양도소득세

경매 서류가 폐기돼 낙찰가를 모르면 양도세 취득가액은 어떻게 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

경매로 산 땅의 낙찰가를 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 적용해 양도소득세 취득가액을 정합니다. 취득 당시 개별공시지가가 누락된 땅은 이웃 땅 공시지가를 그대로 쓰지 못하고 세무서장이 인근 토지를 표준지로 평가한 가액을 기준시가로 봅니다. 먼저 그 땅의 개별공시지가가 처음 공시된 해를 확인해야 합니다.

법원 경매 서류가 보존기간이 지나 폐기됐다고 해서 법원에 다시 발급을 다투거나 낙찰가를 짐작해 적을 필요는 없습니다. 실제 취득가액을 확인할 수 없으면 법이 정한 순서대로 다른 가액을 쓰면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 1992년 한 광역시의 연못 부지 일부를 매매로 샀고, 2000년에는 같은 지번의 나머지 땅을 법원 강제경매로 낙찰받았습니다. 2026년 두 땅을 한 법인에 34억원에 팔기로 했는데, 1992년 매매계약서는 남아 있지 않고 경매 낙찰 서류는 법원에서 보존기간 만료로 폐기됐다는 답을 받았습니다. 게다가 이 땅의 개별공시지가는 1998년에야 처음 공시되어 1992년 기준시가가 없습니다. G씨는 이웃 땅의 공시지가를 대신 써서 환산해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 낙찰받은 가격을 확인할 수 없으면 취득가액은 어떻게 정하나요?

경매로 취득한 땅도 실제 낙찰가를 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 적용해 취득가액을 정합니다. 경매로 샀다고 해서 따로 적용하는 규정은 없습니다.

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 이 순서를 따르도록 합니다. 순서는 다음과 같습니다.

• 매매사례가액 - 취득일 전후 각 3개월 안에 같거나 비슷한 자산의 매매사례가 있으면 그 가액입니다.
• 감정가액 - 감정평가기준일이 취득일 전후 각 3개월 안인 감정가액입니다. 둘 이상 감정평가법인등의 평균이 원칙이고, 기준시가 10억원 이하 자산은 한 곳의 감정가액도 됩니다.
• 환산취득가액 - 양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눈 금액입니다.

30년 전 땅이라면 앞의 두 가지를 찾기 어려운 경우가 많아 환산취득가액으로 가게 됩니다.

공시지가가 없던 해에 산 땅은 환산취득가액을 어떻게 계산하나요?

취득 당시 개별공시지가가 결정·고시되지 않고 누락된 토지는 이웃 땅의 공시지가를 그대로 쓰지 않고, 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액을 취득 당시 기준시가로 봅니다. 세무서장은 지목과 이용상황 등이 비슷한 인근 토지를 표준지로 보고 비교표에 따라 평가합니다.

세무서장은 시장·군수가 산정한 가액을 평가액으로 하거나, 둘 이상의 감정평가법인등에 의뢰한 감정가액을 고려해 평가할 수도 있습니다. 이와 달리 1990. 8. 30. 개별공시지가가 처음 고시되기 전에 취득한 토지는 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가를 시가표준액 비율로 환산하는 별도 산식을 씁니다.

• 1990. 8. 30. 전 취득 - 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가로 환산하는 산식 적용
• 그 뒤 취득했는데 공시지가 누락 - 세무서장이 인근 유사토지를 표준지로 평가한 가액

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하고, 환산가액을 쓸 때 취득 당시 개별공시지가가 고시되지 않았다면 주변 유사토지의 기준시가를 그 토지의 취득 당시 기준시가로 보아 환산할 수는 없다고 회신했습니다(사전-2017-법령해석재산-0083, 2017. 5. 16.). 경매로 취득한 땅의 낙찰가를 확인할 수 없는 경우에도 같은 순서를 적용한다고 보았습니다.

질의자는 1991년 매매로 산 땅과 2000년 강제경매로 낙찰받은 땅을 2017년 30억원에 팔았고, 매매로 산 땅의 개별공시지가는 1998년에 처음 공시됐습니다. 국세청 검토내용은 1990년부터 1997년까지 공시가 누락된 것으로 보이므로, 세무서장이 인근 토지를 표준지로 평가한 가액을 기준시가로 보는 것이 맞다고 했습니다.

이 회신은 질의자의 취득 경위와 공시 이력을 전제로 한 사전답변이므로, 공시지가가 없던 사유가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

환산취득가액을 쓰면 필요경비는 어떻게 달라지나요?

