법인세·소득세

회사 명의 고가 아파트에 대표 가족이 살면 이자와 관리비도 비용에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.18 갱신

관리비·유지비는 빠지지만 회사 대출이자는 업무무관자산 규정으로 빠지지 않습니다. 대법원은 주주인 임원에게 준 사택에 업무무관 부동산 규정을 적용할 수 없다고 보았습니다. 다만 임대료가 시가보다 낮으면 차액이 익금에 들어가고 대표 상여로 처분될 수 있습니다.

회사 명의 고가 아파트에 대표 가족이 살면 관리비·유지비는 비용에서 빠집니다. 그러나 업무무관자산 이자 규정은 적용되지 않습니다. 대법원은 주주인 임원에게 제공한 사택에 업무무관 부동산 규정을 적용할 수 없다고 보았습니다. 사택이라는 이유만으로 회사 차입금 이자까지 손금에서 빼는 처분은 다툴 여지가 있습니다. 다만 임대료가 시가보다 낮으면 그 차액이 회사 소득에 더해지고 대표 상여로 처분될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 13. 지분 80%를 가진 회사 명의로 시가 28억원 아파트를 샀습니다. 매매대금 중 15억원은 회사가 은행에서 빌린 돈이고, A씨 부부와 자녀가 그 집에 살고 있습니다. 회사는 A씨에게 보증금 없이 월 80만원을 받고, 관리비와 수선비 연 1,400만원을 비용으로 처리했습니다. 회사 차입금 이자 연 6,000만원도 전액 비용으로 넣었습니다. 2026. 9. 21. 세무서에서 사택 사용 내역과 임대차계약서를 내라는 요청을 받았습니다. A씨는 회사 대출이자까지 비용에서 빠지는지, 임대료는 얼마를 받아야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사 아파트를 사택으로 쓰면 업무무관자산이 되나요?

사택으로 쓰는 아파트는 업무무관자산이 아니라 업무무관지출 규정의 대상입니다. 법인세법 제27조는 업무무관자산의 취득·관리 비용(제1호)과 그 밖의 업무무관지출(제2호)을 나눕니다. 법인세법 시행령 제50조 제1항 제2호는 주주인 임원과 그 친족이 쓰는 사택을 다룹니다. 그 사택의 유지비·관리비·사용료와 관련 지출금은 손금에서 빠집니다. 소액주주인 임원은 제외됩니다. 소액주주는 지분 1% 미만이면서 지배주주의 특수관계인이 아닌 주주입니다.

대법원은 대주주인 고문에게 회사 소유 주택을 무상 또는 저가로 제공한 사건에서 이를 사택 제공으로 보았습니다. 비업무용 부동산에 관한 법인세법 제27조 제1호와 제28조 제1항 제4호 가목은 적용할 수 없다고 했습니다. 업무무관자산 비율로 계산하는 지급이자 손금불산입은 사택에 쓰이지 않는다는 뜻입니다. 반대로 아무도 살지 않는 아파트는 사정이 다릅니다. 취득일부터 2년이 지나도록 업무에 쓰지 않으면 업무무관 부동산으로 볼 수 있습니다.

대표가 월세를 조금 내면 세금 문제가 없나요?

월세가 시가보다 낮으면 부당행위계산으로 보아 시가와의 차액을 회사 익금에 더합니다. 주주가 아닌 임원, 소액주주인 임원과 직원에게 주는 사택은 이 규정에서 빠집니다. 지배주주인 대표와 그 가족은 빠지지 않습니다. 시가는 주변의 비교 가능한 임대 사례와 감정가액을 먼저 봅니다. 이를 쓸 수 없으면 아파트 시가의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율 연 3.1%를 곱합니다.

시가 28억원 아파트를 보증금 없이 월 80만원에 빌려준 경우를 보겠습니다. 법정 산식상 연 임대료 시가는 4,340만원입니다. 받은 임대료 960만원을 빼면 차액 3,380만원이 익금에 들어갑니다. 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 적용하므로 이 예는 대상입니다. 대표가 귀속자라면 상여로 처분되어 대표의 근로소득이 됩니다. 가족만 산다면 그 사람이 주주인지, 임직원인지에 따라 배당·상여·기타소득으로 나뉠 수 있습니다. 관리비 손금불산입과 임대료 문제의 기본 구조는 「회사 명의 아파트에 대표 가족이 살면 관리비와 임대료가 세무조사에서 문제 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

회사가 집값을 빌려준 것으로 보면 무엇이 달라지나요?

대표가 실질적인 소유자로 인정되면 회사가 취득자금을 빌려준 것으로 보아 인정이자를 익금에 넣을 수 있습니다. 이때 그 금액은 업무무관 가지급금이 되어 회사 차입금 이자 일부도 손금에서 빠집니다. 대법원은 금전 대여인지 자산 제공인지를 따질 때 거래 형식과 실질을 함께 보라고 했습니다. 계약 경위와 대가관계도 종합해 판단합니다.

