불복·환급

양도세 신고 때 샷시·확장 공사비를 빠뜨렸다면 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 양도소득세를 신고하면서 샷시 설치, 방 확장, 난방설비 교체 같은 자본적 지출이나 중개보수를 빠뜨렸다면 법정신고기한이 지난 날부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 소득세법 시행령 제163조는 증빙이나 금융거래 자료로 지출이 확인되는 자본적 지출과 양도비를 필요경비로 정합니다. 지금은 공사 계약서와 이체 내역부터 찾아 두십시오.

경비를 빠뜨렸다고 가산세를 걱정할 필요는 없습니다. 세금을 더 낸 쪽이므로 가산세 문제는 생기지 않고, 증빙을 갖추어 경정청구를 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 4월 조정대상지역이 아닌 곳의 아파트를 5억원에 사면서 중개보수를 냈고, 2020년 가을 베란다 샷시 설치, 방 확장, 난방설비 교체 공사를 했습니다. 다른 집이 있어 2025년 5월 이 아파트를 9억원에 팔고 과세로 예정신고를 했는데, 취득가액만 넣고 공사비와 중개보수는 넣지 않았습니다. 2026년 가을 서류를 정리하다 공사 계약서와 이체 내역, 양도 때 낸 중개보수 영수증을 찾았고, 모두 약 4,500만원이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

샷시·방 확장 공사비도 양도소득세에서 빼 주나요?

네, 베란다 샷시 설치, 방 확장, 난방설비 교체처럼 주택의 가치를 높이거나 쓸 수 있는 기간을 늘리는 공사비는 자본적 지출로 보아 양도소득세 필요경비에 넣을 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 양도자산의 개량·이용편의를 위해 지출한 비용과 냉난방장치 설치, 확장 같은 지출을 자본적 지출로 정합니다.

자본적 지출의 범위는 사업용 자산의 기준을 그대로 가져와 판단합니다. 본래 용도를 바꾸는 개조, 냉난방장치 설치, 개량·확장·증설이 대표적입니다.

도배나 보일러 수리비도 빼 주나요?

도배, 장판 교체, 보일러 수리처럼 원래 기능을 유지하려고 쓴 비용은 자본적 지출로 보기 어려워 필요경비로 인정받기 어렵습니다. 같은 공사라도 가치를 높이는 공사인지, 낡은 것을 고치는 수선인지에 따라 결론이 달라집니다.

• 필요경비로 넣을 수 있는 예 - 샷시 설치, 발코니·방 확장, 난방설비 교체, 용도 변경을 위한 개조
• 인정받기 어려운 예 - 도배·장판 교체, 보일러 수리, 외벽 도색, 파손 유리 교체

인테리어 공사를 한 번에 맡겼다면 견적서와 도급계약서에서 항목별 금액을 나누어야 합니다. 총액만 있으면 수선비 부분과 구분할 수 없어 전부 인정받지 못할 수 있습니다.

영수증이 없으면 인정받을 수 없나요?

공사비는 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 같은 증명서류를 받아 두었거나, 계좌이체처럼 금융거래 자료로 실제 지출이 확인되어야 필요경비로 인정됩니다. 현금으로 주고 영수증도 없다면 인정받기 어렵습니다.

계좌이체 기록이 있으면 받는 사람이 공사업자인지, 금액이 계약서와 맞는지를 함께 보여 주어야 합니다. 업자에게 공사 내역서나 견적서를 다시 받아 두면 경정청구 때 설명이 쉬워집니다.

중개보수와 신고 비용은 어디에 넣나요?

집을 살 때 낸 중개보수는 취득가액에 더하는 부대비용이고, 집을 팔 때 낸 중개보수와 계약서 작성비용은 양도비로 필요경비에 넣습니다. 어느 쪽이든 양도차익을 줄이는 효과는 같습니다.

취득 때 낸 취득세도 취득가액에 포함되는 부대비용입니다. 주택을 살 때 사서 바로 판 국민주택채권의 매각차손도 양도비에 들어갑니다.

빠뜨린 경비를 넣으면 세금이 얼마나 달라지나요?

