증여세

부모님 집을 돈 주고 샀는데도 증여로 본다면 무엇으로 증명해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

배우자나 부모·자녀에게 넘긴 재산은 증여로 추정되므로, 매매라고 주장하는 쪽이 대가를 지급한 사실을 자료로 보여 주어야 합니다. 신고한 소득, 대출, 재산 처분대금으로 대금을 낸 사실이 입증되면 매매로 인정됩니다. 대금을 다 냈더라도 시가보다 싸게 샀다면 저가양수 증여세와 부모의 양도소득세 재계산을 따로 따집니다.

부모와 자녀 사이의 부동산 매매가 모두 증여로 처리되는 것은 아닙니다. 세법은 배우자나 직계존비속에게 넘긴 재산을 일단 증여로 추정하지만, 자녀가 실제로 대가를 치른 사실이 자료로 드러나면 매매로 인정합니다. 결국 대금이 어디서 나와 어디로 갔는지를 보여 줄 수 있는지가 결론을 가릅니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2026. 5. 22. 아버지가 살던 아파트를 5억원에 사는 매매계약을 맺고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 단지 비슷한 면적의 아파트는 그 무렵 6억원에 거래되었습니다. B씨는 자기 예금 2억원과 은행 주택담보대출 3억원으로 대금을 아버지 계좌에 보냈습니다. 2026. 9. B씨는 세무서에서 해명자료 제출 안내문을 받았습니다. B씨는 「매매대금을 다 냈는데도 증여로 보는지, 시세보다 1억원 싸게 산 것은 문제가 되는지」 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가족끼리 판 부동산은 왜 증여로 추정하나요?

배우자나 부모·자녀에게 재산을 넘기면, 세법은 넘긴 때에 그 재산의 가액을 받은 사람이 증여받은 것으로 추정합니다. 가족 사이에서는 매매계약서만 쓰고 대금을 주고받지 않거나, 보낸 대금을 다시 돌려주는 일이 있기 때문입니다.

「추정」이므로 세무서가 증여 사실을 따로 증명할 필요가 없습니다. 반대로 매매라고 주장하는 납세자가 대가를 지급한 사실을 자료로 보여 주어야 합니다. 계약서와 등기부만으로는 부족하고, 실제 돈의 흐름이 확인되어야 합니다.

추정이 깨지지 않으면 재산가액 전체가 증여재산가액이 됩니다. 시가 6억원 아파트라면 성인 자녀 공제 5천만원을 빼고 과세표준 5억5천만원에 세율 30%와 누진공제 6천만원을 적용해 산출세액이 1억500만원입니다. 신고하지 않았다면 여기에 무신고 가산세 20%와 납부지연가산세가 더해집니다.

어떤 자료가 있어야 매매로 인정받나요?

대가를 받고 넘긴 사실이 명백하면 증여 추정이 적용되지 않습니다. 세법이 정한 경우는 다음과 같습니다.

• 등기가 필요한 재산을 서로 교환한 경우
• 이미 세금을 낸 소득, 신고한 소득, 상속·증여받은 재산으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
• 자기 재산을 처분한 돈으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

이 밖에 경매·공매, 파산 절차에 따른 처분, 증권시장을 통한 처분도 추정 대상에서 빠집니다. B씨처럼 예금과 대출로 대금을 냈다면 예금이 쌓인 근로소득 원천징수영수증, 대출약정서, 대금 이체 기록이 핵심 자료입니다. 아버지가 받은 대금을 다시 B씨에게 보냈다면 그 돈은 별도의 현금 증여가 될 수 있으니 대금이 아버지 쪽에 남아 있는지도 확인합니다.

매매 뒤에도 부모가 그 집에 계속 산다면 세무서는 실제로 소유권이 넘어갔는지를 더 자세히 봅니다. 이때는 부모와 임대차계약을 맺고 차임이나 보증금을 실제로 주고받았는지, 관리비와 재산세를 누가 냈는지가 함께 확인됩니다. 계약금을 내기 직전에 부모 계좌에서 자녀 계좌로 돈이 들어온 기록이 있다면 그 돈이 대금으로 돌아간 것은 아닌지 설명할 수 있어야 합니다.

시세보다 싸게 샀다면 어떻게 되나요?

대금을 모두 냈더라도 가격이 시가보다 낮으면 따로 따집니다. 특수관계인에게서 시가보다 싸게 사면 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 만큼이 증여재산가액이 됩니다. B씨는 차액 1억원이 기준금액 1억8천만원(시가 6억원의 30%)에 못 미쳐 증여세가 나오지 않습니다. 시가 10억원 아파트를 6억원에 샀다면 차액 4억원에서 기준금액 3억원을 뺀 1억원이 증여재산가액입니다.

