세금

부동산 많은 국내 법인 주식을 외국법인이 팔면 조약 면제가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

매도 외국법인의 거주지국 조세조약에 부동산주식 조항이 있으면 국내 과세가 유지되어 면제를 받기 어렵습니다. 그런 조항이 없는 조약이라면 주식 양도소득이 거주지국에서만 과세돼 면제될 수 있습니다. 국내법상 부동산주식에 해당한다는 사실만으로 조약 면제가 모두 막히는 것은 아닙니다.

매도 외국법인의 거주지국 조세조약에 부동산주식 조항이 있으면 국내 과세가 유지되어 면제를 받기 어렵습니다. 그런 조항이 없는 조약이라면 주식 양도소득이 거주지국에서만 과세돼 면제될 수 있습니다. 국내법상 부동산주식에 해당한다는 사실만으로 조약 면제가 모두 막히는 것은 아닙니다.

국내법상 부동산주식은 어떻게 판정하나요?

법인세법은 부동산 비중이 큰 법인의 주식을 부동산주식으로 봅니다. 양도일이 속하는 사업연도 개시일 현재 자산총액 중 부동산 등이 100분의 50 이상인 경우입니다. 증권시장에 상장되지 않은 주식이 대상입니다. 이렇게 판정되면 주식 양도소득은 유가증권양도소득이 아니라 국내원천 부동산등양도소득이 됩니다.

부동산 비중에는 토지·건물과 부동산에 관한 권리가 들어갑니다. 그 법인이 가진 다른 부동산 과다보유 법인 주식도 그 법인의 부동산 보유비율만큼 포함합니다. 지주회사 아래 부동산 회사를 둔 구조라도 단계별로 비율을 곱해 합산한다는 뜻입니다.

조약 해석에 관한 상호합의로 우리나라에 과세권이 인정된 주식도 부동산주식에 포함됩니다. 국내법 판정 기준과 조약 기준이 다를 수 있어 둘을 나란히 놓고 보아야 합니다. 판정 시점이 사업연도 개시일이라는 점도 거래 일정상 중요합니다. 연초에 부동산을 처분해도 그해 양도분 판정에는 반영되지 않을 수 있습니다.

조약 면제가 막히는 경우는 언제인가요?

조약에 부동산 가치가 큰 법인의 주식 양도소득을 부동산 소재지국에서 과세할 수 있다는 조항이 있으면 면제가 어렵습니다. 이런 조항이 있으면 국내법과 조약 모두 우리나라 과세를 허용하기 때문입니다. 조약마다 부동산 비중 기준과 판정 시점이 다를 수 있습니다. 한·일 조세조약은 법인 재산이 주로 부동산으로 구성된 경우를 기준으로 합니다. 한·캐나다 조세조약은 주식 가치의 50%를 넘는 부분이 부동산에서 나오는 경우를 기준으로 합니다.

우리나라가 비준한 조세조약 관련 다자협약 제9조는 이런 조항을 보강합니다. 양도 전 365일 중 어느 시점이라도 가치 기준을 충족하면 조항을 적용하도록 합니다. 주식 외에 파트너십 지분이나 신탁 지분 같은 지분까지 넓히는 내용도 있습니다.

다자협약 제9조는 상대국과 우리나라가 모두 통보한 조약에만 적용됩니다. 부동산 비중을 양도 직전에만 낮추는 거래는 이 조항이 적용되는 조약에서는 효과가 없을 수 있습니다. 매도인 거주지국 조약의 문언과 다자협약 적용 여부를 함께 확인해야 합니다.

부동산주식 조항이 없는 조약이면 바로 면제되나요?

조약에 부동산주식 조항이 없으면 주식 양도소득은 일반 양도소득 조항에 따라 거주지국에서만 과세되는 경우가 많습니다. 한·미 조세조약은 부동산 자체의 양도만 원천지 과세를 허용하고 부동산주식 조항이 없어 이 경우로 볼 수 있습니다. 이때는 국내법상 부동산주식이라도 조약에 따라 면제될 수 있습니다. 조세조약은 국내법과 같은 효력을 가지면서 특별 규정으로 먼저 적용되기 때문입니다.

다만 면제를 받으려면 매도인이 실질귀속자여야 합니다. 조약 혜택을 받으려고 중간 지주회사를 두었다면 실질과세 원칙에 따라 조약 적용이 부인될 수 있습니다. 국제거래에서 조약 혜택을 부당하게 받기 위한 우회거래는 경제적 실질에 따라 직접 거래로 봅니다. 중간 지주회사에 인력과 사업 기능이 있는지가 다툼의 핵심이 됩니다.

