양도소득세

아버지가 어머니에게 준 집을 다시 받아 팔면 취득가액은 누구 기준인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

어머니 기준입니다, 아버지가 어머니에게 증여한 집을 다시 증여받아 양도하면 취득가액은 본인에게 직접 증여한 어머니의 취득가액이고 아버지의 옛 취득가액까지 거슬러 올라가지 않습니다. 국세청은 2025년 5월 기획재정부 해석을 인용해 부모 사이 증여일부터 5년(현행 10년) 안에 판 사안에 이 기준을 적용했습니다. 지금은 두 증여의 등기일과 어머니가 증여받을 당시 평가액을 확인해 두십시오.

어머니가 증여받을 때 낸 증여세와 본인이 낸 증여세를 모두 버릴 필요는 없습니다. 이월과세가 적용되면 본인이 낸 증여세 상당액은 필요경비에 넣을 수 있으므로 증여세 신고서와 납부 영수증을 먼저 찾아 두십시오.

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A씨의 아버지는 2007년 경기도의 토지를 경매로 취득해 2011년 집을 지었습니다. 2023년 10월 아버지가 토지와 집의 지분 절반을 어머니에게 증여했고, 2025년 7월 어머니가 그 지분을 A씨에게 다시 증여했습니다. A씨는 2025년 10월 그 지분을 제3자에게 팔았습니다. A씨는 양도차익을 계산할 때 취득가액을 본인이 증여받은 가액으로 하는지, 어머니가 증여받은 가액으로 하는지, 아니면 아버지가 2007년 경매로 산 가액까지 거슬러 올라가는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청과 기획재정부는 두 번 증여된 집의 취득가액을 어떻게 해석했나요?

본인에게 직접 증여한 사람, 즉 어머니의 취득가액으로 본다고 해석했습니다. 국세청은 사전-2022-법규재산-1189(2025. 5. 29.)에서 기획재정부 재산세제과-458(2025. 5. 22.)을 인용해, 아버지가 어머니에게 증여한 주택을 다시 증여받은 거주자가 부모 사이의 증여일로부터 5년 안에 그 주택을 양도하는 경우 구 「소득세법」(2022년 12월 31일 개정 전) 제97조의2에 따라 양도차익을 계산할 때 취득가액은 거주자에게 그 주택을 증여한 사람인 어머니의 취득가액으로 한다고 답했습니다. 이월과세 규정은 「배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산」의 취득가액을 「그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 금액」으로 바꾸는 것이지, 증여가 거듭됐다고 해서 처음 증여자의 취득가액까지 연쇄적으로 거슬러 올라가는 규정이 아니라는 취지입니다. 이 해석은 부모 사이 증여일부터 5년 안에 양도한 사실관계를 전제로 한 것이므로, 그 기간을 넘겨 양도했거나 양도 전에 어머니가 사망한 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

어머니가 아버지에게서 증여로 취득했으므로 어머니의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액입니다. 결국 A씨의 취득가액은 어머니가 증여받을 당시 평가액이 됩니다.

이월과세는 언제 적용되고 무엇이 달라지나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법」은 양도일부터 소급해 10년 안에 배우자 또는 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 팔면 증여자의 취득가액을 취득가액으로 봅니다. 증여자가 지출한 자본적 지출 등 필요경비도 포함하고, 본인이 낸 증여세 상당액은 필요경비에 넣습니다. 연수는 등기부에 적힌 소유기간으로 세고, 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 기산하므로 장기보유특별공제와 세율 판정에서는 유리해질 수 있습니다.

• 적용 제외 1 - 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 부동산이 협의매수·수용되는 경우.
• 적용 제외 2 - 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상 주택의 양도가 되는 경우.
• 적용 제외 3 - 이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우. 이때는 본인이 증여받은 가액이 취득가액이 됩니다.

회신 이후 이월과세 기간은 어떻게 바뀌었나요?