A씨 사례를 단순 계산하면 경비 4,500만원을 넣었을 때 산출세액이 약 1억 426만원에서 약 8,973만원으로 약 1,450만원 줄어듭니다. 보유기간 9년에 해당하는 장기보유특별공제 100분의 18을 같은 비율로 적용한 결과입니다.

• 경비 누락 시 - 양도차익 4억원, 장기보유특별공제 7,200만원, 과세표준 3억 2,550만원, 산출세액 약 1억 426만원
• 경비 반영 시 - 양도차익 3억 5,500만원, 장기보유특별공제 6,390만원, 과세표준 2억 8,860만원, 산출세액 약 8,973만원

양도소득분 지방소득세는 위 계산에 넣지 않았으므로 지방자치단체에 따로 확인해야 합니다. 과세표준이 세율 구간 경계를 넘으면 적용 세율도 달라집니다.

양도세 필요경비 누락 대응 순서

• 증빙 모으기 - 공사 계약서, 견적서, 세금계산서나 카드 전표, 계좌이체 내역, 중개보수 영수증을 날짜순으로 모읍니다.
• 항목 나누기 - 공사 항목을 자본적 지출과 단순 수선비로 나누고 자본적 지출만 금액을 다시 계산합니다.
• 경정청구서 제출 - 과세표준 및 세액의 결정(경정)청구서에 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서와 증빙을 붙여 납세지 관할 세무서에 냅니다.
• 결과 확인 - 세무서는 청구일부터 2개월 안에 결과를 통지해야 하고, 통지가 없으면 그 기간이 지난 날부터 불복할 수 있습니다.
• 거부 시 불복 - 경정청구가 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 인테리어 공사를 일괄로 맡겼거나 현금으로 지급한 부분이 있으면 계약서와 이체 내역을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 경정청구와 경정거부에 대한 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경정청구는 언제까지 할 수 있나요?
  법정신고기한까지 양도소득세를 신고했다면 그 기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 예정신고와 확정신고 중 어느 기한을 기준으로 할지 다툼을 피하려면 이른 쪽을 기준으로 서두르는 편이 안전합니다.
• 현금으로 낸 공사비도 인정되나요?
  현금으로 냈고 영수증이나 현금영수증도 없다면 인정받기 어렵습니다. 세금계산서, 카드 전표, 현금영수증을 받았거나 계좌이체처럼 금융거래 자료로 실제 지출이 확인되는 경우에만 필요경비가 됩니다.
• 인테리어 비용을 한꺼번에 냈다면요?
  일괄 공사라도 샷시, 확장처럼 자본적 지출에 해당하는 부분은 인정받을 수 있습니다. 다만 도배·장판 같은 수선비와 섞여 있으면 항목별 금액을 견적서나 내역서로 나누어 보여 주어야 합니다.
• 살 때 낸 중개보수도 빼 주나요?
  네, 집을 살 때 낸 중개보수는 취득가액에 더하는 부대비용으로 필요경비에 들어갑니다. 팔 때 낸 중개보수는 양도비로 따로 넣으므로 살 때와 팔 때의 영수증을 모두 찾아 챙겨 두십시오.
• 전 주인이 한 공사비도 넣을 수 있나요?
  아니요, 필요경비는 양도자 본인이 보유하는 동안 지출한 비용입니다. 전 주인이 한 공사는 이미 매매가격에 반영되어 있으므로 매수 뒤 본인이 직접 지출하고 증빙을 갖춘 공사비만 넣을 수 있습니다.
• 경정청구를 하면 세무조사를 받나요?
  경정청구만으로 세무조사가 시작되는 것은 아니고, 세무서는 낸 증빙을 검토해 2개월 안에 결과를 통지합니다. 다만 증빙이 부족하면 추가 자료를 요구받을 수 있으므로 처음부터 계약서와 이체 내역을 함께 내십시오.
• 경정청구가 거부되면 어떻게 하나요?
  거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 세무서가 청구일부터 2개월 안에 아무 통지를 하지 않은 경우에도 그 2개월이 되는 날의 다음 날부터 불복할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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