양도소득세

같이 살던 부모님께 상속받은 고가주택, 장특공에 부모님 기간도 합치나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 같은 세대로 함께 살던 부모님께 상속받은 집이라도 장기보유특별공제율은 상속개시일부터 보유·거주기간을 세어 계산합니다. 부모님과 함께 보유·거주한 기간을 합쳐 주는 것은 1세대1주택 비과세 요건을 판단할 때뿐입니다. 지금은 상속개시일부터 양도일까지의 기간으로 공제율을 다시 계산해 보십시오.

부모님과 함께 오래 산 집이라고 해서 장기보유특별공제까지 그 기간을 모두 인정받는 것은 아닙니다. 다만 비과세 요건은 합쳐서 판단하므로 상속받은 지 2년이 안 됐어도 비과세 자체는 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 아버지와 한집에 살다가 2022년 10월 아버지가 돌아가시면서 그 아파트를 상속받았습니다. 아버지는 9년 전에 이 집을 사서 F씨와 함께 살아왔고, 상속재산가액은 15억원이었습니다. F씨는 2026년 5월 이 집을 20억원에 팔면서 아버지와 함께 산 기간까지 합쳐 장기보유특별공제 80%를 적용해 신고했는데, 세무서는 24%만 적용된다고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같이 살던 부모님께 상속받은 집, 장기보유특별공제 기간은 언제부터 세나요?

상속받은 집의 장기보유특별공제는 상속개시일부터 보유기간과 거주기간을 셉니다. 부모님과 같은 세대로 함께 살았더라도 부모님이 그 집을 가진 기간과 함께 산 기간은 공제율 계산에 합치지 않습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제95조 제4항은 장기보유특별공제의 보유기간을 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 상속으로 취득한 자산의 취득일은 상속이 개시된 날입니다. 이 조항의 예외는 배우자 등에게 증여받은 자산의 이월과세 등으로 한정돼 있고, 동일세대 상속은 들어 있지 않습니다.

1세대1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 더해 최대 80%까지 공제하지만, 거주기간도 보유기간 중의 거주기간만 셉니다. 사례에서 F씨의 보유·거주기간은 상속개시일부터 3년 7개월이므로 보유 3년 이상 12%와 거주 3년 이상 12%를 더한 24%가 적용됩니다.

비과세 판단에서는 왜 부모님 기간을 합쳐 주나요?

1세대1주택 비과세의 보유기간과 거주기간을 판단할 때는 상속개시 당시 같은 세대였던 피상속인과 함께 보유하고 거주한 기간을 합쳐 줍니다. 이 통산 규정은 비과세 요건에만 적용되고 장기보유특별공제율 계산에는 적용되지 않습니다.

• 비과세 요건(2년 보유, 2년 거주) - 같은 세대로 함께 보유·거주한 기간을 통산합니다. 따로 살던 부모님께 상속받았다면 상속개시일부터 셉니다.
• 장기보유특별공제율 - 같은 세대 여부와 관계없이 상속개시일부터 셉니다.

그래서 사례처럼 상속받은 지 몇 년 안 된 집도 비과세 요건은 갖출 수 있지만, 12억원을 넘는 부분의 세금을 계산할 때는 공제율이 낮아집니다.

12억원을 넘는 상속주택은 세금을 어떻게 계산하나요?

양도가액이 12억원을 넘는 1세대1주택은 전체 양도차익 가운데 12억원을 넘는 비율만큼만 과세하고, 그 부분에 장기보유특별공제를 적용합니다. 상속주택도 같은 방식이며, 취득가액은 상속재산가액입니다.

사례에서 양도차익은 20억원에서 15억원을 뺀 5억원이고, 과세되는 양도차익은 5억원에 20억원 중 8억원의 비율을 곱한 2억원입니다. 공제율 80%면 1억 6천만원을 공제하지만 24%면 4,800만원만 공제됩니다. 필요경비를 빼고 단순 계산하면 세액은 약 440만원에서 약 3,700만원으로 늘어납니다.

