네, 비거주자도 국내에 주택이 있으면 종합부동산세를 냅니다. 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자여서 거주 여부와 관계가 없습니다. 다만 1세대 1주택자 특례는 거주자에게만 주어집니다. 그래서 비거주자는 집이 한 채여도 공제가 9억원이고 고령자·장기보유 세액공제도 받지 못합니다.
기한
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유를 기준으로 그해 12. 1.부터 12. 15.까지 납부합니다. 비거주자라면 고지서를 받을 납세관리인을 미리 정해 두어야 납부와 불복 기한을 놓치지 않습니다.
네, 비거주자도 국내에 주택이 있으면 종합부동산세를 냅니다. 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자여서 거주 여부와 관계가 없습니다. 다만 1세대 1주택자 특례는 거주자에게만 주어집니다. 그래서 비거주자는 집이 한 채여도 공제가 9억원이고 고령자·장기보유 세액공제도 받지 못합니다.
비거주자도 왜 종합부동산세를 내나요?
종합부동산세의 주택분 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세를 내야 하는 사람입니다. 재산세는 국내 부동산을 가진 사람에게 붙으므로 소유자가 해외에 살아도 납세의무가 생깁니다. 국적이나 거주지로 납세의무를 나누는 규정은 없습니다.
공시가격 합계에서 공제액을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 정합니다. 비거주자가 공시가격 15억원짜리 집 한 채를 가졌다면 6억원에 60%를 곱한 3억6천만원이 과세표준입니다. 세율은 소유한 주택 수에 따라 2주택 이하와 3주택 이상으로 나뉩니다. 이 부분은 거주자와 비거주자가 같습니다.
해외에 살면서 국내 집을 그대로 두는 경우가 많아 종합부동산세는 비거주자에게 생각보다 자주 생기는 세금입니다. 공시가격이 9억원을 넘는 집 한 채만 있어도 과세 대상이 될 수 있습니다. 국내 집을 팔지 않고 이주할 계획이라면 매년 이 세금을 예산에 넣어야 합니다.
집이 한 채뿐인데도 1세대 1주택 혜택을 못 받나요?
네, 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만 주택 1채를 가진 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법상 거주자를 말합니다. 그래서 비거주자는 국내에 집이 한 채뿐이어도 1세대 1주택자가 아닙니다. 공제액이 12억원에서 9억원으로 줄어듭니다.
세액공제 차이가 더 큽니다. 1세대 1주택자는 만 60세 이상이면 20%에서 40%, 5년 이상 보유했으면 20%에서 50%를 세액에서 뺍니다. 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 비거주자는 이 공제를 모두 받지 못합니다.
예를 들어 15년 넘게 보유한 공시가격 15억원 아파트를 가진 70세 소유자라면 차이가 분명합니다. 거주자였다면 12억원을 공제하고 산출세액의 80%를 빼므로 세 부담이 크지 않습니다. 비거주자라면 9억원만 공제하고 세액공제도 없어 같은 집에 훨씬 많은 세금이 나옵니다.
거주자인지는 언제 기준으로 보나요?
1세대 1주택자 판단은 과세기준일인 6월 1일 현재 상황으로 합니다. 6월 1일 전에 귀국해 국내에 주소를 두었다면 그해에는 거주자로서 1세대 1주택 특례를 받을 수 있다고 볼 수 있습니다. 반대로 6월 1일 전에 이주해 비거주자가 되었다면 그해부터 특례를 받지 못합니다. 그래서 이주나 귀국 시기를 정할 때 6월 1일 전후가 그해 세액을 가릅니다. 고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급되므로 해외 거주자는 수령 경로를 먼저 정해 두십시오.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
거주자 여부는 소득세법 기준을 따릅니다. 국내에 생계를 같이하는 가족과 자산이 있으면 해외에 머물러도 국내 주소가 있다고 볼 수 있습니다. 해외 근무로 일시 퇴거한 가족도 세대원에 포함되므로 세대 구성과 거주자 판정을 함께 살펴야 합니다.
비거주자로 처리되어 고지된 종합부동산세가 실제로는 거주자 요건을 갖춘 경우라면 바로잡을 수 있습니다. 거주자였다는 자료를 갖추어 경정청구나 불복 절차를 검토하십시오.
부부 중 한 사람만 해외에 살면 어떻게 되나요?
