법인세·소득세

기존 사업자가 주택신축판매업을 추가하면 단순경비율을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 기존 사업을 하면서 주택신축판매업을 추가한 사람은 신규 사업자가 아니어서 직전 과세기간 수입금액으로 단순경비율 대상 여부를 판단합니다. 국세청은 이렇게 회신했고(사전-2017-법령해석소득-0198), 현행 시행령은 올해 수입금액이 간편장부 기준에 미달할 것까지 요구합니다. 지금은 기존 사업의 직전 수입금액과 올해 분양 수입금액을 함께 확인해 보십시오.

기존 사업자등록에 주택신축판매업을 추가했다고 해서 그 업종만 신규 사업자로 보지는 않습니다. 단순경비율 대상 여부는 업종이나 사업장이 아니라 사업자 한 사람을 기준으로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

작은 학원을 10년 넘게 운영해 온 A씨는 2024년 학원 수입이 2천만원 정도였습니다. 2025년 자기 토지에 다가구주택을 지어 팔기로 하고, 기존 사업자등록증에 주택신축판매업을 추가했습니다. 분양을 마친 뒤 A씨는 새로 시작한 업종이니 신규 사업자로서 단순경비율로 신고할 수 있는지 물었습니다. 상담에서는 신규 사업자에는 해당하지 않고, 직전 과세기간 수입금액과 올해 수입금액을 함께 따져야 한다고 설명했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

업종을 추가하면 신규 사업자로 보나요?

아니요, 기존 사업을 계속하면서 다른 업종을 추가한 사람은 단순경비율 판단에서 신규로 사업을 개시한 사업자가 아닙니다. 직전 과세기간 수입금액이 업종별 기준에 미달하는지로 판단합니다.

시행령은 단순경비율 적용대상자를 두 부류로 나눕니다.

• 신규 사업자 - 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자
• 소규모 계속사업자 - 직전 과세기간 수입금액 합계가 업종별 기준(6천만원, 3천600만원, 2천400만원)에 미달하는 사업자

신규 사업자는 업종을 가리지 않고 직전 과세기간에 수입금액이 없던 사람이 처음 사업을 시작하는 경우를 말합니다. 직전 해에 수입이 있었던 사람은 다른 업종을 새로 시작해도 두 번째 부류로 판단합니다.

국세청은 이 사례를 어떻게 해석했나요?

국세청은 기존 사업을 하면서 새로운 업종을 추가한 사람은 신규 사업자가 아니므로 시행령 제143조 제4항 제2호에 따라 단순경비율 적용 여부를 판단한다고 회신했습니다(사전-2017-법령해석소득-0198, 2017. 4. 24.).

판단 이유는 장부 기장 의무와 추계 방식이 모두 거주자별 수입금액으로 정해진다는 점입니다. A사업장을 하던 사람이 B사업장을 더 열어도 사업자 단위로 보면 신규가 아니므로, 직전 해 수입금액으로 두 사업장 전체의 추계 유형을 정합니다. 국세청은 이후 다른 회신에서도 같은 결론을 유지했습니다.

이 회신은 기존 사업의 직전 수입금액이 작은 사실관계를 전제로 했습니다. 직전 수입이 기준을 넘었다면 결론은 처음부터 기준경비율 추계입니다.

회신 이후 무엇이 바뀌었나요?

회신 당시 시행령은 올해 수입금액 요건을 신규 사업자에게만 두었지만, 2018. 2. 13. 개정으로 계속사업자에게도 같은 요건이 붙었습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 직전 수입금액이 기준에 미달하더라도 해당 과세기간 수입금액이 간편장부대상자 기준금액에 미달해야 단순경비율을 적용합니다.

간편장부대상자 기준금액은 부동산매매업 3억원, 주거용 건물 개발 및 공급업 1억5천만원, 서비스업 등 7천500만원입니다. 다가구주택 몇 채만 분양해도 이 금액을 넘는 경우가 많으므로, 주택신축판매업을 추가한 해에는 단순경비율 대상이 되기 어렵습니다.

결국 직전 수입금액이 작다는 사실만으로는 부족합니다. 올해 분양 수입이 큰지까지 확인해 기준경비율로 계산할지 정합니다.

업종이 두 개면 직전 수입금액은 어떻게 계산하나요?

