부가가치세

잔금 전 위약금 없이 해제할 수 있는 아파트 분양, 공급시기는 언제인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

잔금 전 일정 기간에 위약금 없이 해제를 요구할 수 있는 아파트 분양계약은 조건부 판매가 아니라 중간지급조건부 공급이어서, 계약금·중도금·잔금을 받기로 한 때마다 공급시기가 옵니다. 실제로 해제되면 그때 수정세금계산서로 공급을 취소합니다. 지금은 입주 뒤에도 소유권과 처분 권한이 잔금 때 넘어가도록 계약서에 적혀 있는지부터 확인하십시오.

수분양자에게 잔금 전 해제권을 주었다고 해서 해제 기간이 끝날 때까지 세금계산서 발급을 미뤄야 하는 것은 아닙니다. 계약은 체결과 동시에 효력이 생기므로 약정한 대금 지급일마다 공급시기가 옵니다.

이런 상담이 많습니다

C시행사는 미분양 해소를 위해 부가가치세 과세 대상인 중대형 아파트를 분양하면서, 계약 후 3개월 안에 계약금과 1·2차 중도금을 내면 소유권 이전 없이 먼저 입주하게 하고 잔금은 약 21개월 뒤에 받기로 했습니다. 잔금일 2개월 전부터 잔금일까지는 수분양자가 위약금 없이 계약 해제를 요구할 수 있고, 해제 요구가 없으면 잔금을 내고 소유권을 넘겨받는 조건이었습니다. 전매는 잔금 완납 전에는 C시행사가 승인한 경우에만 허용했습니다. 담당자는 해제 여부가 확정되는 잔금일까지 세금계산서를 미뤄도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해제권을 준 분양계약도 조건부 판매로 보나요?

아니요, 잔금 전에 위약금 없이 해제할 수 있는 권리를 준 분양계약은 조건이 성취되어야 효력이 생기는 정지조건부 판매가 아닙니다. 계약은 체결과 동시에 효력이 생기고, 해제권 행사는 이미 생긴 효력을 소멸시키는 것일 뿐입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법 시행령」은 반환조건부·동의조건부 판매처럼 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 정합니다. 이 규정은 조건이 성취되어야 계약 효력이 생기는 거래를 전제로 합니다.

민법은 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력이 생기고, 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력을 잃는다고 구별합니다. 해제권부 분양은 뒤쪽에 가깝기 때문에 판매 확정 시점을 기다릴 이유가 없습니다.

중간지급조건부 공급이 되려면 무엇을 갖추어야 하나요?

계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 재화를 인도하는 날까지의 기간이 6개월 이상이고, 그 기간 안에 계약금 외의 대가를 나누어 받으면 중간지급조건부 공급입니다. 이때는 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기가 됩니다.

이 사안에서는 계약금을 받은 뒤 약 24개월에 걸쳐 1·2차 중도금과 잔금을 나누어 받습니다. 아파트를 실제로 넘기는 시점이 잔금 때라면 계약금 다음 날부터 인도일까지 6개월이 넘으므로 중간지급조건부에 해당합니다.

• 계약금 - 계약금을 받기로 한 날이 공급시기입니다.
• 1·2차 중도금 - 각 중도금을 받기로 한 날이 공급시기입니다.
• 잔금 - 잔금을 받기로 한 날이 공급시기입니다.

국세청은 이 분양계약을 어떻게 해석했나요?

국세청은 계약금 수수일부터 잔금 수수일까지 6개월 이상이고, 중도금을 완불하면 입주하되 잔금을 완불해야 소유권을 넘기며, 잔금일 전 일정 기간에는 위약금 없이 해제를 요청할 수 있는 아파트 매매의 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때라고 회신했습니다(법규과-323, 2013. 3. 20.).

국세청은 조건부 판매 규정의 조건은 정지조건에 한정된다고 보았습니다. 해제 요구가 있으면 그때 공급을 취소하는 수정세금계산서를 발급하면 된다는 것이 판단 이유입니다. 이 회신은 2013. 7. 1. 전부개정 전 시행령을 적용한 것이고 질의한 사실관계를 전제로 하므로, 입주 뒤 수분양자에게 처분 권한까지 넘겼다면 결론이 달라질 수 있습니다.

입주를 먼저 시키면 공급시기가 입주일로 바뀌나요?

입주만 먼저 허용하고 소유권 이전과 처분 권한은 잔금 때 넘긴다면, 입주일을 재화를 인도한 날로 보기 어렵습니다. 대법원은 재화의 인도를 사실상 소유자로서 배타적으로 이용하고 처분할 수 있도록 점유를 넘기는 것으로 봅니다.

현행 시행령은 중간지급조건부 공급이라도 재화를 인도한 날 이후 받기로 한 대가는 인도한 날을 공급시기로 본다는 단서를 두고 있습니다. 2013. 7. 1. 전부개정 때 생긴 이 단서 때문에, 입주일을 인도일로 보면 잔금의 공급시기가 입주일로 당겨지고 계약금 다음 날부터 입주일까지 6개월이 안 되면 중간지급조건부 자체가 부정될 수 있습니다.

