양도소득세

한 울타리 안에 본채와 별채가 있으면 2주택이라 비과세를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

꼭 그렇지는 않습니다. 별채에 출입문, 화장실, 부엌이 따로 없어 독립된 주거생활을 할 수 없다면 본채에 딸린 건물로 보아 한 채로 판단합니다. 반대로 세 가지를 모두 갖추고 따로 쓰였다면 별개의 주택으로 볼 수 있고, 함께 팔 때는 양도 순서를 선택해 한 채는 비과세를 받을 수 있습니다.

한 울타리 안에 건물이 두 동 있다고 곧바로 2주택이 되는 것은 아닙니다. 소득세법은 세대별로 구분된 공간마다 출입문, 화장실, 취사시설을 따로 갖추어 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 주택으로 봅니다. 별채가 이런 구조를 갖추지 못했다면 본채에 딸린 건물이고, 갖췄다면 별도의 주택으로 판단될 가능성이 커집니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2012. 9. 지방 소도시 외곽의 마당 넓은 단독주택을 사서 부부가 살아왔습니다. 2016. 5. 같은 울타리 안에 작은 별채를 지었는데, 부엌과 화장실을 갖추고 건축물대장에도 주택으로 따로 올렸습니다. 별채는 주말마다 오는 자녀 부부가 묵는 곳으로 쓰였고 세를 준 적은 없습니다. D씨는 2026. 9. 땅과 두 건물을 한꺼번에 5억 8천만원에 팔기로 계약했는데, 이 거래가 1세대 1주택 비과세인지 2주택 양도인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

한 울타리 안의 두 채는 한 채인가요, 두 채인가요?

기준은 울타리나 필지 수가 아니라 건물의 구조와 실제 쓰임입니다. 시행령은 주택의 구조를 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치된 구조로 정합니다. 그래서 별채가 이 세 가지를 모두 갖춰 그 자체로 한 가구가 살 수 있다면 별개의 주택으로 볼 여지가 큽니다.

다만 실제 판단은 구조만으로 끝나지 않습니다. 법원은 한 필지 위 여러 동의 건물이 울타리와 통로, 마당을 함께 쓰더라도 동마다 화장실과 취사시설, 보일러가 따로 있어 구조적·기능적으로 독립되어 있다면, 하나의 생활단위로 썼다는 주장만으로는 한 채로 볼 수 없다고 판단했습니다(서울행정법원 2019. 11. 6. 선고 2018구단71284 판결). 구조가 독립된 별채라면 사용 실태만으로 한 채를 인정받기는 쉽지 않습니다.

D씨의 별채는 부엌과 화장실을 갖추고 대장에도 주택으로 따로 올라 있어 두 채로 판단될 위험이 큽니다. 별채에 전입한 사람이 없었고, 전기와 수도를 본채와 함께 썼으며, 출입구가 울타리 대문 하나뿐이었다는 사정은 유리한 정황이지만, 그것만으로 한 채로 인정된다고 장담하기는 어렵습니다. 반대로 별채 앞에 따로 문패와 우편함을 달았다면 독립성을 보여 주는 정황으로 읽힐 수 있습니다.

별채에 부엌이나 화장실이 없으면 어떻게 보나요?

별채에 부엌이나 화장실이 없다면 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조가 아니므로 별개의 주택으로 보기 어렵습니다. 이런 별채는 창고, 손님방, 작업실처럼 본채에 딸린 부속건물이고, 본채와 함께 하나의 주택으로 비과세 여부를 판단합니다. 별채가 깔고 앉은 땅도 주택에 딸린 토지에 포함되어 지역별 배율 면적 안에서 함께 비과세 대상이 됩니다.

건축물대장에 별채가 창고로 올라 있더라도 실제로 부엌과 화장실을 들여 사람이 따로 산다면 사실상 주거용 건물이 됩니다. 소득세법은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 보기 때문입니다.

두 채로 보면 함께 팔 때 세금은 어떻게 되나요?

두 채로 판단되면 D씨 세대는 양도일 현재 2주택입니다. 이때 두 주택을 같은 날 양도하면 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 봅니다. 그래서 먼저 판 것으로 선택한 한 채는 2주택 상태의 양도로 과세되고, 나중에 판 것으로 선택한 한 채는 그 시점에 1주택이므로 보유기간 등 요건을 갖췄다면 비과세를 받을 수 있습니다.

보통은 양도차익이 큰 본채를 나중에 판 것으로 선택하는 편이 세금이 적습니다. 이를 위해서는 계약서에 본채와 별채, 각 부수토지의 가액을 나눠 적어 두어야 합니다. 한꺼번에 금액만 적으면 기준시가 비율로 나누게 되어 원하는 결과가 나오지 않을 수 있습니다.

