양도소득세

8·2대책 전에 계약한 집, 주거용 오피스텔이 있으면 2년 거주해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈더라도 그날 세대원이 주거용으로 쓰는 오피스텔을 가지고 있었다면 무주택 세대가 아니어서 거주요건 면제를 받지 못합니다. 국세청은 2023년 6월 16일 회신에서 임대등록한 주거용 오피스텔도 소득세법상 주택이므로 경과규정의 무주택 요건에 맞지 않는다고 보았습니다. 지금은 계약금 지급일에 세대원 명의로 있던 집과 오피스텔의 실제 용도를 확인해 두십시오.

주거용 오피스텔을 「주택이 아니라 사업용 건물」이라고 생각하고 무주택으로 신고할 필요는 없습니다. 세법은 공부상 용도가 아니라 실제로 주거용으로 쓰는지로 주택 여부를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 8월 주거용 오피스텔 한 채를 사서 임대사업자로 등록하고 세를 주고 있었습니다. 2017년 8월 1일 같은 지역의 아파트 분양계약을 맺고 계약금을 냈는데, 이틀 뒤인 8월 3일 그 지역이 조정대상지역으로 지정되었습니다. 아파트는 2019년 3월 완공되어 취득했고 A씨 가족은 바로 입주해 살다가 2024년 5월 오피스텔을 먼저 팔았습니다. 이제 2026년에 아파트를 팔려는데, 8·2대책 전에 계약한 집이니 2년 거주 요건 없이 비과세가 되는지, 아니면 오피스텔 때문에 2년을 살아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 주거용 오피스텔을 보유한 세대의 거주요건 면제를 어떻게 해석했나요?

2017년 8월 2일 이전에 조정대상지역 주택의 매매계약을 맺고 계약금을 지급했더라도, 계약금 지급일 현재 세대원이 임대사업자등록과 사업자등록을 하고 주거용으로 쓰는 오피스텔을 가지고 있었다면 무주택 세대가 아니어서 거주요건 면제를 받지 못한다고 보았습니다. 국세청은 2023년 6월 16일 서면질의 회신(서면-2022-법규재산-4956)에서, 2014년 취득한 주거용 오피스텔을 임대하던 사람이 2017년 8월 1일 아파트 분양계약을 맺은 사안에 대해, 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호, 2017. 9. 19.) 제2조 제2항 제2호의 「계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우」에 해당하지 않는다고 답했습니다. 소득세법상 주택은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 말하므로, 오피스텔이라도 세입자가 살고 있으면 주택이라는 취지입니다. 이 회신은 오피스텔이 취득 직후부터 계속 주거용으로 쓰였다는 사실관계를 전제로 하므로, 계약금 지급 당시 업무용으로 임대하고 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

경과규정의 「주택」은 비과세 판정의 주택 개념과 같습니다. 그래서 조세특례제한법상 감면주택처럼 다른 조문에서 주택 수에서 빼 주는 집이라도, 경과규정의 무주택 판정에서는 따로 정한 바가 없으면 보유 주택으로 셉니다.

거주요건이 면제되는 경우는 언제인가요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택에 대해 보유 2년과 그 기간 중 거주 2년을 요구합니다. 다만 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 그 세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않았다면 거주기간 제한을 받지 않습니다.

• 2017년 8월 2일 이전 취득 - 경과규정에 따라 거주요건을 적용하지 않습니다. 세대의 다른 주택 보유 여부를 묻지 않습니다.
• 2017년 8월 2일 이전 계약·계약금 지급 - 계약금 지급일 현재 세대가 무주택일 때만 거주요건이 면제됩니다.
• 그 뒤 지정된 조정대상지역 - 공고일 이전 계약·계약금 지급과 계약금 지급일 현재 무주택이 요건으로, 구조가 같습니다.
• 주택 수 판정 - 임대사업자등록을 하고 주거용으로 쓰는 오피스텔도 「주택을 보유」한 것으로 봅니다.

