법인세·소득세

아파트 여러 채를 사서 1년 만에 법인에 통째로 팔면 사업소득인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아파트 여러 채를 단기간에 사서 한꺼번에 파는 거래는 사업소득(부동산매매업)으로 볼 여지가 크지만, 어느 소득인지는 취득·보유 현황, 양도 규모와 횟수, 상대방을 모아 사회통념으로 판단합니다. 국세청도 같은 사람이 아파트 일괄양도와 오래 가진 토지 양도를 함께 한 질의에서 두 거래 모두 사업성 여부를 사실판단할 사항이라고 회신했습니다. 지금은 매수 목적과 보유 기간, 그동안의 거래 횟수를 자료로 정리해 두는 것이 먼저입니다.

주택임대업으로 사업자등록을 했다는 사실만으로 사업소득이 되지는 않습니다. 반대로 사업자등록 없이 팔았더라도 거래의 모습이 사업이면 사업소득으로 과세될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 여름 지방 소도시의 같은 단지 아파트 20여 세대를 두 번에 나눠 사들이고 세무서에 주택임대업으로 사업자등록을 했습니다. 1년쯤 뒤인 2024년 6월 한 법인이 전부를 사겠다고 해 일괄 매도했고, 같은 해 7월에는 40년 가까이 가지고 있던 토지 지분도 팔았습니다. A씨는 두 거래를 모두 양도소득세로 신고하려 했지만, 아파트 거래는 사업소득으로 보아야 한다는 말을 듣고 어느 쪽으로 신고해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부동산을 팔아 생긴 소득은 언제 사업소득이 되나요?

부동산 양도소득은 원칙적으로 양도소득이지만, 그 양도가 수익을 목적으로 사업활동이라 할 만큼 계속·반복된 것이면 사업소득(부동산매매업)이 됩니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 부동산업에서 생기는 소득과, 영리를 목적으로 자기 계산과 책임 아래 계속적·반복적으로 하는 활동에서 얻는 소득을 사업소득으로 정합니다.

대법원은 양도인의 부동산 취득과 보유 현황, 조성 여부, 양도의 규모·횟수·태양, 상대방을 모아 사회통념에 따라 판단하라고 합니다. 이때 문제 된 부동산 한 건만 보지 않고, 그 사람이 가진 부동산 전반과 양도 전후의 사정을 함께 봅니다.

판단에 실제로 쓰이는 사정은 다음과 같습니다.

• 취득 목적과 보유 기간 - 처음부터 되팔 생각으로 샀는지, 1~2년 안에 팔았는지
• 규모와 횟수 - 한 번에 여러 채를 사고팔았는지, 이전에도 비슷한 거래가 있었는지
• 조성 행위 - 리모델링, 분할, 용도 변경처럼 값을 올리는 작업을 했는지
• 상대방과 방식 - 법인 등에 일괄 매도했는지, 광고·중개를 통해 계속 팔았는지
• 자금 구조 - 대출을 크게 일으켜 단기간에 회전시켰는지

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 아파트 일괄양도와 장기 보유 토지 양도 모두 사업성 여부에 따라 소득을 구분하며, 신청인이 낸 몇 가지 사실만으로 결론을 내릴 수 없다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석소득-0595, 2018. 12. 20.). 질의인은 2017년 아파트 수십 세대를 취득해 임대사업자로 등록한 뒤 2018년 법인에 일괄 양도했고, 1984년 취득한 토지 지분도 같은 해 양도했습니다.

회신은 예규와 판례가 사업성을 획일적으로 판단하지 않는다는 점을 들었습니다. 신청인이 제출한 사실관계와 추가로 확인되는 사정을 종합해 사회통념에 따라 판단해야 한다는 것입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이어서, 매수 경위나 다른 거래 이력이 다르면 결론도 달라질 수 있습니다.

오래 가진 토지를 한 번 판 것도 사업소득이 될 수 있나요?

수십 년 보유한 토지를 한 번 판 것은 대개 양도소득으로 봅니다. 다만 국세청은 토지도 아파트와 같은 기준으로 사실판단할 사항이라고 했으므로, 토지를 분할해 여러 차례 팔았거나 개발 행위를 했다면 따로 따져야 합니다. 양도소득이 되면 비사업용 토지에 해당하는지에 따라 세율이 달라집니다.