과세되는 한 채에는 보유기간에 따른 일반세율이 적용되고, 양도 당시 조정대상지역 여부에 따라 다주택자 세율 문제도 따로 따져야 합니다. D씨의 집은 조정대상지역이 아닌 지방 소도시에 있어 이 부분의 부담은 크지 않을 것으로 보이지만, 지역 지정은 수시로 바뀌므로 양도일 현재 기준으로 확인해야 합니다.

별채를 세놓거나 자녀가 따로 살면 달라지나요?

별채를 다른 사람에게 세를 줬다면 그 공간은 다른 가구의 독립된 주거로 쓰인 것이므로 별개의 주택으로 판단될 가능성이 매우 큽니다. 세입자의 전입신고와 임대차계약서가 그대로 증거가 됩니다.

자녀가 별채에서 따로 살며 생계를 달리했다면 문제는 더 복잡해집니다. 별채가 자녀 세대의 주택이 아니라 D씨 명의라면 D씨 세대의 두 번째 주택이 되고, 자녀가 독립된 세대라는 사실이 오히려 별채의 독립성을 보여 주는 정황이 됩니다. 반대로 D씨 사례처럼 자녀가 가끔 묵기만 했다면 생활의 중심은 본채이고 별채는 손님방으로 쓰였다는 점을 자료로 보여 주는 것이 대응의 중심입니다. 자녀의 주민등록이 다른 곳에 있었고 별채에 개인 살림이 없었다는 사진, 자녀가 머문 날짜가 주말에 한정된다는 교통·카드 기록이 도움이 됩니다. 별채를 손님방으로만 써 왔다면 그 사실을 이웃이나 관리 기록으로 뒷받침할 수도 있습니다.

한 울타리 두 채 양도 대응 순서

• 구조 확인 - 별채의 출입문, 화장실, 부엌 설치 여부와 시기를 사진과 공사 자료로 정리합니다.
• 사용 실태 자료 - 전입 기록, 전기·수도 계량기가 따로인지, 우편물 주소, 임대 여부를 확인합니다.
• 계약서 가액 구분 - 두 채로 판단될 위험이 있으면 본채·별채와 각 부수토지 가액을 계약서에 나눠 적습니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고하면서 한 채로 보는 근거나 양도 순서 선택을 정리합니다.
• 과세전적부심사·심판청구 - 두 채로 보아 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 별채를 언제 어떤 구조로 지었는지, 실제로 누가 어떻게 썼는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 법무법인 윤성은 한 울타리 안 여러 건물의 주택 수 판단과 양도 구조 검토, 비과세 부인 처분에 대한 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 별채가 있으면 그것만으로 2주택인가요?
  아니요, 주택은 세대별 공간마다 출입문, 화장실, 취사시설을 따로 갖춘 구조를 말합니다. 이 세 가지를 갖추지 못한 별채는 본채에 딸린 부속건물로 보아 본채와 함께 한 채로 판단합니다.
• 대장에 창고로 올린 별채에 부엌을 들였다면요?
  소득세법은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 창고로 등재된 별채라도 부엌과 화장실을 갖추고 사람이 따로 산다면 주택으로 판단될 수 있습니다. 반대로 주택으로 등재됐어도 부엌을 없애 창고로 쓰면 달리 볼 수 있습니다.
• 두 채로 보면 같은 날 함께 팔 때 어떻게 되나요?
  같은 날 두 주택을 양도하면 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 봅니다. 먼저 판 것으로 정한 한 채는 과세되고, 나중 것은 요건을 갖췄다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
• 계약서에 가액을 나눠 적어야 하나요?
  두 채로 판단될 위험이 있다면 나눠 적는 편이 좋습니다. 한 금액으로 적으면 기준시가 비율 등으로 나누게 되어 비과세로 남길 집의 차익을 원하는 대로 정리하기 어렵습니다. 가액은 시가에 맞게 적어야 합니다.
• 별채를 세놓았다면 어떻게 되나요?
  다른 가구가 독립해 산 공간이므로 별개의 주택으로 판단될 가능성이 큽니다. 세입자의 전입신고와 임대차계약서가 그대로 증거가 되므로 한 채로 다투기 어렵습니다. 세를 준 기간이 짧아도 같은 판단이 나올 수 있습니다.
• 별채 부지도 비과세되나요?
  별채가 본채의 부속건물이면 그 부지도 주택에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 안에서 함께 비과세 대상입니다. 배율 면적을 넘는 땅은 주택부수토지가 아니어서 과세됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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