법인세·소득세

회사 명의 아파트에 대표 가족이 살면 관리비와 임대료가 세무조사에서 문제 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

주식을 가진 대표나 그 가족이 회사가 사거나 빌린 주택에 살면 회사가 낸 관리비·수선비는 손금으로 인정되지 않고, 시가보다 낮은 임대료를 받았다면 적정임대료와의 차액이 익금에 들어가 대표 상여로 처분됩니다. 반면 주식이 없는 임원이나 일반 직원에게 제공한 사택은 이 두 규정에서 빠집니다.

회사가 산 아파트나 회사 이름으로 빌린 집에 대표 가족이 살고 관리비까지 회사가 내는 경우가 적지 않습니다. 사택 제공 자체가 금지된 것은 아니지만, 누가 사는지에 따라 세법의 결론이 정반대가 됩니다. 일반 직원이나 주식이 없는 임원에게 주는 사택은 대체로 문제가 없고, 주식을 가진 대표나 그 가족이 쓰는 집은 비용 부인과 부당행위계산이 함께 따라옵니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 B회사 주식 70%를 가진 대표로, 회사는 2023. 5. 시가 10억원인 아파트를 사서 A씨 가족이 살게 했습니다. A씨는 보증금 없이 월 50만원을 회사에 내고, 관리비와 재산세, 수선비는 회사가 비용으로 처리해 왔습니다. 2026. 9. 세무조사에서 조사팀이 관리비 등을 손금에서 빼고 적정임대료와의 차액을 A씨 상여로 처분하겠다고 하자, A씨는 월세를 내고 있는데도 문제가 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사가 낸 관리비는 왜 비용으로 인정되지 않나요?

주식을 가진 임원이나 그 친족이 사용하는 사택의 유지비·관리비·사용료와 관련 지출은 업무와 관련 없는 비용으로 보아 손금에 넣지 않습니다. 소액주주가 아닌 주주인 대표가 사는 집이면 회사가 낸 관리비, 수선비 같은 비용이 모두 여기에 해당할 수 있습니다.

회사가 직접 쓰지 않고 다른 사람이 주로 쓰는 장소의 유지비도 같은 이유로 비용에서 빠집니다. 다만 주주가 아닌 임원, 소액주주인 임원, 직원이 쓰는 경우는 제외됩니다. 소액주주는 지분이 1% 미만이고 지배주주의 특수관계인이 아닌 사람을 말합니다.

집 일부를 회사 접견실이나 지방 출장 직원 숙소로 함께 써 왔다면 그 사실도 중요합니다. 실제로 업무에 쓴 공간과 기간이 기록으로 확인되면 그만큼은 업무 관련 비용으로 주장할 여지가 생깁니다.

월세를 내고 있으면 괜찮은가요?

회사가 특수관계인에게 자산을 무상으로 또는 시가보다 낮은 임대료로 빌려주면 부당행위계산으로 보아 시가와의 차액을 익금에 넣습니다. 주주가 아닌 임원이나 소액주주인 임원, 직원에게 사택을 제공하는 경우는 이 규정에서 빠지지만, 주식을 가진 대표에게는 그대로 적용됩니다.

시가는 비슷한 집의 실제 임대료가 기준입니다. 그런 가격도 감정가도 없으면 집 시가의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율 연 3.1%를 곱해 계산합니다. 사례라면 한 해 적정임대료는 1,550만원이고, A씨가 낸 600만원과의 차액 950만원이 익금에 들어갑니다.

법정 산식은 시가와 이자율만으로 계산하므로 실제 시세와 차이가 날 수 있습니다. 같은 단지 비슷한 면적의 실제 월세 계약이나 감정평가액이 있으면 그 금액이 먼저 적용되므로, 산식 결과가 시세보다 높다면 임대 사례를 모아 시가를 다시 다툴 수 있습니다.

차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이어야 부인되는데, 사례처럼 시가의 절반에도 못 미치는 임대료는 이 기준을 넘습니다. 익금에 넣은 차액은 A씨 상여로 처분됩니다.

회사가 빌린 집에 대표가 살아도 같은가요?

회사 이름으로 임차한 집도 다르지 않습니다. 주식을 가진 대표나 가족이 쓰는 집의 월세와 관리비는 사택의 사용료와 관리비여서 손금에 들어가지 않습니다. 회사가 낸 금액만큼 대표가 이익을 얻은 것으로 보아 상여 처분 문제가 이어질 수 있습니다.

