양도소득세

조정대상지역 지정 전에 맺은 부담부증여 계약도 양도세 중과를 피하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 조정대상지역 공고 전에 부담부증여 계약을 했어도 등기접수가 공고 뒤라면 양도로 보는 채무액 부분은 다주택 중과 배제 대상이 아닙니다. 국세청은 2023년 6월 26일 회신에서 중과 배제 규정은 매매계약과 계약금 수령을 요건으로 하므로 부담부증여 계약에는 적용되지 않는다고 보았습니다. 지금은 등기접수일이 공고일과 2026년 5월 9일 중 어디에 있는지부터 확인해 두십시오.

증여계약서에 날짜가 공고일보다 앞서 있다고 해서 중과를 피할 수 있는 것은 아닙니다. 반대로 계약 자체를 다시 쓸 필요도 없습니다. 지금 확인할 것은 등기접수일과 공고일의 선후, 그리고 양도 시점이 다주택 중과 한시 배제 기간 안인지입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 아파트 두 채를 가진 2주택자입니다. 2026년 6월 초 그중 한 채를 성년 자녀에게 넘기면서 근저당권부 대출 3억원을 자녀가 인수하는 부담부증여 계약을 썼습니다. 그런데 계약 열흘 뒤 그 아파트가 있는 지역이 조정대상지역으로 지정 공고되었고, 소유권이전등기는 공고 뒤인 6월 말에 접수되었습니다. A씨는 계약을 공고 전에 했으니 채무액 3억원에 해당하는 양도 부분은 중과 대상이 아니라고 생각했는데, 세무서에서 중과세율로 신고하라는 안내를 받고 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 공고 전에 맺은 부담부증여 계약을 어떻게 해석했나요?

조정대상지역 공고일 전에 부담부증여 계약을 맺었더라도 공고 뒤에 증여등기를 접수했다면, 양도로 보는 채무액 부분은 중과 배제 대상이 아니라고 보았습니다. 국세청은 서면-2021-법규재산-1989(2023. 6. 26.) 회신에서, 1세대 2주택자가 그중 1주택에 대해 공고일 전에 부담부증여 계약을 체결하고 공고 뒤에 증여등기를 접수한 사안에서, 증여가액 중 소득세법 제88조 제1호 후단에 따라 양도로 보는 채무액 부분은 시행령 제167조의10 제1항 제11호에 해당하지 않는다고 답했습니다. 제11호는 「매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류로 확인되는 주택」을 배제 대상으로 정하는데, 부담부증여 계약은 매매계약이 아니고 계약금을 받은 사실도 없으므로 문언에 맞지 않는다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 공고일 전에 등기접수까지 마친 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

부담부증여에서 양도 시기는 증여를 받은 날, 곧 등기접수일입니다. 그래서 계약일이 아니라 등기접수일 현재 조정대상지역인지로 중과 여부가 정해집니다.

부담부증여의 어느 부분이 양도소득세 대상인가요?

증여가액 중 수증자가 인수한 채무액에 해당하는 부분만 양도로 보아 양도소득세를 매기고, 나머지는 증여세 대상입니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여에서 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 따라 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정되는 채무액은 양도 부분에서 제외하도록 정하고 있습니다. 자녀가 실제로 대출을 인수해 갚아 나간다는 사실을 금융거래로 보여야 채무액 부분이 양도로 인정됩니다.

• 양도 부분 - 수증자가 인수한 채무액. 증여자가 양도소득세를 신고합니다.
• 증여 부분 - 증여가액에서 채무액을 뺀 금액. 수증자가 증여세를 신고합니다.
• 양도 시기 - 증여등기 접수일.
• 직계존비속 간 특례 - 인수 사실이 입증되지 않는 채무는 양도 부분에서 빠지고 전부 증여로 봅니다.

회신 이후 다주택 중과는 어떻게 바뀌었나요?

보유기간 2년 이상인 주택은 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 중과에서 배제되었고, 그 뒤 양도분부터는 조정대상지역 2주택 이상 양도에 중과세율이 다시 적용됩니다. 질의 사안의 증여등기(2020년 12월) 당시에는 이 한시 배제가 없었고, 2022년 개정으로 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2에 들어왔다가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 주택은 계약일부터 4개월(시행령 표에 정한 지역은 6개월) 안에 양도하면 배제가 유지됩니다. 부담부증여는 매매계약이 아니므로 이 경과규정도 적용되지 않고, 등기접수일이 2026년 5월 10일 이후라면 조정대상지역 2주택 중과 여부를 그대로 따져야 합니다.

