세금

미국에 살며 상속받은 한국 집을 팔면 양도세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 미국에 사는 비거주자가 상속받은 한국 집을 팔면 한국에 양도소득세를 냅니다. 취득가액은 상속세를 계산할 때 평가한 상속개시일 가액입니다. 그래서 상속 후 곧 팔면 차익이 거의 없어 세금이 적을 수 있습니다. 다만 비거주자는 1세대 1주택 비과세와 높은 장기보유특별공제를 원칙적으로 받지 못합니다.

네, 미국에 사는 비거주자가 상속받은 한국 집을 팔면 한국에 양도소득세를 냅니다. 취득가액은 상속세를 계산할 때 평가한 상속개시일 가액입니다. 그래서 상속 후 곧 팔면 차익이 거의 없어 세금이 적을 수 있습니다. 다만 비거주자는 1세대 1주택 비과세와 높은 장기보유특별공제를 원칙적으로 받지 못합니다.

상속받은 집의 취득가액은 얼마로 보나요?

상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액이 취득가액입니다. 세무서가 상속세를 결정하거나 경정하면서 정한 가액이 있으면 그 가액을 씁니다. 부모가 오래전에 싸게 산 집이라도 상속인의 취득가액은 상속 당시 평가액으로 다시 정해집니다.

여기서 상속세 신고 방식이 양도소득세를 좌우합니다. 아파트처럼 매매사례가 있으면 시가가 쓰이지만, 단독주택이나 토지는 기준시가로 신고하는 경우가 많습니다. 기준시가로 낮게 신고하면 그 금액이 취득가액이 되어 나중에 팔 때 차익이 커집니다.

그래서 상속세가 크지 않은 경우에는 상속세 신고 때 감정평가를 받아 시가를 높여 두는 방법을 검토할 수 있습니다. 상속세가 조금 늘더라도 양도소득세가 더 크게 줄어드는지 계산해 비교해야 합니다. 이 선택은 상속세 신고 단계에서 해야 하므로 팔 계획이 있다면 처음부터 함께 따져야 합니다.

상속받자마자 팔면 세금이 없나요?

상속개시일 전후 6개월 안에 팔면 그 매매가격이 상속재산의 시가가 될 수 있습니다. 그러면 상속세 평가액과 양도가액이 같아져 양도차익이 거의 생기지 않습니다. 중개수수료 같은 양도비용만큼 오히려 손실이 날 수도 있습니다. 상속 직후 매도는 양도소득세 면에서 가장 단순한 선택지인 셈입니다.

다만 그 매매가격이 상속세 과세가액을 높입니다. 기준시가로 상속세를 신고하려던 집을 6개월 안에 비싸게 팔면 상속세가 늘어납니다. 상속세가 거의 없는 규모라면 문제가 작지만, 상속세율 구간이 높다면 두 세금을 합쳐 판단해야 합니다.

세율은 보유기간에 따라 달라지는데, 상속받은 집은 피상속인이 취득한 날부터 셉니다. 상속받고 몇 달 만에 팔아도 주택 단기 양도 세율 70%나 60%가 적용되지 않는다는 뜻입니다. 반면 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 셉니다. 그래서 상속 후 3년이 지나야 공제가 시작됩니다.

미국에 산다는 이유로 불리한 점은 무엇인가요?

비거주자는 1세대 1주택 비과세를 원칙적으로 받지 못합니다. 상속받은 집이 한국에 있는 단 한 채의 집이어도 마찬가지입니다. 거주자라면 받을 수 있는 상속주택 특례도 결국 1세대 1주택 비과세를 전제로 하므로 비거주자에게는 쓰이기 어렵습니다.

장기보유특별공제도 일반 공제표만 받습니다. 보유 3년 이상부터 6%로 시작해 15년 이상이면 30%까지입니다. 거주자 1세대 1주택의 최대 80% 공제표는 적용되지 않습니다.

한·미 조세조약도 한국에 있는 부동산의 양도소득은 부동산이 있는 나라가 과세하도록 정해 한국 과세를 막지 못합니다. 미국 시민권자나 영주권자라면 한국에 낸 양도소득세를 미국 신고 때 외국납부세액으로 공제받는 구조입니다. 매수인이 법인이면 대금에서 양도소득세를 미리 원천징수할 수 있으므로 계약 전에 확인합니다.

매각대금을 미국으로 보내려면 무엇이 필요한가요?

상속받은 부동산의 매각대금은 취득과 매각을 증명하는 서류를 외국환은행에 내고 보낼 수 있습니다. 상속등기 서류와 매매계약서, 양도소득세 신고서와 납부 영수증을 한 묶음으로 준비합니다. 외국인 비거주자가 상속으로 취득할 때는 외국환 신고가 필요 없었지만 대금을 보낼 때는 이 서류가 필요합니다.

국내에 주소가 없다면 납세관리인을 정해 두면 신고와 서류 수령이 수월합니다. 매수인과의 계약, 잔금, 등기도 국내 대리인에게 위임해 진행하는 경우가 많습니다. 한국 국적이 없는 상속인은 상속받은 날부터 6개월 안에 외국인 부동산 취득 신고를 해야 한다는 점도 함께 확인합니다.

상속받은 한국 집 매도 대응 순서

• 매도 시점 결정 - 상속개시일 전후 6개월 안에 팔지, 그 뒤에 팔지 두 세금을 함께 계산해 정합니다.
• 상속세 평가 선택 - 기준시가 신고와 감정평가 중 양도소득세까지 고려해 유리한 쪽을 고릅니다.
• 취득 신고 확인 - 외국인 상속인이라면 6개월 안 취득 신고를 마칩니다.
• 양도소득세 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.
• 대금 송금 - 상속·매각 서류를 외국환은행에 내고 대금을 보냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속세 평가 방식과 매도 시점, 매수인이 법인인지에 따라 양도소득세와 상속세의 합계가 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주 상속인의 상속 부동산 매각에 따른 상속세·양도소득세 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속세를 기준시가로 신고했는데 팔 때 감정가로 바꿀 수 있나요?
  취득가액은 상속세 신고나 결정 때 평가한 가액이어서 양도 때 따로 바꾸기 어렵습니다. 세무서가 상속세를 경정해 평가액이 바뀌었다면 그 가액이 취득가액이 됩니다.
• 형제들과 공동으로 상속받은 집을 팔면 각자 신고하나요?
  네, 양도소득세는 사람별로 과세되므로 지분을 가진 상속인이 각자 자기 지분만큼 신고합니다. 미국에 사는 상속인도 자기 지분에 대해 비거주자로서 신고합니다.
• 상속받은 땅을 팔 때도 같은 기준인가요?
  네, 취득가액과 보유기간 기준은 집과 같습니다. 다만 농지나 임야는 비사업용 토지에 해당하는지에 따라 세율이 달라질 수 있어 따로 확인해야 합니다.
• 귀국해서 거주자가 된 뒤 팔면 비과세가 되나요?
  양도일 현재 거주자이고 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세를 검토할 수 있습니다. 귀국 후 보유기간과 거주 요건을 어떻게 셀지는 사실관계에 따라 따져야 합니다.
• 상속받은 집을 팔아 상속세를 내도 되나요?
  네, 매각대금으로 상속세를 낼 수 있습니다. 다만 상속개시일 전후 6개월 안의 매매가격은 상속세 시가가 될 수 있습니다. 그래서 매도 시점이 상속세에도 영향을 줍니다.
• 매수인이 법인이면 얼마를 떼나요?
  매수 법인은 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 가운데 적은 금액을 원천징수합니다. 미리 신고·납부하고 세무서 확인서를 내면 원천징수하지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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