부가가치세

BOT 방식 사업에서 준공 전에 받은 토지사용료 부가세는 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

BOT 방식 사업에서 시설 준공 전에 받은 토지사용료는 일반 부동산 임대용역처럼 계약기간 개월 수로 나눠 과세표준을 계산하고, 준공 뒤에는 시설 설치가액까지 합해 나눕니다. 국세청은 준공 전과 후를 구분해 서로 다른 계산식을 적용한다고 회신했습니다. 협약서의 운영개시일과 실제 준공일부터 확인하십시오.

준공이 늦어졌다고 해서 운영기간 시작 뒤 받은 토지사용료 신고를 준공 때까지 미뤄도 되는 것은 아닙니다. 반대로 시설이 없는 기간까지 시설 설치가액을 나눠 넣을 필요도 없습니다. 기준은 실제 준공일입니다.

이런 상담이 많습니다

H법인은 자기 땅을 내놓고 I사업시행자가 그 위에 리조트를 지어 20년 운영한 뒤 시설을 H법인에 무상으로 넘기는 협약을 2023년에 맺었습니다. 협약상 운영기간은 2025년 8월부터 시작되지만 공사가 늦어져 리조트는 2026년 9월에야 준공됐습니다. H법인은 2025년 8월부터 매달 토지사용료를 받고 있는데, 준공 전 토지사용료와 준공 뒤 대가를 어떤 방식으로 신고해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

BOT 방식 토지 제공은 왜 부가가치세 과세 대상인가요?

토지 자체의 공급은 면세지만, 토지를 빌려주는 임대 용역은 과세됩니다. 토지소유자가 사업시행자에게 땅을 쓰게 하고 토지사용료와 기간 종료 뒤 시설물을 받는 것은 부동산 임대용역의 공급입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법」은 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 대가를 선불이나 후불로 받는 경우 공급가액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산하도록 합니다.

준공 전에 받은 토지사용료는 어떻게 계산하나요?

시설 준공 전 운영기간에 받는 토지사용료는 일반 부동산 임대용역의 선불·후불 대가 계산 방식을 따릅니다. 받는 토지사용료를 계약기간의 개월 수로 나눈 금액을 각 과세대상기간별로 합한 금액이 공급가액입니다.

준공 전에는 사업시행자가 이용할 시설이 아직 없습니다. 그래서 시설 설치가액을 나눠 넣는 BOT 계산식을 쓰기 어렵고, 땅만 빌려준 기간으로 보아 계산합니다.

준공 뒤에는 시설 설치가액까지 과세표준에 넣나요?

네, 준공일부터 운영기간 종료일까지는 그 기간에 받는 토지사용료와 시설의 설치가액을 합해 용역제공 기간의 개월 수로 나눈 금액을 각 과세대상기간별로 합한 금액이 공급가액입니다. 기간 종료 뒤 넘겨받을 시설도 땅을 빌려준 대가의 일부이기 때문입니다.

• 개시월 - 용역제공 기간 개시일이 속하는 달이 1개월 미만이면 1개월로 셉니다.
• 종료월 - 종료일이 속하는 달이 1개월 미만이면 개월 수에 넣지 않습니다.
• 공급시기 - 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일입니다.

단순 예시로 월 토지사용료 1억원, 시설 설치가액 200억원, 준공 뒤 남은 운영기간 226개월이라면, 준공 전에는 월 1억원이 공급가액입니다. 준공 뒤에는 토지사용료 226억원과 설치가액 200억원을 합한 426억원을 226개월로 나눠 월 약 1억 8,850만원이 공급가액이 됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 BOT 방식을 준용한 사업에서 시설물 준공 전에 운영이 개시돼 토지사용료를 받는 경우, 운영개시일부터 준공일 전까지는 부동산 임대용역의 선불·후불 계산 방식으로, 준공일 이후에는 토지사용료와 시설물 설치가액을 개월 수로 나누는 방식으로 과세표준을 산정한다고 회신했습니다(사전-2017-법령해석부가-0517, 2017. 12. 13.).

회신은 준공 후 계산 근거를 당시 표기로 시행령 제61조 제1항 제7호라고 적었지만, 2018년 시행령 개정으로 같은 조에 새 제1항이 생기면서 지금은 제61조 제2항 제7호입니다. 계산 방식 자체는 바뀌지 않았습니다. 골프장 부지를 제공하고 준공 전 153일분 토지사용료를 받은 사실관계를 전제로 한 해석입니다.

BOT 토지사용료 부가세 대응 순서

• 협약 기간 확인 - 협약서의 건설기간, 운영개시일, 운영기간 종료일과 실제 준공일을 한 표에 적습니다.
• 기간 나누기 - 운영개시일부터 준공 전날까지와 준공일부터 종료일까지로 과세대상기간을 나눕니다.
• 설치가액 확정 - 사업시행자에게서 시설 설치가액 자료를 받아 준공 뒤 계산에 넣습니다.
• 신고와 증빙 - 과세기간마다 계산한 공급가액으로 세금계산서를 발급하고 일반과세자 부가가치세 신고서를 냅니다.
• 정정과 불복 - 계산을 잘못했다면 과세표준수정신고서나 경정청구로 고치고, 과세되면 90일 이내 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설치가액이 공사 중 바뀌거나 운영기간이 연장되는 협약이라면 변경 시점별로 다시 계산해야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 임대용역 과세표준을 둘러싼 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• BOT 방식이 정확히 무엇인가요?
  사업시행자가 시설을 지어 일정 기간 운영한 뒤 소유권을 넘기는 방식입니다. 부가가치세 계산 규정은 사회기반시설에 대한 민간투자법 제4조 제3호 방식을 준용해 설치한 시설에 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 이용하게 하는 경우를 따로 정합니다.
• 기간 종료 뒤 받을 시설 가액도 과세되나요?
  네. 준공일부터 운영기간 종료일까지 받는 토지사용료에 시설의 설치가액을 합해 용역제공 기간의 개월 수로 나눈 금액이 각 과세기간의 공급가액이 됩니다. 시설을 넘겨받을 때 한꺼번에 과세하는 방식이 아닙니다.
• 준공 전 토지사용료를 한꺼번에 받았다면요?
  둘 이상의 과세기간에 걸친 임대용역의 대가를 선불로 받은 것이므로 받은 금액을 계약기간의 개월 수로 나눠 과세기간별로 나눠 신고합니다. 받은 날 한꺼번에 공급가액으로 잡지 않습니다.
• 개월 수는 어떻게 세나요?
  기간 개시일이 속하는 달이 1개월 미만이면 1개월로 세고, 종료일이 속하는 달이 1개월 미만이면 개월 수에 넣지 않습니다. 준공일이 월 중간이면 준공 전 기간과 준공 후 기간의 끝달·첫달 처리를 함께 확인합니다.
• 공급시기는 토지사용료를 받은 날인가요?
  아니요. BOT 방식을 준용해 설치한 시설을 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 이용하게 하고 대가를 받으면 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이 공급시기입니다. 받은 날과 관계없이 그 날을 기준으로 세금계산서를 발급합니다.
• 계산을 잘못해 더 냈다면 돌려받나요?
  법정신고기한까지 신고했다면 그 기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 덜 냈다면 세무서가 경정해 통지하기 전까지 과세표준수정신고서를 내면 가산세 부담을 줄일 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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