양도소득세

집 살 때 바꾼 보일러·싱크대·장판·벽지 비용, 팔 때 양도세에서 빼 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

보일러 교체비용은 빼 주지만 싱크대·장판·벽지 교체비용은 빼 주지 않습니다, 양도소득세 필요경비로 인정되는 자본적 지출은 집의 내용연수를 늘리거나 가치를 실제로 높이는 공사비이고 본래 기능을 유지하는 수선비는 수익적 지출이라 공제되지 않기 때문입니다. 국세청은 2017년 장판·도배·싱크대 교체비용은 자본적 지출이 아니라고 해석했습니다. 지금은 공사 항목별로 세금계산서나 카드 결제 같은 증빙이 남아 있는지부터 확인해야 합니다.

인테리어 비용 전체를 하나로 묶어 공제받으려 하지 않아도 됩니다. 항목별로 자본적 지출만 골라내면 되고, 수익적 지출이 섞여 있어도 자본적 지출 부분은 그대로 공제됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년 1월 산 아파트에 입주하면서 그해 2월 노후한 보일러를 새것으로 바꾸고(320만원), 싱크대 교체(450만원), 장판과 벽지 교체(280만원)를 했습니다. 모두 업체에 카드로 결제했고 견적서와 영수증을 보관하고 있습니다. 2025년 8월 이 집을 팔면서 양도소득세를 계산해 보니 1,050만원의 공사비 가운데 어디까지 필요경비로 뺄 수 있는지, 증빙이 카드 전표뿐인데 인정되는지를 상담했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 보일러·싱크대·장판·벽지 교체비용을 어떻게 해석했나요?

보일러 교체비용은 자본적 지출로 공제되고, 싱크대·장판·벽지 교체비용은 수익적 지출이라 공제되지 않는다고 보았습니다. 국세청 부동산납세과는 2022년 월간 질의 사례집에서 주택 양도 시 자본적 지출에 해당하는 비용은 필요경비로 공제되므로 보일러 교체비용은 공제 가능하나 싱크대·장판·벽지 교체비용은 수익적 지출로 공제되지 않는다고 답했고, 근거로 서면-2016-부동산-6092(2017. 8. 14.)를 들었습니다. 이 해석은 필요경비 중 자본적 지출액 등은 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 수선비 또는 용도변경·개량·이용편의를 위한 비용을 말하고, 장판·도배·싱크대 교체비용은 여기에 해당하지 않는다는 내용입니다. 판단 이유는 소득세법 시행령이 자본적 지출을 내용연수 연장이나 가치 증가를 위한 수선비로 정의하면서 냉난방장치의 설치를 그 예로 들고 있는 반면, 장판·벽지·싱크대는 집의 본래 기능을 유지하는 통상의 수선이라 보기 때문입니다. 이 해석은 보통의 교체 공사를 전제로 한 것이므로, 주방 구조를 바꾸는 확장 공사나 발코니 확장처럼 집의 구조와 가치를 바꾸는 공사가 함께 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

자본적 지출과 수익적 지출은 어떻게 나누나요?

집의 수명을 늘리거나 가치를 실제로 높이는 공사는 자본적 지출이고, 본래 기능을 유지하는 수리는 수익적 지출입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제67조 제2항은 자본적 지출을 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비로 정의하고, 본래 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치, 개량·확장·증설 등 이와 유사한 지출을 포함한다고 정합니다. 제163조 제3항은 이를 준용한 자본적 지출액과 용도변경·개량·이용편의를 위해 지출한 비용을 양도소득세 필요경비로 인정합니다.

• 자본적 지출(공제) - 보일러 교체, 난방시설 교체, 발코니·베란다 새시 설치, 방 확장 등 내부 구조 개량입니다. 국세청은 연탄보일러를 기름보일러로 바꾼 설치비(재일46014-897, 1994. 4. 2.)와 발코니 샤시 설치비(부동산거래관리과-1072, 2010. 8. 18.)를 필요경비로 보았습니다.
• 수익적 지출(공제 안 됨) - 벽지·장판 교체, 싱크대 교체처럼 집의 본래 기능을 유지하는 교체 공사입니다.
• 경계 사례 - 같은 「주방 공사」라도 싱크대만 바꾸면 수익적 지출이고 주방 구조를 바꾸는 확장 공사면 자본적 지출로 볼 여지가 있습니다. 공사 내용이 적힌 견적서·계약서가 판단 자료가 됩니다.

증빙은 무엇이 있어야 하나요?

세금계산서·계산서·현금영수증·신용카드 전표 같은 법정 증명서류를 받아 보관했거나, 계좌이체 내역처럼 금융거래 증명서류로 실제 지출이 확인되어야 합니다. 시행령은 자본적 지출액을 필요경비로 인정하는 요건으로 소득세법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류의 수취·보관 또는 금융거래 증명서류에 의한 지출 사실 확인을 요구합니다. 현금으로 주고 간이영수증만 받았다면 공사 사실이 분명해도 공제가 어렵습니다. 위 사례에서 보일러 교체비 320만원은 카드 전표와 견적서가 있으므로 공제 대상이고, 싱크대·장판·벽지 비용 730만원은 증빙이 있어도 수익적 지출이라 공제되지 않습니다. 이 수치는 단순 예시 계산입니다.

