세금

개인이 부동산을 여러 번 사고팔면 부가가치세 사업자로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 개인이라도 사업상 목적으로 한 과세기간에 부동산을 한 번 이상 사고 두 번 이상 팔면 부동산매매업자가 될 수 있습니다. 부동산매매업자는 부가가치세 사업자이므로 상가나 오피스텔처럼 과세되는 건물을 팔 때 건물분 부가가치세를 내야 합니다. 이 기준을 넘지 않아도 거래의 계속·반복성이 뚜렷하면 사업자로 볼 수 있습니다.

네, 개인이라도 사업상 목적으로 한 과세기간에 부동산을 한 번 이상 사고 두 번 이상 팔면 부동산매매업자가 될 수 있습니다. 부동산매매업자는 부가가치세 사업자이므로 상가나 오피스텔처럼 과세되는 건물을 팔 때 건물분 부가가치세를 내야 합니다. 이 기준을 넘지 않아도 거래의 계속·반복성이 뚜렷하면 사업자로 볼 수 있습니다.

부동산매매업자는 어떤 기준으로 판단하나요?

시행규칙은 두 가지를 부동산매매업으로 정합니다. 첫째, 부동산 매매나 중개를 사업 목적으로 내세워 부동산을 파는 사업입니다. 둘째, 사업상 목적으로 한 과세기간 중에 부동산을 한 번 이상 취득하고 두 번 이상 판매하는 사업입니다.

과세기간은 반년 단위입니다. 예를 들어 2026년 1월에 상가 한 채를 사고 3월과 5월에 다른 상가 두 채를 팔았다고 하겠습니다. 2026년 제1기에 둘째 기준을 충족합니다. 이때는 처음 판 상가부터 사업자의 공급으로 볼 수 있습니다.

다만 이 기준은 사업자 판단의 출발점일 뿐입니다. 부가가치세법의 사업자는 사업 형태를 갖추고 계속적·반복적 의사로 공급하는 자를 말합니다. 그래서 횟수 기준에 걸리지 않아도 여러 해에 걸쳐 같은 방식으로 사고판 기록이 있으면 사업자로 볼 수 있습니다.

대법원은 수익 목적과 거래의 규모, 횟수, 태양을 보아 사회통념으로 판단한다고 했습니다. 상가 하나를 분양받아 11개 점포로 나눈 뒤 9개월 동안 11회에 걸쳐 판 사안이었습니다. 대법원은 이를 부동산매매업으로 보았습니다. 처음에는 슈퍼마켓을 하려고 샀다는 사정도, 합계 매도가가 취득가보다 낮았다는 사정도 사업성을 부정하지 못한다고 했습니다.

사업자로 보면 어떤 부동산에 부가가치세가 붙나요?

건물분에만 붙고 토지분은 면세입니다. 상가, 사무실, 오피스텔처럼 과세되는 건물을 팔면 건물 몫 대가의 10퍼센트가 부가가치세입니다. 토지와 건물을 함께 팔면 실지거래가액으로 나누되, 구분이 불분명하거나 안분 금액과 30퍼센트 이상 차이 나면 안분계산합니다.

주택은 따로 봐야 합니다. 주택법상 국민주택규모 이하 주택의 공급은 조세특례제한법에 따라 부가가치세가 면제됩니다. 그보다 큰 주택을 매매업자가 팔면 그 건물분에는 부가가치세가 붙습니다. 주택 임대는 면세지만 매매는 별개로 판단합니다.

부가가치세를 매수인에게서 따로 받지 않았다면 받은 금액에 부가가치세가 포함된 것으로 볼 여지가 있습니다. 포함 여부가 불분명하면 대가의 110분의 100이 공급가액입니다. 매매계약서에 부가가치세 별도 조항을 넣지 않으면 세금을 대금 안에서 부담하게 됩니다.

사업자등록 없이 팔았다가 나중에 사업자로 판정되면 어떻게 되나요?

건물분 부가가치세에 미등록 가산세와 신고·납부 관련 가산세가 더해집니다. 미등록 가산세는 사업 개시일부터 등록 신청 전날까지 공급가액의 1퍼센트입니다. 매수인에게 세금계산서를 발급하지 못했으므로 매수인과의 정산 문제도 남습니다.

