취득세·보유세

부모님께 전세 낀 아파트를 증여받으면 보증금 부분 취득세는 유상취득인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

자동으로 유상취득이 되지는 않고, 부모에게 받은 부담부증여 취득세는 취득 시점의 본인 소득·재산으로 보증금을 갚을 능력을 증명해야 보증금 부분만 유상취득이 됩니다. 대법원은 증여받은 아파트에서 장래 받을 새 보증금을 변제 능력에 넣은 원심을 파기했습니다. 지금은 증여 계약일 기준 본인 명의 예금과 소득 자료부터 모으십시오.

이미 무상취득 세율로 신고했다고 해서 바로잡을 길이 없는 것은 아닙니다. 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안이면 경정청구로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 아버지에게서 조정대상지역 아파트를 증여받으면서 세입자에게 돌려줄 전세보증금 3억 5,000만원을 넘겨받았습니다. 증여 당시 E씨는 따로 모아 둔 재산이 많지 않았고, 취득세는 무상취득 중과세율로 신고·납부했습니다. 1년 뒤 새 세입자에게 받은 보증금으로 종전 세입자에게 보증금을 돌려준 E씨는, 보증금 부분은 유상취득이니 차액을 돌려 달라며 경정청구를 했지만 구청은 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모에게 받은 부담부증여도 채무 부분은 유상취득인가요?

자동으로 유상취득이 되지는 않습니다. 남남 사이의 부담부 증여는 넘겨받은 채무액만큼 유상취득으로 보지만, 배우자나 직계존비속으로부터의 부담부 증여에는 별도 규정이 적용됩니다.

배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 봅니다. 납세자가 대가를 지급한 사실을 소득, 처분·담보한 재산, 이미 증여세 등을 낸 재산, 그 밖의 자기 재산으로 증명한 경우에만 유상취득으로 봅니다.

채무를 갚을 능력은 언제, 무엇으로 판단하나요?

부동산을 취득한 시점을 기준으로, 수증자 본인의 소득과 재산만으로 판단합니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결은 수증자가 취득 시점에 인수한 채무를 갚기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어 증여자가 채무를 실제로 벗어나고 그 부담이 다시 증여자에게 돌아가지 않을 개연성이 높아야 「대가를 지급한 사실」이 증명된다고 보았습니다.

이때 증여받은 그 부동산 자체는 수증자의 재산으로 넣지 않습니다. 원심은 나중에 새 세입자에게 받을 보증금으로 갚을 수 있다는 점을 들어 유상취득을 인정했지만, 대법원은 증여받은 아파트와 그 아파트에서 장래 받을 보증금을 변제 능력에 넣은 것은 법리오해라며 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 취득 시점의 원고 재산에 대한 심리는 환송 후 다시 이루어집니다.

예외는 취득 전에 이미 상속세나 증여세를 과세받았거나 신고한 재산입니다. 그 상속·수증 재산으로 채무를 갚거나 갚을 수 있음이 증명되면 대가 지급으로 볼 수 있습니다.

무상취득으로 보면 세율은 얼마나 달라지나요?

주택을 유상거래로 취득하면 취득가액에 따라 1천분의 10부터 시작하는 주택 세율이 적용되지만, 무상취득의 표준세율은 1천분의 35입니다. 조정대상지역의 일정가액 이상 주택을 무상취득하면 1천분의 40에 중과기준세율 1천분의 20의 100분의 400을 더한 중과세율이 적용됩니다.

판결 사안도 조정대상지역 3억원 이상 주택의 무상취득 중과세율로 신고한 뒤 보증금 부분만 유상취득 세율로 바꿔 달라고 경정청구한 사건이었습니다. 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 중과에서 빠지므로, 증여자의 주택 수도 함께 확인합니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「지방세법」은 대가 지급이 증명되면 취득한 부동산 전체를 유상취득으로 보되, 대가가 시가인정액보다 3억원 이상 또는 100분의 30 이상 낮은 경우 등은 제외하도록 2025. 12. 31. 개정됐습니다. 판결 사안처럼 2022년에 취득했다면 취득 당시 법령이 적용됩니다.

