양도소득세

임대아파트를 분양전환받아 5년 살았으면 2년 보유 안 채워도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 건설임대주택이나 공공매입임대주택에 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 살았다면 분양전환 뒤 2년을 채우지 않아도 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령은 이런 주택에 보유기간과 거주기간 제한을 두지 않고, 다른 집을 판 뒤 남은 경우에도 2년을 더 살 필요가 없습니다. 지금은 임대주택 유형과 세대전원의 전입 기록부터 확인하십시오.

분양전환받은 날부터 2년을 채울 필요는 없습니다. 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 살았다면 보유기간과 거주기간 제한 없이 1세대1주택 비과세를 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨 가족은 2019년 3월 공공건설임대아파트에 임차인으로 입주해 계속 살았고, 2025년 9월 그 아파트를 분양전환받아 소유권을 넘겨받았습니다. H씨 세대는 그 전에 갖고 있던 지방 아파트 한 채를 2025년 초 과세로 팔아 지금은 이 집 한 채만 있습니다. 2026년 가을 직장 때문에 이 집을 팔아야 하는데, 분양전환일부터 2년이 지나지 않아 비과세가 안 된다는 말을 들었습니다. 예상 양도가액은 7억원입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건설임대주택은 왜 보유기간 제한을 받지 않나요?

임대주택에 살다가 분양전환받은 주택은 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주했다면 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우를 이 예외로 정하고 있습니다.

H씨 가족은 2019년 3월 입주해 2024년 3월에 이미 5년을 채웠습니다. 분양전환일인 2025년 9월부터 보유기간이 2년이 되지 않았더라도, 양도일 현재 1세대1주택이라면 비과세 요건을 갖출 수 있습니다.

다른 집을 판 뒤 남은 임대주택도 2년을 더 살아야 하나요?

다른 주택을 과세로 판 뒤 분양전환 주택만 남았더라도 그날부터 2년을 더 보유하거나 거주할 필요는 없습니다. 2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9.까지 양도분에는 다주택 세대가 다른 주택을 모두 판 뒤 남은 1주택의 보유기간을 그날부터 다시 세는 규정이 있었지만, 이 규정은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제돼 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용되지 않습니다.

게다가 세대전원이 임차일부터 5년 이상 거주한 건설임대주택 등은 처음부터 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않는 주택이므로, 보유기간을 언제부터 세는지가 결론에 영향을 주지 않습니다. 다만 세대전원 5년 거주와 양도일 현재 1주택 요건은 그대로 갖춰야 합니다.

세대전원 5년 거주는 어떻게 따지나요?

5년은 임대주택의 임차일부터 양도일까지 기간 중 세대전원이 실제로 거주한 기간으로 셉니다. 분양전환 뒤 소유자로서 산 기간도 이 기간에 들어갑니다. 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다.

세대원 중 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 함께 살지 못한 기간은 세대전원이 거주한 것으로 봅니다. 다만 그 사유를 증명하는 재학증명서, 재직증명서, 진단서 같은 서류가 필요합니다. 단순히 다른 집에 따로 살았다면 그 기간은 빠질 수 있습니다.

어떤 임대주택이 여기에 해당하나요?

이 예외는 법령이 정한 세 가지 임대주택에만 적용됩니다.

• 민간건설임대주택 - 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택입니다.
• 공공건설임대주택 - 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택입니다.
• 공공매입임대주택 - 「공공주택 특별법」에 따른 공공매입임대주택입니다.

개인 집주인에게 전세나 월세로 살다가 그 집을 산 경우는 여기에 해당하지 않습니다. 이 경우는 매수한 날부터 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 포함)을 채워야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 비과세 요건을 갖춰도 넘는 부분은 과세됩니다.

분양전환 주택 양도 대응 순서

• 임대주택 유형 확인 - 임대차계약서와 분양전환 계약서로 민간건설·공공건설·공공매입 임대주택인지 확인합니다.
• 5년 거주 계산 - 주민등록표 초본으로 세대전원의 전입일을 확인하고 임차일부터 양도일까지 5년을 셉니다.
• 부득이한 사유 증빙 - 함께 살지 못한 세대원이 있으면 재학·재직·요양 증빙을 모읍니다.
• 예정신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 신고하고 비과세 근거로 임대주택 거주 사실을 적습니다.
• 과세 통지 대응 - 보유기간 2년 미충족으로 과세 예고를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대주택 유형이 분명하지 않거나 세대원 일부가 따로 산 기간이 길면 계약서와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 요건을 둘러싼 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양전환 뒤 산 기간도 5년에 들어가나요?
  네. 5년은 임대주택의 임차일부터 양도일까지 기간 중 세대전원이 거주한 기간이므로 분양전환 전 임차인으로 산 기간과 전환 뒤 소유자로 산 기간을 합쳐 셉니다. 전입일은 주민등록표 초본으로 확인합니다.
• 자녀가 기숙사에 살았던 기간은 빠지나요?
  세대원 일부가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우에는 세대전원이 거주한 것으로 봅니다. 다만 재학증명서 같은 증빙으로 그 사유를 보여야 하므로 미리 서류를 모아 두는 것이 좋습니다.
• 개인 집주인 집에 전세로 살다 산 경우도 되나요?
  아니요. 이 예외는 민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택에만 적용됩니다. 개인 소유 주택을 임차하다 매수했다면 매수한 날부터 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 포함)을 채워야 합니다.
• 다른 집이 있는 상태에서 팔면 어떻게 되나요?
  보유기간 예외도 양도일 현재 국내에 1주택만 있는 세대에 적용됩니다. 다른 집이 남아 있다면 일시적 2주택 같은 다른 특례에 해당하는지를 따로 따져야 하고, 그렇지 않으면 과세될 수 있습니다.
• 분양전환 주택이 12억원을 넘으면요?
  보유·거주기간 제한을 받지 않더라도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 이때 장기보유특별공제 계산은 보유·거주기간에 따라 별도로 따져야 합니다.
• 2021년에 다른 집을 팔고 이 집을 팔았다면요?
  그때는 남은 1주택의 보유기간을 다시 세는 규정이 있었지만, 세대전원이 임차일부터 5년 이상 거주한 건설임대주택 등은 조문상 보유기간 제한 자체를 받지 않는 주택입니다. 재기산을 이유로 과세됐다면 법정신고기한부터 5년 안인지 확인해 경정청구를 검토할 수 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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