주택 인테리어 비용 필요경비 대응 순서

• 공사 항목 분리 - 견적서·계약서에서 공사를 항목별로 나누어 보일러·새시·확장처럼 자본적 지출인 것과 도배·장판·싱크대처럼 수익적 지출인 것을 구분합니다.
• 증빙 확인 - 항목별로 세금계산서, 현금영수증, 카드 전표, 계좌이체 내역이 있는지 확인합니다. 하나의 결제에 두 성격이 섞여 있으면 견적서로 금액을 나눕니다.
• 취득가액 포함 여부 확인 - 취득세, 중개수수료 같은 취득 부대비용은 취득가액에 들어가는 별도 항목이므로 자본적 지출과 겹치지 않게 정리합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 자본적 지출을 필요경비에 넣어 신고하고 증빙 사본을 첨부합니다.
• 경정청구·불복 - 빠뜨린 항목은 5년 안에 경정청구로 추가하고, 세무서가 자본적 지출을 부인해 고지하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전체 리모델링을 한 번에 계약해 항목별 금액이 나뉘어 있지 않은 경우나 임대 기간 중 사업소득 필요경비로 이미 넣은 수선비가 있는 경우에는 계약서·세금계산서·소득세 신고서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비 부인에 대한 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 발코니 확장이나 새시 교체 비용은 공제되나요?
  네, 발코니·베란다 새시 설치비와 방 확장 같은 내부 구조 개량 공사비는 집의 가치를 실제로 높이는 자본적 지출로 보아 필요경비로 공제됩니다. 다만 세금계산서·현금영수증·카드 전표 같은 증명서류를 보관했거나 계좌이체 내역으로 지출이 확인되어야 하고, 공사 내용이 적힌 견적서나 계약서가 있어야 성격을 입증할 수 있습니다.
• 싱크대를 바꾸면서 주방 구조도 바꿨으면요?
  단순 싱크대 교체는 수익적 지출이지만, 주방 구조를 바꾸는 확장·개조 공사는 용도변경·개량을 위한 비용으로 자본적 지출이 될 수 있습니다. 공사 전후 도면과 사진, 항목별 견적서로 구조 변경 사실을 보여 줄 수 있어야 하고, 싱크대 가구 자체의 비용은 분리해 수익적 지출로 처리하는 것이 안전합니다.
• 현금으로 주고 영수증만 받았는데 공제되나요?
  간이영수증만으로는 공제받기 어렵습니다. 시행령은 자본적 지출의 공제 요건으로 세금계산서·현금영수증·신용카드 전표 같은 법정 증명서류의 수취·보관 또는 계좌이체처럼 금융거래 증명서류에 의한 지출 확인을 요구합니다. 현금 지급이라도 계좌이체 내역이 남아 있으면 그 내역과 공사 계약서로 소명할 수 있습니다.
• 보일러 수리비도 공제되나요?
  아니요, 보일러를 통째로 새것으로 교체한 비용은 냉난방장치 설치에 준하는 자본적 지출이지만, 고장 난 보일러를 고친 수리비는 내용연수를 늘리거나 가치를 높이는 지출로 보기 어려워 자본적 지출로 인정받기 어렵습니다. 같은 보일러라도 교체와 수리를 구분해야 하므로 공사 내역서에 교체인지 수리인지가 적혀 있어야 합니다.
• 취득세와 중개수수료도 자본적 지출인가요?
  취득세와 취득 시 중개수수료는 자본적 지출이 아니라 취득가액에 포함되는 취득 부대비용이고, 양도 시 중개수수료는 양도비로 공제됩니다. 세 항목 모두 필요경비이지만 성격이 다르므로 자본적 지출과 겹치지 않게 나누어 신고합니다. 각각 증빙이 있어야 하는 점은 같습니다.
• 신고할 때 공사비를 빠뜨렸으면 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 하면 빠뜨린 자본적 지출을 필요경비에 추가해 더 낸 세액을 돌려받을 수 있습니다. 경정청구서에 공사 계약서·견적서와 세금계산서·카드 전표·이체 내역을 붙여 자본적 지출의 성격과 지출 사실을 함께 증명해야 합니다.
• 세무서가 공사비를 부인하면 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 다툼의 쟁점은 그 공사가 집의 내용연수를 늘리거나 가치를 높이는 자본적 지출인지와 증빙이 요건을 갖추었는지이므로, 공사 전후 사진·도면·견적서와 결제 자료를 갖추어 청구합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 빠뜨린 비용을 경정청구했는데 증빙이 부족하면 소송에서 인정받을 수 있나요?

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