같은 판결에서 대주주는 신축 과정에 관여했고 혼자 거주했습니다. 대법원은 그 사정만으로 소유자의 사용·수익·처분권을 가졌다고 볼 수 없다고 했습니다. 회사 자금으로 사서 회사가 처분 권한을 갖고 있다면 자산 제공으로 볼 여지가 큽니다. 대표가 매매대금 일부를 냈거나 처분 이익을 가져가기로 약정했다면 판단이 달라질 수 있습니다.

나중에 아파트를 팔 때도 세금이 더 붙나요?

네, 법인이 주택을 팔면 일반 법인세에 더해 양도소득의 20%를 토지등 양도소득에 대한 법인세로 냅니다. 미등기 주택이면 40%입니다. 사택이 이 과세에서 빠지는 것은 주주가 아닌 임원·직원에게 10년 이상 제공한 경우입니다. 대표가 주주라면 오래 살아도 이 예외에 들지 않는다고 볼 수 있습니다.

토지등 양도소득은 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액입니다. 보유하는 동안 손금에서 빠지는 비용과 처분 때 붙는 추가 과세를 함께 놓고 보유 여부를 정해야 합니다. 아파트를 대표 개인에게 넘길 때 시가보다 낮게 팔면 부당행위계산이 다시 문제 됩니다.

회사 명의 아파트 사택 대응 순서

1. 사용 관계를 정리합니다. 실제 거주자, 대표의 지분율, 거주 시작일을 확인합니다. 소액주주인지에 따라 적용 규정이 갈립니다.
2. 비용을 나눠 봅니다. 관리비·수선비 등 사택 관련 지출과 회사 차입금 이자를 따로 정리합니다.
3. 임대료 시가 자료를 모읍니다. 주변 임대 사례나 감정가액을 확보합니다. 없으면 법정 산식으로 차이를 계산합니다.
4. 소유 구조를 점검합니다. 매매대금 부담, 처분 약정, 등기 명의를 확인합니다. 취득자금 대여로 볼 사정이 없는지 봅니다.
5. 처분사유를 특정합니다. 과세관청이 어느 규정을 적용했는지 확인합니다. 사택에 업무무관자산 이자 규정을 썼다면 판례를 근거로 다툽니다.

이미 지난 사업연도에 임대료 차액을 반영하지 않았다면 수정신고 기한부터 봅니다. 「세금을 덜 신고한 걸 알았다면 수정신고는 언제까지 되나요? 해명 안내를 받은 뒤라면?」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대표의 지분율, 매매대금 부담자, 처분 약정에 따라 이자 손금불산입과 상여 처분 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 법인 사택과 부당행위계산을 둘러싼 세무조사 대응과 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 직원에게 회사 아파트를 사택으로 주면 어떻게 되나요?
  주주가 아닌 임원, 소액주주인 임원, 직원에게 주는 사택은 업무무관지출과 저가 임대 부당행위 규정에서 빠집니다. 그래서 유지비를 손금에 넣을 수 있고 임대료 차액도 익금에 넣지 않습니다.
• 지분을 정확히 1% 가진 임원도 소액주주인가요?
  아니요. 소액주주는 발행주식총수의 1%에 미달하는 주식을 가진 주주입니다. 1%를 채우면 소액주주가 아니고, 1% 미만이라도 지배주주의 특수관계인이면 소액주주에서 빠집니다.
• 회사가 아파트를 사 놓고 비워 두면 어떻게 되나요?
  취득일부터 2년이 지나도록 업무에 직접 쓰지 않으면 업무무관 부동산이 됩니다. 이때는 유지비·수선비 등이 손금에서 빠지고, 회사 차입금 이자도 자산가액 비율만큼 손금에 넣지 못합니다.
• 업무무관자산 때문에 빠진 이자도 대표 상여가 되나요?
  아니요. 업무무관자산 등에 대한 지급이자 손금불산입액은 기타 사외유출로 처분합니다. 대표 개인의 근로소득으로 과세하지 않고, 회사의 법인세만 늘어납니다.
• 보증금을 많이 받으면 적정 임대료가 줄어드나요?
  네, 법정 산식을 쓰는 경우 줄어듭니다. 아파트 시가의 50%에서 받은 보증금을 뺀 뒤 정기예금이자율을 곱하기 때문입니다. 주변 임대 사례가 있으면 그 사례 기준이 먼저 적용됩니다.
• 정기예금이자율 3.1%는 매년 같은가요?
  아니요. 정기예금이자율은 법인세법 시행규칙으로 정하며 지금은 연 1천분의 31입니다. 이 조항은 거의 해마다 개정되었으므로 과세 대상 사업연도에 시행되던 이율을 확인해야 합니다.
• 사택 관련 비용이 부인되면 그 금액은 어떻게 처분되나요?
  사외로 유출된 것이 분명하면 귀속자에 따라 처분합니다. 귀속자가 임원이면 상여, 임직원이 아닌 주주면 배당, 그 밖의 사람이면 기타소득이 됩니다. 대표가 함께 산다면 대표 상여로 처분될 가능성이 큽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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