부모 쪽 양도소득세는 기준이 다릅니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔아 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위계산으로 보아 시가를 양도가액으로 다시 계산합니다. B씨 아버지는 차액 1억원이 시가 6억원의 5%인 3천만원을 넘으므로 양도가액을 6억원으로 보아 양도소득세가 다시 계산될 수 있습니다.

다른 사람을 거쳐 자녀에게 넘어가도 문제가 되나요?

부모가 친척 같은 특수관계인에게 먼저 팔고, 그 사람이 3년 안에 다시 부모의 자녀에게 팔면 그 재산도 자녀가 증여받은 것으로 추정합니다. 이때 증여재산가액은 두 번째로 넘긴 때의 가액입니다. 예를 들어 아버지가 삼촌에게 판 토지를 삼촌이 2년 뒤 아버지의 아들에게 다시 팔았다면, 삼촌이 아들에게 넘긴 때의 가액을 아들이 아버지에게서 증여받은 것으로 추정합니다. 이 경우에도 아들이 삼촌에게 실제로 대금을 지급한 사실이 입증되면 추정이 적용되지 않습니다.

다만 처음 판 부모와 중간 양수자가 낸 양도소득세 결정세액을 합친 금액이 자녀의 증여세액보다 크면 이 추정을 적용하지 않습니다. 추정에 따라 증여세를 매기면 두 사람에게는 양도소득세를 매기지 않습니다.

부모 자녀 부동산 매매 증여추정 대응 순서

• 대금 흐름 정리 - 계약금·중도금·잔금이 언제 어느 계좌에서 부모 계좌로 갔는지 날짜별로 정리합니다.
• 자금 원천 증빙 - 지급한 돈이 소득·대출·재산 처분대금에서 나온 것임을 원천징수영수증, 대출약정서, 매매계약서로 보여 줍니다.
• 시가 확인 - 같은 단지 거래가액과 감정가액을 확인해 저가양수 증여와 부모 양도세 재계산 여부를 봅니다.
• 해명자료 제출 - 안내문 기한 안에 자료를 내고 매매 경위를 설명합니다.
• 과세예고 대응 - 증여로 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.
• 고지 후 불복 - 납부고지를 받은 뒤에는 90일 안에 심판청구로 대가 지급 사실을 다시 다툴 수 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」과 「소득세법」에 따른 일반 기준입니다. 대금을 지급한 자금의 출처, 대금이 부모에게 남아 있는지, 거래가격과 시가의 차이에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 가족 간 부동산 거래의 증여추정 해명, 저가양수 증여세와 양도소득세 검토, 과세전적부심사를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모님께 돈을 주고 집을 사도 증여세가 나오나요?
  배우자나 직계존비속에게 넘긴 재산은 대금을 받았더라도 일단 증여로 추정됩니다. 하지만 신고한 소득, 대출, 재산 처분대금으로 대가를 지급한 사실이 입증되면 추정이 적용되지 않아 매매로 인정됩니다.
• 매매계약서와 등기만 있으면 매매로 인정되나요?
  계약서와 등기만으로는 부족합니다. 증여 추정을 깨려면 매매라고 주장하는 쪽이 대금이 실제로 오갔고 그 돈이 자기 소득이나 대출, 재산 처분대금에서 나왔다는 것을 이체 기록 등으로 보여 주어야 합니다.
• 대출을 받아 대금을 냈는데 인정되나요?
  대출로 받은 돈으로 대가를 지급한 사실이 이체 기록으로 확인되면 매매로 볼 수 있습니다. 다만 그 대출의 원금과 이자를 부모가 대신 갚고 있다면 갚아 준 부분은 별도로 증여가 될 수 있습니다.
• 시세보다 싸게 사면 증여세가 나오나요?
  특수관계인에게서 시가보다 싸게 사면 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때 그 차액에서 기준금액을 뺀 금액에 증여세가 나옵니다. 기준에 못 미치면 증여세는 나오지 않습니다.
• 싸게 팔면 부모님 양도소득세도 달라지나요?
  특수관계인에게 시가보다 낮게 팔아 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부당행위계산으로 보아 시가를 양도가액으로 다시 계산합니다. 증여세 기준과 달라 함께 계산해 보아야 합니다.
• 친척에게 팔았다가 그 친척이 제게 다시 팔면요?
  특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 원래 판 사람의 자녀에게 다시 팔면 자녀가 증여받은 것으로 추정합니다. 두 사람이 낸 양도소득세 결정세액 합계가 증여세액보다 크면 적용하지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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