양도소득세

해외에 살 때 조정대상지역 지정 전 계약한 집, 귀국 후 팔려면 2년 거주해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 계약하고 계약금을 낼 때 비거주자였다면 조정대상지역 지정 전 계약이어도 거주요건 면제를 받지 못해, 잔금을 지정 뒤에 치렀다면 1세대1주택 비과세에 2년 거주가 필요합니다. 면제 규정은 거주자가 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 경우로 한정됩니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호). 지금은 계약 당시 세법상 거주자였는지부터 확인하십시오.

해외에 살 때 계약했다는 사실만으로 비과세가 막히지는 않습니다. 다만 조정대상지역 지정 전 계약에 주어지는 거주요건 면제는 받을 수 없어서, 귀국 후 2년을 살아야 하는지가 쟁점이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

해외 법인에서 일하던 C씨는 국내에 집이 없는 상태로 2025년 초 귀국을 준비하며 아파트를 계약하고 계약금을 송금했습니다. 계약 당시 그 지역은 조정대상지역이 아니었는데, 잔금 전에 조정대상지역으로 지정·공고됐습니다. C씨는 2025년 하반기에 귀국해 잔금을 치렀고, 지정 전에 계약했으니 살지 않고 2년 뒤 팔아도 된다고 들었습니다. 상담에서는 계약 당시 C씨가 세법상 거주자였는지, 비거주자였는지를 먼저 따졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해외에 살 때 지정 전 계약한 집도 2년 거주요건이 면제되나요?

아니요, 계약하고 계약금을 낼 때 비거주자였다면 조정대상지역 지정 전 계약이어도 거주요건 면제를 받을 수 없습니다. 면제 규정은 「거주자가」 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우로 한정하기 때문입니다.

따라서 귀국 후 잔금을 공고 뒤에 치렀다면 그 집은 조정대상지역에서 취득한 주택이 되고, 1세대1주택 비과세를 받으려면 보유기간 2년 중 2년 이상 거주해야 합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 본문과 제5호를 함께 보면 이 결론이 나옵니다.

계약 당시 거주자였는지는 어떻게 판단하나요?

거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인입니다. 국적이나 주민등록 말소 여부보다 생계를 같이 하는 가족과 국내 자산이 어디에 있는지 같은 생활관계의 객관적 사실로 판단합니다.

예를 들어 혼자 해외 근무를 나갔지만 배우자와 자녀가 국내에 살고 있었다면 국내에 주소가 있는 거주자로 볼 여지가 있습니다. 반대로 가족 전원이 해외로 나가 생활 기반을 옮겼다면 비거주자로 보는 것이 일반적입니다. 이 판단이 결론을 바꾸므로 출입국 기록과 가족 거주지, 해외 근무 계약서를 함께 봐야 합니다.

취득 당시 조정대상지역이었는지는 어느 날로 보나요?

취득 당시는 원칙적으로 잔금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다. 계약일이 아니라 이 날을 기준으로 조정대상지역 여부를 보기 때문에, 계약 뒤 잔금 전에 지정·공고가 나면 원칙상 조정대상지역 주택이 됩니다.

거주자에게는 공고 전 계약을 보호하는 예외가 있지만 비거주자에게는 그 예외가 없습니다. 결국 비거주자 계약 주택은 잔금일이나 등기일이 공고 뒤라면 일반 원칙대로 2년 거주가 필요하고, 잔금과 등기를 모두 공고 전에 마쳤다면 처음부터 거주요건이 없습니다.

귀국 뒤 팔 때는 비과세를 받을 수 있나요?

네, 양도일 현재 거주자이고 1세대1주택이며 보유기간 2년과 거주기간 2년을 채웠다면 비과세를 받을 수 있습니다. 양도 당시 비거주자라면 1세대1주택 비과세 자체가 적용되지 않으므로, 다시 출국할 계획이 있다면 매도 시기를 먼저 정해야 합니다.