오피스텔을 먼저 팔았거나 업무용으로 바꿨으면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 무주택 판정 시점은 아파트의 계약금 지급일이지 아파트 양도일이 아닙니다. 그날 오피스텔이 주거용이었다면 그 뒤 오피스텔을 팔거나 업무용으로 바꾸어 아파트 양도일에 1주택이 되었더라도 거주요건은 그대로 적용됩니다. 양도일 현재 1주택이면 비과세 대상에는 들어가므로, 보유 2년과 거주 2년을 채워 양도하면 됩니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다.

8·2대책 전 계약 주택 거주요건 대응 순서

• 계약금 지급일 확정 - 분양계약서와 계약금 입금 내역으로 날짜를 확정합니다. 조정대상지역 공고일과 비교합니다.
• 세대 보유 주택 조사 - 그날 세대원 명의의 오피스텔·주택·분양권·상속 지분을 모두 적고, 오피스텔은 임대차계약서로 주거용인지 확인합니다.
• 거주기간 계산 - 무주택이 아니었다면 아파트의 주민등록 전입일부터 2년이 되는 날을 계산해 양도 일정을 잡습니다.
• 대안 검토 - 전근·취학·질병 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주 후 양도하는 경우처럼 거주요건 제한을 받지 않는 다른 규정이 있는지 봅니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 거주요건 충족 서류를 갖추고, 비과세가 부인되면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔이 계약금 지급일에 실제 어떤 용도였는지, 세대원 명의의 다른 주택이 있었는지에 따라 임대차계약서·사업자등록·주민등록 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대사업자로 등록한 오피스텔도 주택으로 보나요?
  봅니다. 소득세법상 주택은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물입니다. 임대사업자등록과 사업자등록을 했더라도 세입자가 살고 있으면 주택이고, 회신도 그 오피스텔을 보유한 세대를 무주택 세대로 보지 않았습니다.
• 계약금을 낸 날 오피스텔이 업무용 임대였다면요?
  회신은 오피스텔이 취득 직후부터 계속 주거용으로 쓰였다는 전제에서 나왔습니다. 계약금 지급일에 사업자 세입자가 사무실로 쓰고 있었고 그 사실이 임대차계약서·세입자 사업자등록·부가가치세 신고로 확인된다면 주택이 아니므로 결론이 달라질 수 있습니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도에 따릅니다.
• 오피스텔을 먼저 팔고 아파트를 팔면 거주요건이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 무주택 판정 시점은 아파트의 계약금 지급일입니다. 그날 주택을 보유했다면 그 뒤 오피스텔을 팔아 양도일에 1주택이 되어도 거주요건은 그대로 적용됩니다. 다만 양도일 현재 1주택이므로 보유 2년과 거주 2년을 채우면 비과세를 받을 수 있습니다.
• 2017년 8월 2일 이전에 취득한 집은 어떤가요?
  계약이 아니라 취득까지 2017년 8월 2일 이전에 마친 주택은 경과규정에 따라 거주요건을 적용하지 않고, 세대의 다른 주택 보유 여부도 묻지 않습니다. 무주택 요건은 계약만 하고 취득은 그 뒤에 한 주택에만 붙는 조건입니다.
• 거주 2년은 어떻게 계산하나요?
  주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지의 기간으로 계산합니다. 세대전원이 입주한 날부터 2년이 되는 날 이후에 양도해야 하고, 보유기간도 2년 이상이어야 합니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세됩니다.
• 2년을 못 살고 팔아야 하면 방법이 없나요?
  1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 이사하면서 양도하면 보유·거주기간 제한을 받지 않습니다. 사유가 없다면 거주요건이 적용되므로 2년을 채운 뒤 파는 쪽으로 일정을 잡아야 합니다.
• 이미 과세되었으면 어떻게 다투나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 계약금 지급일 당시 오피스텔이 실제 업무용이었다거나 세대원이 아닌 사람 명의였다는 증거가 있을 때 다툴 여지가 생깁니다. 신고로 이미 낸 세금은 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있는지 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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