환산취득가액을 쓰면 실제 들인 자본적지출액과 양도비 대신, 취득 당시 개별공시지가의 3%를 필요경비로 더합니다. 다만 환산취득가액과 이 금액의 합계가 실제 자본적지출액과 양도비 합계보다 적으면 실제 금액을 필요경비로 할 수 있습니다.

토지에는 신축 건물에 붙는 환산취득가액 가산세가 적용되지 않습니다. 그 가산세는 건물을 신축·증축하고 5년 안에 팔 때의 건물분에만 붙습니다.

경매 토지 취득가액 확인 불가 대응 순서

• 실제 가액 찾기 - 낙찰대금 납부 영수증, 당시 대출·이체 기록, 취득세 납부 자료가 남아 있는지 찾습니다. 실제 가액이 확인되면 그것이 먼저입니다.
• 매매사례·감정 확인 - 취득일 전후 3개월 안의 매매사례나 그 기간을 기준일로 한 감정가액이 있는지 봅니다.
• 공시 이력 확인 - 토지대장과 개별공시지가 열람으로 처음 공시된 해와 누락 기간을 확인합니다. 1990. 8. 30. 전 취득인지도 봅니다.
• 기준시가 평가 요청 - 공시지가가 누락된 기간이면 세무서장 평가 방식으로 취득 당시 기준시가를 계산합니다. 이웃 땅 공시지가를 그대로 쓰지 않습니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 기한 안에 신고하고, 세무서가 다른 가액으로 고지하면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지목이 바뀌었거나 분할·합병된 토지는 공시 이력과 토지대장 변동 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득가액 산정을 둘러싼 양도소득세 경정청구와 심판청구·취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 낙찰가를 확인할 다른 방법은 없나요?
  법원 기록이 폐기됐더라도 낙찰대금을 낸 영수증, 당시 대출 서류나 계좌 이체 기록, 취득세 납부 자료가 남아 있으면 실제 취득가액을 확인하는 자료가 될 수 있습니다. 실제 가액이 확인되면 그 가액이 먼저이고, 확인되지 않을 때만 매매사례가액 등으로 넘어갑니다.
• 지금 감정을 받아 취득가액으로 쓸 수 있나요?
  감정가액은 감정평가기준일이 취득일 전후 각 3개월 안인 것이어야 하고 신빙성이 인정되어야 합니다. 둘 이상 감정평가법인등의 평균이 원칙이고, 기준시가 10억원 이하 자산은 한 곳의 감정가액도 됩니다. 매매사례가액이 있으면 그것이 먼저입니다.
• 이웃 땅 공시지가를 쓰면 안 되는 이유는요?
  공시지가가 누락된 토지의 기준시가는 세무서장이 지목·이용상황이 비슷한 인근 토지를 표준지로 보고 비교표에 따라 평가하도록 정해져 있기 때문입니다. 이웃 땅 공시지가는 표준지로 쓰일 수 있을 뿐 그 자체가 내 땅의 기준시가가 되지 않습니다.
• 1990년 이전에 산 땅은 어떻게 계산하나요?
  1990. 8. 30. 개별공시지가가 처음 고시되기 전에 취득한 토지는 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가에 취득 당시 시가표준액 비율을 곱하는 산식으로 취득 당시 기준시가를 계산합니다. 그 뒤 취득했는데 공시가 누락된 토지와는 계산 방법이 다릅니다.
• 환산취득가액은 어떻게 계산하나요?
  양도 당시 실지거래가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눕니다. 토지의 기준시가는 개별공시지가이고, 취득 당시 공시지가가 누락됐다면 세무서장이 평가한 가액을 씁니다. 양도가액이 같아도 취득 당시 기준시가에 따라 결과가 크게 달라집니다.
• 토지도 환산취득가액 가산세가 붙나요?
  아니요, 감정가액이나 환산취득가액을 쓸 때 5%를 더하는 가산세는 건물을 신축·증축하고 5년 안에 팔 때 그 건물분에만 적용됩니다. 토지를 팔면서 환산취득가액을 쓰는 것만으로는 이 가산세가 붙지 않습니다.
• 세무서가 다른 가액으로 고지하면 어떻게 하나요?
  세무서가 다른 표준지나 다른 기준시가로 계산해 양도소득세를 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다. 공시 이력 자료와 국세청 회신이 주된 자료가 됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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