주택 소유자가 누구인지와 그 사람이 거주자인지가 핵심입니다. 국내에 사는 배우자가 집을 소유하고 있다면 그 배우자는 거주자입니다. 다른 요건을 갖추면 1세대 1주택자 특례를 받을 수 있습니다. 해외에 사는 배우자가 소유자라면 그 배우자의 거주자 여부를 따로 따집니다.
해외에 사는 배우자라도 국내에 생계를 같이하는 가족이 있을 수 있습니다. 국내에 다시 돌아올 것으로 보이면 국내에 주소가 있다고 볼 수 있습니다. 해외 근무로 잠시 나가 있는 경우라면 거주자로 판정될 여지가 큽니다. 반대로 해외에서 영주권을 얻고 가족과 함께 정착했다면 비거주자로 볼 가능성이 높습니다.
세대 판단에서는 근무상 형편으로 주소를 일시 퇴거한 가족도 같은 세대에 포함됩니다. 해외 근무 중인 배우자가 국내에 따로 주택을 가지고 있다고 해 보겠습니다. 그 주택도 세대의 주택이 되어 1세대 1주택자가 아니게 될 수 있습니다. 소유 명의를 정리하기 전에 세대 전체의 주택 수를 먼저 확인하십시오.
비거주자 종합부동산세 대응 순서
보유 주택 확인 - 국내 주택 수와 공시가격 합계를 확인합니다.
거주자 판정 - 과세기준일 현재 국내 주소나 183일 거소가 있었는지 자료로 정리합니다.
세대 구성 확인 - 배우자와 가족의 주택 보유 여부와 일시 퇴거 사정을 확인합니다.
세액 비교 - 거주자·비거주자 기준으로 공제액과 세액공제를 비교합니다.
고지 대응 - 납세관리인을 통해 고지를 받고 판정이 틀렸다면 경정청구나 불복을 준비합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 과세기준일 현재 거주자 여부와 세대 구성, 보유 기간에 따라 종합부동산세 부담이 크게 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주 소유자의 종합부동산세와 거주자 판정 검토를 수행합니다.
실무상 착안점
해외 이주를 앞두고 국내 집을 계속 보유할지 정할 때 종합부동산세를 빠뜨리는 경우가 많습니다. 이주 후에는 1세대 1주택 특례가 사라지므로 이주 전후 세액을 비교해 보십시오.
고령자·장기보유 세액공제를 받던 분이라면 비거주자가 되는 순간 세 부담이 크게 뛸 수 있습니다. 과세기준일과 출국일의 선후가 그해 세액을 가릅니다.
해외에 있으면 고지서를 받지 못해 가산세가 붙기 쉽습니다. 납세관리인 지정을 이주 준비 목록에 넣으십시오. 재산세 고지도 같은 주소로 가므로 함께 정리하면 편합니다.
— 허진영 변호사 · 세금
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 해외 거주 소유자의 종합부동산세와 1세대 1주택 특례 요건 검토를 수행해 왔습니다. 과세기준일 거주 자료와 세대 구성을 맞춰 경정청구와 불복에 대응합니다.
종합부동산세 검토
거주자 판정 검토
종합부동산세 경정청구
조세심판·행정소송
이 상황에서 자주 묻는 것
공동명의자는 각자 자기 지분으로 납세의무를 지고 각자 9억원 공제를 받습니다. 부부 공동명의 1주택 특례는 부부가 모두 거주자여야 신청할 수 있습니다. 한 사람이라도 비거주자라면 이 특례를 쓸 수 없습니다.
종합부동산세는 주택분 재산세 과세대상인 국내 주택을 기준으로 합니다. 해외 주택은 재산세 과세대상이 아니므로 주택 수 계산에 들어가지 않습니다.
합산배제 주택 요건은 임대기간·가격 등으로 정해지며 거주자 요건이 따로 정해져 있지는 않습니다. 다만 요건과 신고 기간을 지켜야 하므로 임대 등록 상태를 확인하십시오.
과세기준일 현재 거주자이고 세대원 중 한 명만 국내 주택 1채를 가졌다면 특례를 받을 수 있습니다. 귀국 시점과 과세기준일의 선후를 확인하십시오.
법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 고지 처분을 받았다면 처분을 안 날부터 정해진 기간 안에 불복을 검토해야 합니다.
1주택과 상속주택을 함께 가진 경우 1세대 1주택자로 보는 특례가 있습니다. 다만 이 특례도 1세대 1주택자 개념을 전제로 하므로 비거주자에게는 적용되기 어렵다고 볼 수 있습니다.
법무법인 윤성 × Lexle
허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록
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