매수인 쪽도 영향을 받습니다. 매수인이 사업자라면 세금계산서를 받지 못해 매입세액을 공제받지 못합니다. 나중에 세금계산서를 받으려 해도 공급시기와 발급 시기가 어긋나 공제에 제한이 생길 수 있습니다.

같은 거래가 소득세에서는 양도소득이 아니라 사업소득으로 과세될 수도 있습니다. 소득세와 부가가치세가 함께 과세되는 문제는 「부동산매매업자가 건물을 팔았는데 소득세에 부가가치세까지 내면 이중과세 아닌가요?」에서 다뤘습니다.

매입한 건물의 부가가치세는 공제받을 수 있나요?

사업자로 등록하면 건물을 살 때 낸 건물분 부가가치세를 매입세액으로 공제받을 수 있습니다. 매도할 때 부가가치세를 내는 대신 매입할 때 낸 세액을 돌려받는 구조입니다. 그래서 처음부터 사업자로 등록하고 거래하면 세 부담이 오히려 정리되는 경우가 있습니다.

다만 등록 전 매입세액은 공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 안에 등록을 신청해야 공제됩니다. 그보다 늦게 등록하면 그 전에 산 건물의 매입세액은 공제받지 못합니다. 등록 전에 받은 세금계산서는 대표자 주민등록번호를 적어 받았는지도 확인해야 합니다.

공제받은 건물을 나중에 면세사업에 쓰거나 폐업 때 남겨 두면 다시 과세될 수 있습니다. 매매업자의 재고 부동산은 이런 공급 의제 규정을 함께 고려해야 합니다.

부동산 반복 거래 부가가치세 대응 순서

• 거래 일정 정리 - 과세기간별로 취득과 판매 횟수를 표로 만듭니다.
• 사업성 판단 - 취득 목적, 보유 기간, 자금 조달 방식을 함께 봅니다.
• 과세 대상 구분 - 토지, 주택, 상가·오피스텔 건물분을 나눕니다.
• 등록 결정 - 계속 거래할 계획이면 사업자등록과 매입세액 공제를 검토합니다.
• 계약서 정비 - 건물 가액과 부가가치세 별도 조항을 매매계약서에 넣습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득·판매의 횟수와 시기, 거래 목적에 따라 사업자 해당 여부와 세 부담이 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 반복 거래를 사업으로 본 부가가치세·소득세 과세의 검토와 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 한 과세기간에 상가 두 채를 팔았지만 산 것은 없으면 매매업인가요?
  시행규칙 둘째 기준은 그 과세기간에 한 번 이상 취득하고 두 번 이상 판매하는 경우입니다. 취득이 없으면 이 기준에는 해당하지 않지만 다른 사정으로 사업성을 판단할 수 있습니다.
• 임대하던 상가를 파는 경우도 같은 기준인가요?
  임대사업자가 임대용 상가를 팔면 매매업 해당 여부와 관계없이 사업용 재화의 공급으로 건물분 부가가치세가 나옵니다. 임대업 사업자등록이 있다면 그 사업자로서 신고합니다.
• 토지만 여러 번 사고팔면 부가가치세가 없나요?
  네, 토지 공급은 면세이므로 토지만 거래하면 부가가치세가 없습니다. 다만 토지 거래로 생긴 소득을 사업소득으로 볼지는 소득세에서 별도로 판단합니다.
• 분양권을 여러 번 사고팔아도 부가가치세 사업자가 되나요?
  분양권도 재산 가치가 있는 권리로서 재화에 해당할 수 있습니다. 분양권을 반복해 거래했다면 사업자 판단과 건물분 해당 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 부부가 나누어 거래하면 각자 횟수를 따로 세나요?
  원칙적으로 거래 명의자별로 판단하지만 실제로 한 사람이 자금을 대고 관리했다면 실질에 따라 판단할 수 있습니다. 공동사업으로 볼 여지도 함께 따져야 합니다.
• 매매업자로 판정되면 몇 년 전 거래까지 과세되나요?
  부가가치세는 부과할 수 있는 날부터 5년이 원칙이지만 과세표준신고서를 내지 않았다면 7년입니다. 미등록 상태로 신고하지 않았다면 7년이 적용될 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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