양도소득세

임대사업자 아버지가 돌아가시면 받았던 거주주택 비과세가 추징되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 거주주택 비과세 특례를 받은 뒤 임대주택 소유자가 사망해 그 집이 상속되면 임대기간요건을 못 채워도 계속 임대한 것으로 보아 비과세받은 세액을 추징하지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조 제22항과 시행규칙 제74조의2가 사망으로 상속되는 경우를 부득이한 사유로 정합니다. 지금은 사망일 당시 임대가 이어지고 있었는지부터 임대차계약서로 확인하십시오.

상속인이 남은 임대기간을 대신 채우려고 임대사업자 등록을 새로 하거나 세입자를 계속 구할 필요는 없습니다. 사망으로 상속된 임대주택은 계속 임대하는 것으로 보므로 아버지가 받은 거주주택 비과세는 그대로 유지됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 2022년 다세대주택 한 채를 사서 구청과 세무서에 장기일반민간임대주택으로 등록했습니다. 2024년 10년 임대기간을 다 채우기 전에 오래 살던 아파트를 거주주택 비과세 특례로 팔았고, 비과세를 받지 못했다면 양도소득세가 약 9천만원이었습니다. 2026년 3월 아버지가 돌아가셨고 A씨 남매는 다세대주택을 상속받아 세입자 계약이 끝나면 직접 쓰거나 팔 생각입니다. A씨는 임대를 이어 가지 않으면 아버지가 받은 비과세가 추징되어 상속인이 그 세금을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택 주인이 사망하면 받았던 거주주택 비과세가 추징되나요?

아니요, 거주주택 비과세 특례를 받은 뒤 임대주택 소유자가 사망해 그 집이 상속되면서 임대기간요건을 채우지 못하게 된 경우에는 해당 임대주택을 계속 임대한 것으로 보아 비과세받은 세액을 추징하지 않습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」과 시행규칙이 사망으로 상속되는 경우를 계속 임대로 보는 부득이한 사유로 정하고 있습니다.

시행령은 이 부득이한 사유가 있으면 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다고 정합니다. 다만 이 규정은 사망으로 임대기간요건을 채우지 못하게 된 경우를 대상으로 하므로, 사망 전에 이미 공실이나 말소로 요건이 깨졌는지는 따로 확인해야 합니다.

임대기간을 못 채우면 원래는 어떻게 정산하나요?

임대기간요건을 다 채우기 전에 거주주택을 비과세로 판 경우, 그 뒤 요건을 못 채우게 되면 비과세를 받지 않았다면 냈을 세액에서 실제로 낸 세액을 뺀 금액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘은 경우도 요건을 못 채운 것으로 봅니다.

이 정산은 임대기간을 채우기 전에 거주주택을 먼저 팔 수 있게 해 주는 제도와 짝을 이룹니다. 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 팔아도 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 비과세를 먼저 적용하고, 나중에 요건이 깨지면 사후에 정산합니다.

계속 임대한 것으로 보는 부득이한 사유는 무엇인가요?

현행 시행규칙이 정한 부득이한 사유는 두 가지입니다. 이 두 경우에는 임대기간요건을 못 채우거나 임대의무호수를 임대하지 않게 되더라도 그 임대주택을 계속 임대한 것으로 봅니다.

• 수용 - 공익사업 관련 법률 등에 따라 임대주택이 수용(협의매수 포함)된 경우
• 상속 - 임대주택 소유자의 사망으로 그 주택이 상속되는 경우

상속인이 임대사업자 지위를 이어받았는지, 상속 뒤에 임대를 계속했는지는 이 특례의 요건이 아닙니다. 사망이라는 사유가 생긴 시점에 임대가 진행 중이었다면 그 뒤 상속인이 집을 비우거나 팔더라도 피상속인이 받은 비과세에는 영향이 없습니다.

사망 전에 이미 임대를 그만둔 경우에도 같나요?

사망 전에 자진말소, 6개월 넘는 공실처럼 다른 사유로 이미 요건을 깨뜨렸다면 사망과 관계없이 정산 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 피상속인이 냈어야 할 양도소득세는 상속인이 상속받은 재산의 한도에서 납부할 의무를 이어받습니다.

