법무법인 윤성

증여세

부모님 건물을 공짜로 쓰고 있는데 증여세가 나왔습니다

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

상속세 및 증여세법 제37조 제1항은 타인의 부동산을 공짜로 써서 얻은 이익만큼을 증여로 봅니다. 다만 같은 법 시행령 제27조 제4항에 따라 계산된 이익이 1억원 미만이면 과세되지 않고, 소유자와 함께 사는 주택과 그에 딸린 토지는 애초에 대상이 아닙니다. 무상사용을 개시한 날이 증여일입니다.

무상사용 개시일과 5년 단위 구간부터 셉니다

무상사용을 개시한 날이 증여일이고, 무상사용 기간은 5년으로 보아 이익을 계산합니다. 5년을 넘으면 개시일부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 계산하므로 한 번 신고하고 끝나지 않습니다. 오래 공짜로 쓰던 건물일수록 여러 번의 증여일이 쌓여 있으니, 개시 시점부터 5년 단위로 끊어 놓고 어느 구간이 아직 살아 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

1억원 선을 넘는지는 부동산 가액에서 갈립니다

계산된 이익이 1억원 미만이면 증여로 보지 않으므로 기준금액 아래로 내려가는지가 실질적인 다툼입니다. 이익은 부동산 가액을 기초로 환산되므로 그 가액 산정이 흔들리면 1억원 선을 넘는지가 바뀝니다. 소액이라도 실제로 임대료를 주고받으면 그만큼 이익이 줄어들므로, 무상으로 두는 것보다 적정한 차임을 정해 실제로 이체하는 편이 세액을 줄이는 경우가 많습니다.

함께 사는 주택과 담보 제공은 따로 봅니다

부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 이 규정의 대상에서 제외되고, 사무실이나 상가처럼 함께 거주하지 않는 부동산이 대상입니다. 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용해 금전을 차입한 경우에도 상속세 및 증여세법 제37조 제2항에 따라 그 이익만큼이 증여재산가액이 됩니다. 이 경우 기준금액은 1천만원이고, 담보 이용을 개시한 날이 증여일입니다.

신고 기한과 소유자 쪽 소득세를 함께 정리합니다

증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고합니다. 무상으로 쓰던 기간의 임대소득이 소유자에게 귀속되는지가 함께 문제되므로, 사용자 쪽 증여세와 소유자 쪽 소득세를 같은 사실관계로 정리해야 합니다. 사전증여로 확정되면 이후 상속세 계산에서 합산될 수 있으므로, 무상사용을 유상으로 바꿀지 정할 때 이 부분까지 계산합니다.

준비 자료와 질문

고지서나 안내문, 언제부터 썼는지 알 수 있는 자료, 건물의 공시가격이나 감정 자료, 실제로 지급한 임대료·관리비 내역, 등기부를 준비합니다. 계약서가 없어도 되고 언제부터 썼는지부터 세면 됩니다. 질문은 「어느 5년 구간이 살아 있는지」, 「이익이 1억원을 넘는지」, 「앞으로 차임을 어떻게 정할지」로 나누면 좋습니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

고지서와 언제부터 썼는지, 건물 가액을 알 수 있는 자료와 궁금한 점을 정리해 보세요.

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출처

2026.09.21 기준으로 조문을 확인했습니다.

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