직전 과세기간에 여러 업종을 겸영했다면 주업종 수입금액에 다른 업종 수입금액을 기준금액 비율로 환산해 더한 금액으로 판단합니다. 업종별 기준이 다르기 때문에 단순 합계로 비교하지 않습니다.

기준경비율로 추계하면 매입비용·임차료·인건비는 증빙이 있는 금액만 빼고 나머지 경비는 기준경비율로 계산합니다. 공사비 세금계산서와 계좌이체 내역을 갖춰 두지 않으면 실제보다 소득이 크게 잡힙니다.

업종 추가 사업자 추계 신고 대응 순서

• 직전 수입금액 확인 - 기존 사업의 직전 과세기간 수입금액을 업종별로 뽑습니다. 결정·경정으로 늘어난 금액도 포함합니다.
• 올해 수입금액 확인 - 주택신축판매 분양대금을 포함한 해당 과세기간 수입금액이 간편장부 기준에 미달하는지 확인합니다.
• 추계 유형 결정 - 두 요건을 모두 맞추면 단순경비율, 아니면 기준경비율로 계산하고 추계소득금액계산서를 작성합니다.
• 증빙 정리 - 기준경비율이면 공사비·자재비의 세금계산서와 이체 내역을 모아 주요경비로 반영합니다.
• 사후 정정 - 잘못된 유형으로 신고해 세금을 더 냈다면 5년 안에 경정청구를, 과세 통지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 방식이나 업종 코드가 애매한 경우에는 사업자등록과 분양계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 추계 결정에 대한 종합소득세 부과처분 취소소송과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업장을 따로 내면 신규 사업자가 되나요?
  아니요. 단순경비율 대상 여부는 사업장별이 아니라 사업자별로 판단합니다. 기존 사업장이 있는 사람이 새 사업장을 내도 직전 과세기간 수입금액이 있으면 신규 사업자로 보지 않습니다.
• 작년에 폐업하고 올해 새 업종을 시작하면요?
  직전 과세기간에 수입금액이 있었다면 그 해에 폐업했더라도 신규 사업자가 아닙니다. 국세청은 직전년도 폐업 후 새 사업을 시작한 사람도 직전 수입금액 기준으로 판단한다고 보았습니다.
• 단순경비율 기준금액은 업종별로 얼마인가요?
  직전 과세기간 수입금액 기준으로 부동산매매업·도소매업 등은 6천만원, 제조업·주거용 건물 개발 및 공급업 등은 3천600만원, 부동산임대업·서비스업 등은 2천400만원입니다. 이 금액에 미달해야 합니다.
• 올해 분양 수입이 크면 어떻게 되나요?
  현행 시행령은 해당 과세기간 수입금액이 간편장부대상자 기준금액에 미달해야 단순경비율을 적용합니다. 주거용 건물 개발 및 공급업은 1억5천만원이므로 이를 넘으면 기준경비율로 추계합니다.
• 기준경비율로 계산하면 어떤 경비가 빠지나요?
  매입비용과 사업용 자산 임차료, 종업원 인건비는 증빙서류가 있는 금액만 공제하고, 나머지는 수입금액에 기준경비율을 곱한 금액만 공제합니다. 증빙이 없는 공사비는 경비로 인정받기 어렵습니다.
• 장부를 쓰면 추계보다 유리한가요?
  공사비 등 실제 경비가 많고 증빙이 갖춰져 있다면 장부로 실제 소득을 계산하는 편이 유리할 수 있습니다. 장부를 쓰지 않으면 무기장 가산세도 검토해야 하므로 분양 전에 기장 여부를 정하는 것이 좋습니다.
• 잘못된 경비율로 신고했으면 어떻게 하나요?
  단순경비율 대상이 아닌데 단순경비율로 신고했다면 세무서가 기준경비율로 경정할 수 있으므로 수정신고를 검토합니다. 반대로 기준경비율로 신고했는데 단순경비율 대상이었다면 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 임대업을 하다 해외 주택 임대를 새로 시작하면 건물 내용연수를 새로 신고할 수 있나요?
• 비과세 임대소득만 있던 사람이 주택신축판매를 시작하면 신규 사업자인가요?
• 거의 다 지은 건물을 넘겨받아 분양하면 부동산매매업인가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기