그래서 상속 직후 임대차계약서, 임대료 입금 내역, 임대사업자 등록 상태를 확인해 사망일 당시 임대가 이어지고 있었는지를 먼저 정리해야 합니다. 마지막 임차인이 나간 날부터 사망일까지 6개월이 지났는지가 실제로 자주 다투어집니다.

상속인이 그 임대주택을 갖고 있으면 상속인 세금은 어떻게 되나요?

상속받은 임대주택은 상속인 세대의 주택 수에 들어갑니다. 상속인이 상속개시 당시 갖고 있던 자기 집을 팔 때는 상속주택 특례 요건에 맞으면 그 집을 1주택으로 보아 비과세를 판단합니다.

피상속인의 거주주택 비과세 유지 문제와 상속인 본인의 주택 수 문제는 따로 판단합니다. 공동상속이면 지분 크기와 그 집에 거주하는 사람에 따라 누구의 주택으로 보는지도 달라지므로 상속재산 분할 전에 함께 정리하는 편이 안전합니다.

임대주택 상속 후 거주주택 비과세 대응 순서

• 사망일 기준 임대 상태 확인 - 임대차계약서와 임대료 입금 내역으로 사망일에 임대가 이어지고 있었는지 확인합니다. 공실 기간이 6개월을 넘었는지도 함께 봅니다.
• 피상속인 신고 내역 확보 - 거주주택 양도 때 낸 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서 사본을 확보합니다.
• 추징 안내에 대한 소명 - 세무서가 해명을 요구하면 사망으로 상속된 사실과 사망일 당시 임대 중이었다는 자료를 내고 계속 임대로 보는 사유임을 설명합니다.
• 고지 전후 불복 - 과세예고통지를 받으면 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.
• 이미 낸 세액의 환급 - 사망 뒤 착오로 차액을 신고·납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사망 전 공실·말소 이력이나 공동상속 지분 문제가 있으면 계약서와 등록 이력을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속 이후 양도소득세 추징 대응과 경정청구, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속인이 임대사업자 등록을 새로 해야 하나요?
  아니요, 피상속인이 받은 거주주택 비과세를 유지하려고 상속인이 새로 등록하거나 남은 임대기간을 채울 필요는 없습니다. 사망으로 상속되는 경우는 시행규칙이 정한 부득이한 사유여서 그 임대주택을 계속 임대한 것으로 봅니다.
• 상속받은 임대주택을 바로 팔아도 되나요?
  상속받은 임대주택을 팔더라도 피상속인이 받은 거주주택 비과세가 추징되지는 않습니다. 다만 상속인이 그 집을 팔 때의 양도소득세는 상속인 세대의 주택 수와 보유기간으로 따로 계산하므로 매도 전에 상속인 기준으로 세액을 확인하십시오.
• 사망 전에 세입자가 나가 비어 있었다면요?
  임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘은 상태에서 사망했다면 사망 전에 이미 요건을 못 채운 것으로 볼 여지가 있습니다. 이 경우 정산할 세액은 상속인이 상속재산 한도에서 납부할 의무를 이어받으므로 공실 기간을 먼저 계산하십시오.
• 추징된다면 얼마를 내야 하나요?
  비과세를 받지 않았다면 거주주택 양도 때 냈을 세액에서 실제로 낸 세액을 뺀 금액입니다. 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부해야 하고, 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있습니다.
• 수용으로 임대주택이 없어진 경우도 같나요?
  네, 공익사업 관련 법률 등에 따라 임대주택이 수용되거나 협의매수된 경우도 계속 임대한 것으로 보는 부득이한 사유입니다. 사망으로 상속된 경우와 함께 시행규칙에 열거되어 있습니다.
• 상속인이 낸 추징세액을 돌려받을 수 있나요?
  사망으로 상속된 경우인데도 착오로 차액을 신고·납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 환급을 구할 수 있습니다. 청구서에는 사망일 당시 임대 중이었다는 계약서와 입금 내역을 함께 내야 합니다.
• 납부고지서를 받았다면 언제까지 다투나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 고지 전에 과세예고통지를 받았다면 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구하는 방법도 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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