해외 근무로 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국일부터 2년 안에 팔면 보유·거주기간 제한 없이 비과세하는 별도 규정이 있습니다. 다만 이 규정은 출국일 현재 1주택을 보유한 경우에 적용되므로, 계약만 해 두고 잔금 전에 출국한 경우와는 구별해야 합니다.

해외에서 산 기간도 거주기간에 넣을 수 있나요?

아니요, 비과세 거주기간은 그 주택에 실제로 살면서 주민등록상 전입한 기간만 셉니다. 해외에 있는 동안 그 집에 세입자가 살았다면 그 기간은 보유기간에는 들어가도 거주기간에는 들어가지 않습니다.

비거주자가 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에 거주한 상태로 거주자가 되면 그 거주기간과 보유기간을 통산하는 규정이 있습니다. 해외에서 살다가 귀국해 그 집에 바로 입주한 경우가 아니라면 적용 여지가 좁습니다.

해외 거주 중 계약한 주택 거주요건 대응 순서

• 계약 당시 신분 확인 - 계약일과 계약금 송금일 현재 가족 거주지, 출입국 기록, 해외 근무 계약으로 거주자였는지 정리합니다.
• 공고일과 잔금일 대조 - 조정대상지역 공고일, 잔금청산일, 등기접수일을 비교해 취득 당시 조정대상지역이었는지 확인합니다.
• 거주 계획 - 거주요건이 붙으면 귀국 후 전입해 2년을 채울 수 있는지, 세입자 만기와 맞물리는지 계산합니다.
• 예정신고 - 양도 후 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 내고 비과세 근거를 적습니다.
• 사후 정정 - 비과세로 신고했다가 요건 결함을 알면 수정신고를, 고지를 받으면 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 당시 거주자 여부가 다투어질 수 있는 사안은 가족 거주지와 출입국 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 거주자 판정과 1세대1주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외 근무 중이지만 가족은 한국에 있었다면요?
  배우자와 자녀가 국내에서 생활하고 국내에 생활 기반이 남아 있었다면 국내에 주소가 있는 거주자로 볼 여지가 있습니다. 이 경우 다른 요건을 갖추면 지정 전 계약의 거주요건 면제를 주장할 수 있으므로 가족 거주 자료를 함께 준비해야 합니다.
• 해외에서 계약금을 보냈는데 귀국 후 다시 계약서를 쓰면요?
  계약서를 다시 쓰더라도 처음 계약과 계약금 지급 시점이 바뀌지는 않습니다. 반대로 새 계약을 공고 뒤에 체결한 것으로 보면 공고일 이전 계약 요건을 잃을 수 있으므로 계약서 재작성은 신중해야 합니다.
• 양도할 때 다시 해외에 나가 있으면 비과세가 되나요?
  양도 당시 비거주자라면 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 다시 출국할 계획이라면 출국 전에 매도하거나, 세대 전원 출국 후 2년 내 양도 특례에 해당하는지 따져야 하고, 그 특례는 출국일 현재 1주택이어야 합니다.
• 해외에 있는 동안 세입자가 산 기간도 보유기간인가요?
  보유기간은 취득일인 잔금청산일부터 양도일까지이므로 세입자가 산 기간도 보유기간에는 들어갑니다. 다만 비과세 거주기간에는 본인 세대가 실제로 살며 주민등록상 전입한 기간만 들어가므로, 귀국 후 따로 2년을 채워야 합니다.
• 귀국 후 2년을 꼭 연속으로 살아야 하나요?
  거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간을 합산해 2년 이상이면 됩니다. 중간에 전출했다가 다시 전입한 경우에도 주민등록표상 전입일부터 전출일까지의 기간을 각각 계산해 합칠 수 있으므로 연속 거주가 꼭 필요하지는 않습니다.
• 이미 비과세로 신고했다면 어떻게 하나요?
  계약 당시 비거주자였는데 거주 없이 비과세로 신고했다면 세무서 결정 전에 수정신고하는 편이 가산세 부담이 적습니다. 반대로 거주자였는데 비과세가 배제됐다면 생활관계 자료로 경정청구나 심판청구를 검토합니다.

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