양도소득세

비사업용 토지라며 양도소득세가 중과됐는데 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

다툴 수 있습니다. 소득세법 제104조의3은 비사업용 토지를 보유기간 중 실제로 사업에 쓴 기간과 법령상 사용 제한 등 부득이한 사유로 판정하도록 정하므로, 그 사실을 입증하면 제104조의 기본세율로 돌아갑니다. 고지받았다면 90일 안에 불복해야 합니다.

지목이 아니라 실제 사용부터 확인합니다

판정의 출발점은 등기부의 지목이 아니라 그 땅을 어떻게 썼는지입니다. 농지는 재촌과 자경, 임야는 소재지 거주, 나대지는 건축물의 부속토지인지가 기준이 됩니다. 항공사진, 농지원부, 전기 사용 내역처럼 시점이 남는 자료가 판정을 좌우하므로 기간별로 어떤 자료가 남아 있는지부터 훑어야 합니다.

사업용으로 쓴 기간이 법정 비율에 닿는지 셉니다

소득세법 시행령 제168조의6은 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 5년 중 3년 이상, 또는 전체 보유기간의 60% 이상을 사업용으로 썼으면 비사업용 토지로 보지 않도록 정합니다. 세 기준 중 하나만 충족하면 되므로 어느 기준으로 세는 것이 유리한지 먼저 계산해 봅니다. 기간마다 사용 사실을 자료로 입증해야 하므로 연도별 표로 나누어 정리합니다.

법령으로 쓸 수 없었던 기간을 함께 주장합니다

법령에 따라 사용이 금지되거나 제한된 기간은 사업용으로 쓴 기간으로 보는 규정이 있습니다. 도시계획시설 결정처럼 취득 후에 생긴 제한이어야 하고, 제한의 근거와 기간을 관할 기관 문서로 확인해야 인정됩니다. 이 기간을 넣느냐에 따라 앞의 비율 계산이 뒤집히는 사건이 있으므로 제한 이력을 먼저 떼어 두는 것이 좋습니다.

고지받았는지 스스로 신고했는지로 절차가 갈립니다

고지된 세액은 고지서를 받은 날부터 90일 이내에 이의신청·심사청구·심판청구 중 하나를 제기해 다툽니다. 이미 중과세율로 신고하고 납부한 경우에는 법정신고기한부터 5년 이내에 경정청구로 환급을 구합니다. 두 길은 기간과 서류가 다르므로 어느 쪽인지 먼저 구분해야 합니다.

준비 자료와 질문

등기부와 토지대장, 취득과 양도 계약서, 경작이나 사업 사용을 보여 주는 옛 자료, 사용 제한의 근거가 된 행정청 문서, 신고서나 고지서를 준비합니다. 비사업용 판정이 바뀌면 자경농지 감면이나 장기보유특별공제 등 다른 특례의 적용 여부도 달라질 수 있으므로, 불복 청구서에 함께 주장해 한 번의 절차로 정리하는 편이 낫습니다. 질문은 어느 기준으로 기간을 셀지, 제한 기간을 넣을 수 있는지, 어느 특례를 같이 주장할지로 나누면 좋습니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업용으로 쓴 기간은 어떻게 계산하나요?
  양도일 직전 3년 중 2년 이상, 5년 중 3년 이상, 또는 전체 보유기간의 60% 이상 사업용으로 썼으면 비사업용 토지가 아닙니다. 세 기준 중 하나만 충족하면 되고, 기간마다 사용 사실을 자료로 입증해야 합니다.
• 법령 때문에 쓸 수 없었던 땅도 비사업용인가요?
  법령에 따라 사용이 금지·제한된 기간은 사업용으로 쓴 기간으로 보는 규정이 있습니다. 취득 후 생긴 제한이어야 하고, 제한의 근거와 기간을 관할 기관 문서로 확인해야 인정됩니다.
• 상속받은 농지를 팔았는데도 중과되나요?
  상속받은 토지는 기간을 상속개시일부터 새로 세며, 직계존속이나 배우자가 8년 이상 그 토지 소재지에 살면서 직접 경작한 농지를 상속·증여받은 경우에는 기간을 따지지 않고 사업용으로 봅니다. 다만 양도 당시 도시지역 안의 토지는 녹지지역과 개발제한구역을 빼고 이 특례에서 빠지므로, 그 사이 도시지역으로 편입됐는지를 먼저 확인합니다.

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