증여세

부동산을 증여받으면 증여일은 계약일인가요, 등기접수일인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

부동산 증여일은 증여계약일이 아니라 소유권이전등기 접수일이고, 증여세 신고기한도 그 접수일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 증여일이 바뀌면 시가를 정하는 평가기간과 가장 가까운 비교 거래가 달라지므로, 계약일로 신고했다면 평가액을 다시 계산해야 합니다. 반면 취득세는 증여계약일을 취득일로 보므로 두 세금의 기준일을 따로 확인하십시오.

증여계약서를 먼저 쓰고 등기를 나중에 했다고 해서 신고가 무효가 되지는 않습니다. 신고서의 증여일과 평가 기준만 등기 접수일에 맞춰 고치면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2026년 3월 20일 아버지와 아파트 증여계약서를 쓰고, 4월 8일에 소유권이전등기를 접수했습니다. 증여세 신고서의 증여일 칸에 계약일인 3월 20일을 적고, 그 날짜를 기준으로 같은 단지 매매사례를 찾아 시가를 정해 6월에 신고했습니다. 이후 세무서에서 증여일과 평가액을 다시 확인하라는 안내를 받고, 무엇이 잘못됐는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부동산 증여일은 계약일인가요, 등기접수일인가요?

부동산을 증여받은 날은 증여계약일이 아니라 등기부에 적힌 소유권이전등기 접수일입니다. 상속세 및 증여세법 시행령은 등기·등록이 필요한 재산의 취득시기를 등기·등록 접수일로 정하고 있어, 계약서 날짜와 관계없이 등기 접수일이 증여일이 됩니다.

F씨의 증여일은 2026년 4월 8일입니다. 신고기한도 4월 말일부터 3개월인 2026년 7월 31일이 되므로, 6월에 낸 신고가 늦은 것은 아닙니다. 문제는 증여일이 바뀌면 시가를 정하는 평가기간과 비교 대상 거래가 달라진다는 점입니다.

증여일이 바뀌면 왜 평가액이 달라지나요?

증여재산의 시가는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 평가기간 안에 있는 매매·감정가액으로 정하므로, 증여일이 바뀌면 평가기간과 그 안에 들어오는 거래가 함께 바뀝니다. 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 날의 가액을 씁니다.

여기서 거래가 증여일과 가까운지는 그 거래의 매매계약일을 기준으로 봅니다. 증여일은 등기 접수일로, 비교 거래는 매매계약일로 판단하는 구조라서, 계약일을 증여일로 잘못 적으면 가장 가까운 거래도 잘못 고르게 됩니다. 다른 거래가 더 높았다면 결과적으로 과소신고가 됩니다.

같은 단지 다른 집의 거래가를 쓰는 경우에는 기간이 하나 더 붙습니다. 증여세를 신고했다면 증여일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지 계약된 거래만 시가로 보므로, 신고일 이후에 계약된 거래는 비교 대상에서 빠집니다.

다른 재산은 증여일이 언제인가요?

재산 종류마다 증여일이 따로 정해져 있습니다. 신고기한과 평가 기준일이 모두 이 날짜에서 출발합니다.

• 부동산 - 등기부에 기재된 소유권이전등기 접수일
• 자동차 - 등록원부의 등록 접수일
• 주식 - 배당·주주권 행사 등으로 인도받은 사실이 확인되는 날, 불분명하면 명의개서일
• 현금·예금 - 계좌로 이체한 날(인도한 날)
• 신축 건물 - 증여 목적으로 수증자 명의로 지은 경우 사용승인서 교부일(그 전 사실상 사용·임시사용승인일)

취득세는 증여일을 똑같이 보나요?

아니요, 취득세는 무상취득의 취득일을 증여계약일로 보므로 증여세와 기준이 다릅니다. 다만 계약일 전에 등기를 먼저 했다면 등기일이 취득일이 됩니다. 취득세 신고기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.