중과세율은 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더한 세율이고, 보유기간이 2년 미만이면 단기 세율로 계산한 세액과 비교해 큰 쪽을 냅니다. 양도·취득 당시 조정대상지역인지는 국토교통부 공고로 바뀌므로 등기접수일 기준으로 확인해야 합니다.

조정대상지역 지정 전후 부담부증여 대응 순서

• 날짜 확정 - 부담부증여 계약일, 조정대상지역 공고일, 등기접수일을 등기부와 공고문으로 나란히 적습니다. 등기접수일이 공고 뒤면 회신상 중과 배제는 어렵습니다.
• 한시 배제 적용 여부 - 등기접수일이 2026년 5월 9일 이전이고 보유기간이 2년 이상이면 중과 배제 대상입니다. 그 뒤라면 중과 적용을 전제로 세액을 계산합니다.
• 채무 인수 입증 - 자녀 명의로 대출 승계가 되었는지, 이자와 원금을 자녀 계좌에서 내는지 금융자료를 모읍니다. 입증이 안 되면 양도 부분 자체가 사라지고 증여세로 넘어갑니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 양도소득세 예정신고를 하고, 증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 따로 신고합니다.
• 경정청구·심판청구 - 중과 적용에 다툴 사정이 있으면 신고 후 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를, 고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 주택이 장기임대주택이나 상속주택처럼 주택 수에서 빠지는 주택인지, 증여 당시 세대 구성이 어떠했는지에 따라 등기부·주민등록·임대사업자 등록 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부담부증여를 둘러싼 양도소득세·증여세 과세처분 불복과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공고 전 계약이면 중과를 피한다는 규정이 있지 않나요?
  있지만 매매에 한정됩니다. 시행령은 조정대상지역 공고일 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 주택을 중과 배제 대상으로 정합니다. 부담부증여 계약은 매매계약이 아니고 계약금도 없으므로 국세청은 이 규정에 해당하지 않는다고 보았습니다.
• 부담부증여의 양도일은 계약일인가요 등기일인가요?
  등기접수일입니다. 상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득시기는 상속개시일 또는 증여를 받은 날이고, 등기를 요하는 부동산은 등기접수일이 증여받은 날입니다. 그래서 계약일이 공고 전이어도 등기접수일이 공고 뒤면 양도 당시 조정대상지역 주택이 됩니다.
• 자녀에게 부담부증여하면 채무 부분이 늘 양도인가요?
  아닙니다. 배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여에서는 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정되는 채무액을 양도 부분에서 제외합니다. 자녀가 대출을 실제로 승계하고 원리금을 자기 돈으로 갚는다는 사실이 금융자료로 확인되어야 채무액 부분이 양도로 인정됩니다.
• 다주택 중과는 지금도 적용되나요?
  보유기간 2년 이상 주택은 2026년 5월 9일까지 양도분에 한해 중과가 배제되었고, 그 뒤 양도분부터는 조정대상지역 2주택 이상 양도에 중과세율이 적용됩니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약과 계약금 수령이 확인되면 계약일부터 4개월(표에 정한 지역 6개월) 안 양도까지 배제가 이어지지만, 부담부증여에는 이 경과규정이 적용되지 않습니다.
• 중과세율은 얼마나 더 붙나요?
  조정대상지역 1세대 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더합니다. 보유기간이 2년 미만이면 중과세율로 계산한 세액과 단기 세율로 계산한 세액 중 큰 쪽이 산출세액입니다. 장기임대주택 등 주택 수에서 빠지는 주택이 있으면 중과 대상이 아닐 수 있습니다.
• 부담부증여 양도세 신고기한은 언제인가요?
  양도로 보는 채무액 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 예정신고합니다. 일반 양도의 2개월보다 한 달 깁니다. 증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 수증자가 따로 신고하므로 두 신고를 같은 달에 챙겨야 합니다.
• 중과로 고지받으면 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 다른 주택이 주택 수 계산에서 빠지는 주택인지, 등기접수일 현재 조정대상지역이 맞는지, 채무 인수가 인정되는지가 주된 다툼거리입니다. 스스로 신고한 세액은 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 다툽니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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