부담부증여 취득세 대응 순서

• 취득 시점 재산 정리 - 증여 계약일 기준 본인 명의 예금, 주식, 다른 부동산, 근로·사업소득 자료를 모읍니다. 증여받은 부동산과 그 보증금은 빼고 계산합니다.
• 인수 채무 확인 - 임대차계약서와 대출 약정서로 넘겨받은 채무액을 확인합니다. 증여세 신고서의 채무 공제액과 맞춥니다.
• 세율 구분 검토 - 무상취득 중과 대상인지, 증여자가 1세대 1주택자였는지 확인합니다. 중과 제외 사유가 있으면 세율이 달라집니다.
• 신고 또는 경정청구 - 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다. 이미 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구합니다.
• 거부 시 불복 - 경정청구가 거부되면 이의신청·심판청구나 행정소송을 검토합니다. 청구일부터 2개월 안에 통지가 없어도 불복할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여 전에 상속받은 재산이 있거나 소득 증빙이 여러 해에 걸쳐 있는 경우에는 신고서와 금융자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 취득세 부과처분과 경정거부처분 취소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세 낀 집을 부모에게 증여받으면 무상취득인가요?
  원칙적으로 무상취득으로 봅니다. 지방세법 제7조 제12항 단서는 배우자나 직계존비속으로부터의 부담부 증여에 제11항을 적용하도록 하고, 제11항은 직계존비속의 부동산 취득을 증여로 봅니다. 수증자가 같은 항 제4호 각 목의 방법으로 대가 지급 사실을 증명해야 보증금 부분이 유상취득이 됩니다.
• 대가 지급은 무엇으로 증명하나요?
  지방세법 제7조 제11항 제4호는 취득자의 소득, 소유재산을 처분하거나 담보한 금액, 이미 상속세나 증여세를 과세받았거나 신고한 재산, 이에 준하는 취득자의 재산을 들고 있습니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결은 이를 취득 시점 기준 본인의 소득과 재산으로 인수 채무를 갚기에 충분한지로 판단한다고 보았습니다.
• 나중에 받을 새 보증금으로 갚아도 되나요?
  변제 능력 판단에는 넣지 않습니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결은 증여받은 부동산 자체와 그 부동산에서 장래 받을 임대차보증금을 수증자가 원래 가진 재산처럼 보아 변제 자력을 인정한 원심을 파기했습니다. 실제로 새 보증금으로 갚았더라도 취득 시점 본인 재산이 충분했는지를 따로 증명해야 합니다.
• 부담부증여 취득세는 언제까지 신고하나요?
  취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부해야 합니다. 지방세법 제20조 제1항은 무상취득(상속 제외)이나 부담부 증여로 인한 취득의 신고·납부기한을 이렇게 정합니다. 기한 안에 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 한다는 같은 조 제4항도 확인하십시오.
• 이미 낸 취득세를 돌려받을 수 있나요?
  경정청구로 다툴 수 있습니다. 지방세기본법 제50조 제1항은 법정신고기한까지 신고한 사람이 신고한 세액이 신고해야 할 세액보다 많으면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정을 청구할 수 있다고 정합니다. 지방자치단체의 장은 청구받은 날부터 2개월 안에 결과를 통지해야 합니다.
• 증여자가 1세대 1주택이면 중과가 빠지나요?
  빠질 수 있습니다. 지방세법 제13조의2 제2항 단서는 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우를 중과에서 제외합니다. 이때는 무상취득 표준세율이 적용되므로, 증여 전 증여자 세대의 주택 수를 먼저 확인하십시오.
• 경정청구를 거부당하면 어떻게 하나요?
  이의신청이나 심판청구를 거쳐 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 지방세기본법 제50조 제3항과 제4항은 청구받은 날부터 2개월 안에 통지하도록 하고, 통지가 없으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있다고 정합니다. 거부통지서를 받은 날을 기록해 두십시오.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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