5년이 10년으로 늘었습니다. 2022년 12월 31일 개정으로 양도일부터 소급하는 기간이 10년이 됐고, 개정 법 시행 전인 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산을 그 뒤에 양도하는 경우에는 부칙 경과조치에 따라 종전의 5년이 그대로 적용됩니다. 회신 사안은 2022년에 증여받아 양도했으므로 5년 기준이었지만, 2023년 1월 1일 이후 증여받은 집은 10년 안에 팔면 이월과세가 붙습니다.

이월과세가 적용되지 않는 사안에서는 증여자와 수증자 사이의 부당행위계산 부인 규정이 따로 검토됩니다. 두 규정은 적용 요건과 납세의무자가 다르므로, 가족 간 증여 뒤 양도는 어느 규정이 적용되는지부터 가려야 합니다.

증여받은 집 양도 취득가액 대응 순서

• 증여 경로 정리 - 등기사항증명서로 누가 누구에게 언제 증여했는지, 각 증여일부터 양도일까지 몇 년인지 적습니다. 직접 증여한 사람이 누구인지가 취득가액을 정합니다.
• 증여자 취득가액 확인 - 직접 증여한 사람의 취득가액을 찾습니다. 그 사람도 증여로 취득했다면 그때의 증여재산 평가액이 취득가액입니다.
• 세액 비교 - 이월과세를 적용한 세액과 적용하지 않은 세액을 각각 계산합니다. 적용한 쪽이 적으면 이월과세가 배제됩니다.
• 증여세 영수증 확보 - 본인이 낸 증여세 신고서와 납부 영수증을 모아 필요경비로 반영합니다.
• 신고와 경정청구 - 예정신고 기한까지 신고하고, 취득가액을 잘못 잡아 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡습니다. 거부되면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여자가 양도 전에 사망했거나 증여받은 집이 비과세 요건을 갖췄다면 등기 기록과 증여세 신고서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가족 간 증여 뒤 양도소득세 취득가액을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 두 번 증여된 집의 취득가액은 누구 기준인가요?
  본인에게 직접 증여한 사람 기준입니다. 국세청은 2025년 5월 기획재정부 해석을 인용해, 아버지가 어머니에게 증여한 집을 다시 증여받아 양도하면 취득가액은 어머니의 취득가액이라고 보았습니다. 어머니가 증여로 취득했다면 그때의 증여재산 평가액이 취득가액이 되고 아버지의 취득가액까지 거슬러 올라가지 않습니다.
• 이월과세는 몇 년 안에 팔 때 적용되나요?
  현행 기준으로 양도일부터 소급해 10년 안에 배우자 또는 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 팔 때 적용됩니다. 2022년 12월 31일 개정 전에는 5년이었고, 2022년 12월 31일까지 증여받은 자산은 부칙 경과조치에 따라 그 뒤에 팔아도 5년 기준이 그대로 적용됩니다.
• 내가 낸 증여세는 어떻게 되나요?
  필요경비에 넣습니다. 이월과세가 적용되면 거주자가 증여받은 자산에 대해 납부했거나 납부할 증여세 상당액을 필요경비에 산입합니다. 증여세 신고서와 납부 영수증이 있어야 반영할 수 있습니다.
• 이월과세를 적용하면 세금이 더 적어질 때는 어떻게 하나요?
  이월과세가 배제됩니다. 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우에는 규정을 적용하지 않으므로, 본인이 증여받은 가액이 취득가액이 됩니다. 두 계산을 나란히 해 본 뒤 신고해야 합니다.
• 보유기간은 언제부터 세나요?
  증여자가 그 자산을 취득한 날부터 기산합니다. 이월과세가 적용되는 자산의 장기보유특별공제 보유기간은 증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 날부터 세므로, 취득가액은 낮아지더라도 공제율과 세율 판정에서는 유리해질 수 있습니다.
• 증여받은 집이 비과세 요건을 갖췄으면 어떻게 되나요?
  이월과세를 적용하지 않습니다. 이월과세를 적용할 경우 1세대 1주택 비과세 대상 주택(고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우는 적용 제외 사유이므로, 본인의 보유·거주 요건으로 비과세 여부를 따로 판단합니다.
• 취득가액을 잘못 잡아 신고했으면 어떻게 하나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 경정하거나 거부 통지를 해야 하고, 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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