F씨처럼 3월에 계약하고 4월에 등기했다면 취득세는 3월 말일부터 3개월, 증여세는 4월 말일부터 3개월이 기한입니다. 두 세금을 같은 날짜로 맞춰 신고하면 둘 중 하나는 기준일이 틀리게 됩니다.

부동산 증여일 오기재 대응 순서

• 등기부 확인 - 등기사항증명서의 접수일자를 증여일로 확정합니다. 계약일은 취득세 기준일로 따로 적어 둡니다.
• 평가기간 다시 계산 - 등기 접수일 전 6개월부터 후 3개월까지, 신고일 이내의 같은 단지 매매사례를 매매계약일 기준으로 다시 모읍니다.
• 세액 비교 - 다시 고른 시가가 당초 신고가액보다 높으면 과세표준수정신고서 및 추가자진납부계산서로 수정신고하고, 낮으면 결정(경정)청구서로 경정청구를 검토합니다.
• 안내문 회신 - 세무서 안내를 받았다면 정정한 평가 근거를 기한 안에 냅니다. 고지 전 수정신고가 가산세 감면에 유리합니다.
• 과세 통지 대응 - 비교 거래 선택이 다르다며 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」과 「지방세법」에 따른 일반 기준이고, 같은 단지 비교 거래가 여러 건이면 면적·공동주택가격 차이까지 따져야 하므로 거래 자료를 보고 따로 판단해야 합니다. 법무법인 윤성은 증여재산 평가 다툼과 증여세 과세처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기를 미루면 증여세 신고도 미뤄지나요?
  네, 증여일이 등기 접수일이므로 신고기한도 그만큼 뒤로 갑니다. 다만 증여계약 후 등기 전에 수증자가 사실상 사용하거나 임대료를 받는 등 실질적으로 이전된 정황이 있으면 증여 시기를 두고 다툼이 생길 수 있으니 등기를 오래 미루는 것은 피하는 편이 좋습니다.
• 현금 증여는 언제가 증여일인가요?
  현금이나 예금은 계좌로 이체해 인도한 날이 증여일입니다. 여러 번 나눠 보냈다면 이체할 때마다 각각 증여일과 신고기한이 생기고, 10년 안에 같은 사람에게서 받은 금액은 합산해 계산합니다.
• 증여계약 후 등기 전에 계약을 취소하면요?
  등기 전이면 증여세 납세의무가 생기기 전이라 증여세 문제는 원칙적으로 생기지 않습니다. 취득세는 계약일이 취득일이므로, 등기하지 않고 계약일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 공정증서나 계약해제신고서로 해제를 입증해야 취득으로 보지 않습니다.
• 등기 후에 증여를 되돌리면 증여세가 없어지나요?
  금전이 아닌 증여재산을 증여세 신고기한 안에 합의해 반환하면 처음부터 증여가 없었던 것으로 봅니다. 신고기한이 지난 뒤 3개월 안에 반환하면 당초 증여에는 과세하고 반환분에는 과세하지 않으며, 그 이후 반환은 둘 다 과세됩니다.
• 비교 거래는 언제 날짜로 증여일과 가까운지 보나요?
  비교하는 매매사례가 증여일과 가까운지는 그 거래의 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 잔금일이나 등기일이 아니라 계약일이므로, 실거래가 공개 자료의 계약일 항목을 확인해 평가기간 안인지와 가장 가까운지를 가리십시오.
• 증여일을 잘못 적어 세금을 더 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  등기 접수일 기준으로 다시 계산한 시가가 당초 신고가액보다 낮다면 법정신고기한이 지난 날부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 다시 고른 비교 거래의 계약일과 면적, 공동주택가격 자료를 함께 내야 합니다.
• 부담부증여도 등기접수일이 증여일인가요?
  네. 채무를 함께 넘기는 부담부증여도 부동산 소유권이 이전되는 날, 즉 등기 접수일이 증여일입니다. 채무 부분은 증여자에게 양도로 보아 양도소득세가 따로 계산되므로 두 세금의 기한을 함께 관리해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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