사업소득이 되면 세금 계산은 어떻게 달라지나요?

부동산매매업자로 보면 매매차익이 종합소득에 합산되고, 필요경비 인정 범위와 장부 작성 의무가 양도소득과 달라집니다. 다만 주택·비사업용 토지 등의 매매차익이 있으면 종합소득 산출세액과 양도소득세율로 계산한 세액 중 많은 쪽을 내도록 하는 비교과세 규정이 있습니다.

이 때문에 사업소득으로 바뀐다고 세금이 꼭 줄거나 늘지는 않습니다. 이미 양도소득세를 냈다면 사업소득으로 다시 계산한 세액과 비교해, 기납부세액이 어떻게 정리되는지까지 함께 봐야 합니다.

부동산 매매 소득구분 대응 순서

• 거래 목록 정리 - 최근 몇 년의 부동산 취득·양도 내역을 날짜·금액·상대방별로 표로 만듭니다. 사업성 판단은 한 건이 아니라 전체 거래를 봅니다.
• 취득 목적 자료 확보 - 임대차계약서, 임대료 입금 내역, 대출 서류처럼 임대 목적이었음을 보여 주는 자료를 모읍니다. 매도 제안이 매수인 쪽에서 먼저 왔다면 그 기록도 보관합니다.
• 신고 방식 결정 - 양도소득이면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로, 사업소득이면 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서로 신고합니다. 판단이 갈리면 두 방식의 세액을 미리 비교합니다.
• 고지 후 다툼 - 세무서가 소득구분을 바꿔 고지하면 고지일부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.
• 환급 검토 - 잘못된 소득구분으로 더 낸 세금은 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 돌려 달라고 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제 결론은 거래 이력 전체와 매수 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소득구분을 둘러싼 종합소득세 부과처분 취소소송과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택임대업으로 사업자등록을 하면 매매업이 아닌가요?
  사업자등록 업종만으로 정해지지 않습니다. 임대업으로 등록했더라도 짧은 기간 안에 여러 채를 사고팔았다면 매매업으로 볼 수 있고, 반대로 등록이 없어도 거래 모습이 사업이면 사업소득이 됩니다. 실제 임대 여부와 보유 기간이 판단 자료가 됩니다.
• 한 번만 팔았는데도 사업소득이 될 수 있나요?
  드물지만 가능합니다. 한 번의 거래라도 여러 채를 한꺼번에 사서 단기간에 되판 것처럼 규모가 크고 수익 목적이 뚜렷하면 사업활동으로 볼 수 있습니다. 이전 거래 이력과 그 사람이 가진 부동산 전반을 함께 봅니다.
• 사업소득이 되면 세금이 줄어드나요?
  꼭 그렇지는 않습니다. 부동산매매업자에게 주택이나 비사업용 토지 매매차익이 있으면 종합소득 산출세액과 양도소득세율로 계산한 세액 중 많은 쪽을 냅니다. 필요경비 범위와 다른 소득 합산 여부에 따라 결과가 달라지므로 두 방식을 계산해 비교해야 합니다.
• 이미 양도소득세를 냈는데 사업소득으로 바뀌면 어떻게 되나요?
  세무서가 사업소득으로 종합소득세를 결정하면서 이미 낸 양도소득세를 어떻게 정리하는지 확인해야 합니다. 고지 내용에 동의하지 않으면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다.
• 거래 상대방이 법인이면 불리한가요?
  상대방이 법인이라는 사정만으로 결론이 나지는 않지만, 여러 채를 법인에 일괄 매도한 점은 사업성 판단 요소 가운데 하나로 거론됩니다. 매도 제안이 누구에게서 먼저 왔는지, 가격이 어떻게 정해졌는지 기록해 두면 판단에 도움이 됩니다.
• 잘못 신고한 걸 알게 되면 고칠 수 있나요?
  네. 세금을 적게 신고했다면 수정신고를, 더 많이 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 소득구분을 바꾸는 경정청구에는 거래 내역표와 장부 같은 사업성에 관한 자료를 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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