함께 해야 합니다.
• 경과규정이 적용되는데 세금을 내고 신고했어요.
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안이라면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 계약금 전액 지급일을 보여 주는 이체내역과 당시 세대 무주택을 보여 주는 서류를 함께 제출해야 하며, 2017년 자료는 은행에서 다시 발급받아야 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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