그래서 입주를 먼저 시키는 분양이라면 전매 제한, 해제권, 등기 시점처럼 처분 권한이 아직 넘어가지 않았음을 보여 주는 조항을 계약서에 분명히 두어야 합니다. 입주 뒤 수분양자가 자유롭게 전매하거나 담보로 쓸 수 있게 했다면 입주일 인도로 볼 여지가 커집니다.

수분양자가 실제로 계약을 해제하면 어떻게 하나요?

해제 요구로 계약이 해제되어 아파트가 공급되지 않게 되면, 계약해제일을 작성일로 하여 처음 세금계산서를 취소하는 수정세금계산서를 발급합니다. 이미 신고·납부한 매출세액은 그 수정세금계산서로 줄어듭니다.

해제 시 반환할 분양대금에서 대신 낸 대출이자를 빼기로 했다면, 그 공제 금액이 부가가치세 공급가액과 어떤 관계인지 따로 정리해 두어야 합니다. 반환 금액과 수정세금계산서 금액이 맞지 않으면 세무조사에서 다시 문제가 됩니다.

해제권부 분양 부가가치세 대응 순서

• 계약 조항 정리 - 대금 지급일, 입주 시점, 해제 요구 기간, 전매 제한을 표로 정리합니다. 처분 권한이 언제 넘어가는지가 인도일을 정합니다.
• 공급시기별 발급 - 계약금·중도금·잔금을 받기로 한 날마다 세금계산서를 발급합니다. 해제 가능성을 이유로 미루면 지연발급 가산세 대상이 될 수 있습니다.
• 해제 시 수정 - 해제 요구가 들어오면 계약해제일을 작성일로 수정세금계산서를 발급하고 반환 금액과 맞춥니다.
• 신고 바로잡기 - 공급시기를 잘못 잡아 세금을 더 냈다면 과세표준 및 세액의 경정청구서를 법정신고기한부터 5년 안에 냅니다.
• 과세 통지 대응 - 입주일 인도를 이유로 한 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지 뒤에는 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주 뒤 수분양자의 권리 범위는 분양계약서와 부속 약정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양 사업의 부가가치세 공급시기와 세금계산서를 둘러싼 과세전적부심사·심판청구와 조세소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제권이 있으면 조건부 판매 아닌가요?
  조건부 판매의 조건은 조건이 성취되어야 계약 효력이 생기는 정지조건을 말합니다. 해제권은 이미 효력이 생긴 계약을 나중에 소멸시키는 것이어서, 조건 성취 때까지 공급시기를 미루는 규정이 적용되지 않습니다.
• 중도금을 입주일까지 미루면 공급시기가 달라지나요?
  중도금 지급일을 입주지정일로 미루면 계약금 다음 날부터 인도일까지 사이에 나누어 받는 대가가 없어져 중간지급조건부 요건을 갖추지 못할 수 있습니다. 이때는 인도일을 기준으로 공급시기를 다시 따져야 합니다.
• 해제되면 이미 낸 부가가치세는 어떻게 되나요?
  계약해제로 공급이 이루어지지 않으면 계약해제일을 작성일로 하는 수정세금계산서를 발급하고, 그 과세기간의 매출세액에서 줄입니다. 해제 통지서와 대금 반환 내역을 함께 보관해 두어야 합니다.
• 세금계산서를 잔금일에 한꺼번에 발급하면 안 되나요?
  중간지급조건부 공급이면 계약금과 각 중도금을 받기로 한 날이 각각 공급시기입니다. 잔금일에 몰아서 발급하면 앞선 공급분은 발급시기가 지난 세금계산서가 되어 공급가액의 1퍼센트 또는 2퍼센트 가산세가 붙을 수 있습니다.
• 입주 뒤 전매를 자유롭게 허용하면 어떻게 되나요?
  입주와 함께 수분양자가 사실상 소유자로서 이용하고 처분할 수 있게 되면 입주일에 재화를 인도한 것으로 볼 여지가 커집니다. 그러면 입주일 이후 받기로 한 대가의 공급시기가 입주일로 당겨질 수 있습니다.
• 사업자가 대신 낸 대출이자는 어떻게 보나요?
  해제 시 반환 금액에서 대신 낸 이자를 빼기로 했다면, 그 금액이 분양대금의 일부인지 별도 비용 정산인지 계약서 문구로 정리해야 합니다. 수정세금계산서 금액과 실제 반환 금액이 맞지 않으면 세무조사에서 다시 문제가 될 수 있습니다.
• 공급시기를 잘못 잡아 가산세가 나오면 다툴 수 있나요?
  과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았다면 90일 안에 조세심판청구를 할 수 있습니다. 계약서상 인도 시점과 처분 권한 이전 시점을 정리한 자료가 다툼의 중심이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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