공제율은 보유·거주기간이 1년 늘 때마다 각각 4%씩 오릅니다. 상속받은 집을 팔 계획이라면 상속개시일부터 몇 년이 되는 날을 지나서 파는 것이 나은지 미리 계산해 봅니다.

이미 80%로 신고했다면 어떻게 하나요?

이미 80%를 적용해 신고했다면 세무서가 경정하기 전에 24% 기준으로 수정신고하는 것이 가산세를 줄이는 방법입니다. 법정신고기한이 지난 뒤 과소신고가산세를 1개월 이내 100분의 90, 1개월 초과 3개월 이내 100분의 75, 3개월 초과 6개월 이내 100분의 50만큼 감면받습니다.

반대로 세무서가 상속개시일 기준 공제율조차 낮게 적용했거나, 상속재산가액을 취득가액보다 낮게 잡아 과세했다면 다툴 수 있습니다. 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있고, 이의신청은 선택 절차입니다.

상속주택 장기보유특별공제 대응 순서

• 상속개시일 확인 - 가족관계증명서와 상속 등기로 상속개시일을 확인합니다. 장기보유특별공제는 이 날부터 셉니다.
• 동일세대 여부 확인 - 상속 당시 같은 세대였다면 비과세 보유·거주기간은 통산하고, 공제율은 통산하지 않는다는 점을 나눠서 계산합니다.
• 취득가액 확인 - 상속세 신고서나 결정 통지서로 상속재산가액을 확인해 취득가액으로 씁니다.
• 양도 시점 비교 - 보유·거주기간이 1년 늘 때 공제율이 8% 오르므로 양도 시점별 세액을 비교합니다.
• 신고와 사후 대응 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고하고, 공제율을 잘못 적용했다면 과세표준수정신고서로 바로잡습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동으로 상속받았거나 상속세 신고가액과 다른 가액으로 취득가액이 정해진 경우에는 상속세 결정 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속주택 양도에 따른 양도소득세 경정청구와 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 지 2년이 안 됐는데 비과세가 되나요?
  상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 함께 보유하고 거주한 기간을 합쳐 비과세 요건을 판단하므로 2년이 안 됐어도 비과세가 될 수 있습니다. 따로 살던 부모님께 상속받았다면 상속개시일부터 셉니다.
• 상속주택의 취득일은 언제인가요?
  상속으로 취득한 자산의 취득일은 상속이 개시된 날, 곧 피상속인이 사망한 날입니다. 장기보유특별공제의 보유기간도 이 날부터 양도일까지로 계산하므로, 사망일과 잔금일 사이의 햇수를 먼저 확인합니다.
• 상속주택 장특공 거주기간은 언제부터 세나요?
  1세대1주택 장기보유특별공제의 거주기간은 보유기간 중 거주한 기간이므로 상속개시일 이후 거주한 기간만 셉니다. 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 거주기간별 공제율을 받을 수 있습니다.
• 공제율은 1년마다 얼마나 오르나요?
  1세대1주택은 보유기간 3년 이상부터 연 4%, 거주기간 2년 이상부터 연 4%씩 공제율이 오르고, 각각 10년 이상이면 40%로 합계 최대 80%입니다. 거주 2년 이상 3년 미만은 보유 3년 이상일 때 8%입니다.
• 12억원 넘는 부분만 과세된다는 건 어떻게 계산하나요?
  전체 양도차익에 양도가액 중 12억원을 넘는 금액의 비율을 곱한 금액만 과세 대상 양도차익이 됩니다. 장기보유특별공제도 이 과세 대상 양도차익에 공제율을 곱해 계산하므로 공제율이 낮아지면 세액 차이가 커집니다.
• 부모님이 사신 가격이 취득가액이 되나요?
  아닙니다. 상속받은 주택의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액이므로, 부모님이 산 가격이 아니라 상속재산가액을 씁니다. 상속세 신고서와 결정 내역을 확인합니다.
• 80%로 신고했다면 가산세는 얼마나 줄일 수 있나요?
  세무서가 경정하기 전에 수정신고하면 법정신고기한이 지난 기간에 따라 과소신고가산세를 감면받습니다. 1개월 안이면 100분의 90, 3개월 안이면 100분의 75, 6개월 안이면 100분의 50입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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