특정지역 외국법인에 대한 원천징수 특례도 확인해야 합니다. 재정경제부장관이 고시한 지역의 외국법인이 부동산주식을 팔면 조약에도 불구하고 국내법 세율을 먼저 적용합니다. 현재 고시된 지역은 말레이시아 라부안입니다. 해외 중간법인을 거친 조약 부인 다툼은 「해외 중간 법인을 거쳐 받은 배당, 조세조약 혜택이 부인되면 어떻게 다투나요?」에서 다루었습니다.

면제가 안 되면 세금은 어떻게 정리하나요?

부동산주식 양도대금을 지급하는 법인은 지급금액의 100분의 10과 양도차익의 100분의 20 중 적은 금액을 원천징수합니다. 지급하는 사람이 거주자나 비거주자 개인이면 원천징수 의무가 없습니다. 이 경우 외국법인이 직접 법인세를 신고·납부해야 합니다.

부동산등양도소득이 있는 외국법인은 국내사업장이 없어도 법인세 신고 의무가 있습니다. 신고 때 원천징수된 세액은 이미 낸 세액으로 공제합니다. 양도자가 먼저 신고·납부하고 양수자가 나중에 원천징수하면 신고·납부한 세액을 빼고 원천징수합니다.

원천징수가 실제 세액보다 많으면 법인세 신고로 정산할 수 있습니다. 이 정산 방법은 「국내사업장 없는 외국법인이 부동산주식을 팔 때 떼인 원천세, 법인세 신고로 돌려받나요?」에서 자세히 다루었습니다.

부동산주식 양도 조약 면제 대응 순서

• 부동산 비중 계산 - 사업연도 개시일 기준 자산총액과 부동산·부동산과다법인 주식 가액을 계산합니다.
• 조약 조항 확인 - 매도인 거주지국 조약에 부동산주식 조항이 있는지, 기준과 판정 시점이 무엇인지 봅니다.
• 다자협약 대조 - 다자협약 제9조가 그 조약에 적용되는지 확인합니다.
• 실질귀속자 점검 - 매도 법인이 실질귀속자인지, 중간 지주회사 구조에 사업 목적이 있는지 정리합니다.
• 서류와 신고 - 면제신청서를 지급 전에 내고, 면제가 안 되면 원천징수와 법인세 신고를 함께 처리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인의 거주지국 조약 문언과 회사의 부동산 비중에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 외국법인의 국내 부동산 보유 법인 주식 양도에 대한 조약 적용 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상장된 부동산 법인 주식도 같은 기준인가요?
  국내원천 부동산등양도소득의 부동산주식은 상장되지 않은 주식이 대상입니다. 상장된 부동산주식은 유가증권양도소득 규정으로 따지고, 지분율 예외 기준을 함께 봅니다.
• 부동산 비중은 언제 기준으로 계산하나요?
  양도일이 속하는 사업연도 개시일 현재 자산총액이 기준입니다. 자산가액은 소득세법 시행령 기준을 준용해 계산합니다. 사업연도 중에 부동산을 사거나 팔아도 국내법 판정은 개시일 기준으로 합니다.
• 조약 문언상 판정 시점이 다르면 어떻게 하나요?
  국내법상 과세 대상이라도 조약이 정한 시점 기준으로 부동산 법인이 아니면 조약에 따라 면제될 수 있습니다. 다자협약 제9조가 적용되면 양도 전 365일 중 어느 시점이라도 기준을 봅니다.
• 개인에게 팔면 외국법인이 직접 신고해야 하나요?
  네, 부동산등양도소득은 거주자·비거주자 개인 지급자에게 원천징수 의무가 없습니다. 외국법인이 법인세 과세표준과 세액을 직접 신고·납부해야 합니다.
• 라부안 법인이 아니면 특정지역 특례는 신경 쓰지 않아도 되나요?
  현재는 그렇습니다. 지금 고시된 특례 지역은 말레이시아 라부안뿐입니다. 다만 고시는 바뀔 수 있으므로 거래 시점의 고시를 확인하는 것이 좋습니다.
• 면제를 받았는데 나중에 부인되면 누가 세금을 내나요?
  신청 내용이 사실과 다르거나 요건이 맞지 않으면 세무서는 소득지급자에게서 부족세액을 징수합니다. 매수인은 계약상 보상 조항으로 매도인에게 청구하게 됩니다.

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