반대로 주식이 없는 임원이나 일반 직원에게 회사가 빌린 집을 사택으로 주는 것은 부당행위계산 대상에서 빠지고, 그 관리비도 손금으로 인정됩니다. 같은 집이라도 누가 사느냐에 따라 결론이 갈리는 셈입니다.

상여로 처분되면 세금은 어떻게 나오나요?

회사에는 관리비 부인과 임대료 차액만큼 법인세가 늘고, 신고 때 빠뜨린 부분에는 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 붙습니다. 장부를 꾸미거나 거짓 증빙을 만든 것이 아니라면 40% 가산세 대상인 부정행위로 보기는 어렵습니다.

상여로 처분된 금액은 대표의 근로소득이 됩니다. 회사는 소득금액변동통지서를 받은 날 상여를 지급한 것으로 보아 다음 달 10일까지 원천징수세액을 내야 하고, 대표는 통지일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 추가신고하면 기한 안에 신고한 것으로 인정됩니다.

사례처럼 2023년부터 3년 넘게 같은 방식이 이어졌다면 해마다 같은 계산이 반복됩니다. 일반적인 경우 부과제척기간은 신고기한 다음 날부터 5년이므로 그 범위의 사업연도가 모두 조사 대상이 될 수 있습니다.

법인 주택 사적 사용 대응 순서

• 거주자와 지분 확인 - 실제 거주자가 누구인지, 그 사람이 주주인지, 소액주주인지부터 정리합니다.
• 비용 항목 분류 - 관리비, 수선비, 재산세, 임차료 가운데 사택 관련 비용을 나누고 연도별 금액을 정리합니다.
• 적정임대료 산정 - 주변 임대 사례나 감정가를 확보해 법정 산식보다 낮은 시가를 주장할 수 있는지 봅니다.
• 사용 실태 소명 - 업무용 숙소나 직원 숙소로 함께 쓴 기록이 있으면 사용 비율을 정리합니다.
• 과세전적부심사·심판청구 - 결과통지 후 30일, 고지 후 90일 안에 시가 산정과 상여처분을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 거주자의 지분, 실제 사용 형태, 주변 임대 시세에 따라 결론과 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 법인 자산의 사적 사용에 대한 세무조사 소명, 과세전적부심사, 조세심판 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대표가 사는 회사 아파트 관리비를 회사가 내도 되나요?
  낼 수는 있지만 주식을 가진 임원이나 그 친족이 쓰는 사택의 관리비·수선비·사용료는 업무와 관련 없는 비용이어서 손금에 넣지 않습니다. 소액주주인 임원이나 직원 사택은 제외됩니다.
• 소액주주는 몇 퍼센트를 말하나요?
  발행주식의 1%에 못 미치는 주식을 가진 주주로서 지배주주의 특수관계인이 아닌 사람입니다. 대표의 배우자나 자녀는 지분이 1% 미만이어도 지배주주의 특수관계인이어서 소액주주가 아닙니다.
• 월세를 받고 있으면 부당행위가 아닌가요?
  시가보다 낮은 임대료를 받으면 부당행위계산 대상입니다. 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 시가와의 차액을 익금에 넣고 대표 상여로 처분하므로, 시세에 맞는 임대료인지가 중요합니다.
• 적정임대료는 어떻게 계산하나요?
  비슷한 집의 실제 임대료가 우선이고, 그런 가격과 감정가가 없으면 집 시가의 50%에서 보증금을 뺀 금액에 정기예금이자율 연 3.1%를 곱합니다. 시가 10억원 주택이면 한 해 1,550만원입니다.
• 회사가 빌린 집에 대표가 살면 어떻게 되나요?
  주식을 가진 대표나 가족이 쓰는 집이라면 회사가 낸 월세와 관리비는 사택 사용료와 관리비여서 손금에 들어가지 않고, 회사가 대신 낸 금액만큼 대표 상여 처분 문제로 이어질 수 있습니다.
• 직원에게 회사 아파트를 무상으로 주면 문제인가요?
  주주가 아닌 임원, 소액주주인 임원, 직원에게 사택을 제공하는 것은 부당행위계산 대상에서 빠지고 관리비도 손금으로 인정됩니다. 다만 그 직원이 대표의 친족이라면 따로 따져야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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