양도소득세

따로 사는 아버지에게 받은 집, 증여 후 10년 안에 팔아도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 별도 세대인 부모에게 증여받은 주택을 10년 안에 팔더라도 받은 사람의 1세대가 그 집 한 채만 갖고 2년 이상 보유(증여 당시 조정대상지역이면 2년 거주)했다면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있고, 이때 이월과세는 적용되지 않습니다. 다만 소득세법 제101조 제2항에 따라 받은 사람의 증여세와 양도세 합계가 증여자가 직접 팔았을 때의 세금보다 적고 대금이 증여자에게 돌아갔다면 증여자가 판 것으로 볼 수 있습니다. 지금은 증여 등기일부터의 기간과 양도대금의 흐름을 먼저 확인하십시오.

부모에게 증여받은 집이라서 10년 안에 팔면 1세대1주택 비과세를 못 받는다고 걱정할 필요는 없습니다. 비과세 요건은 증여받은 사람의 세대를 기준으로 따로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 따로 사는 아버지에게서 비조정대상지역의 아파트 한 채를 증여받고 증여세를 신고했습니다. 아버지는 그 뒤에도 다른 주택 두 채를 갖고 있습니다. G씨는 다른 집 없이 이 아파트만 2년 넘게 보유했고, 2026년 가을 9억원에 팔아 그 돈으로 더 넓은 집을 사려고 합니다. 증여받고 10년이 안 됐는데 비과세가 되는지, 아버지가 판 것으로 보아 세금이 나오는 것은 아닌지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증여받고 10년 안에 팔면 비과세가 안 되나요?

아니요, 직계존속에게 증여받은 주택을 증여일부터 10년 안에 팔더라도 증여받은 사람의 1세대가 양도일 현재 이 주택 한 채만 갖고 2년 이상 보유(증여받을 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 포함)했다면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 1세대1주택 비과세 요건을 보유기간과 거주기간으로 정할 뿐, 주택을 어떻게 취득했는지는 묻지 않습니다. 증여로 취득한 주택의 취득일은 증여를 받은 날입니다.

이월과세는 적용되지 않나요?

배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산을 10년 안에 팔면 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 원칙입니다. 다만 이월과세를 적용하면 1세대1주택(12억원 초과 고가주택 포함)의 양도에 해당하게 되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.

그래서 G씨처럼 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 이월과세 없이 증여받을 때 신고한 가액을 취득가액으로 봅니다. 12억원 이하로 팔면 전액 비과세이고, 12억원을 넘으면 넘는 부분만 증여 당시 가액을 기준으로 계산합니다.

반대로 받은 사람의 세대에 다른 주택이 있어 비과세 요건을 갖추지 못했다면 이월과세가 원칙대로 적용될 수 있습니다. 이때는 증여자가 처음 산 가액을 취득가액으로 하고 보유기간도 증여자의 취득일부터 세며, 받은 사람이 낸 증여세는 필요경비에 넣습니다. 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 이월과세를 하지 않습니다.

아버지가 판 것으로 보는 경우는 언제인가요?

이월과세가 적용되지 않으면 부당행위계산 규정이 남습니다. 특수관계인에게 증여한 자산을 받은 사람이 증여일부터 10년 안에 팔았고, 받은 사람이 낸 증여세와 양도소득세를 합한 금액이 증여자가 직접 팔았을 때의 양도소득세보다 적으면 증여자가 직접 판 것으로 봅니다.

이 규정은 양도소득이 실제로 받은 사람에게 귀속된 경우에는 적용하지 않습니다. 사례처럼 판 돈이 G씨 계좌에 남아 G씨의 새집 구입에 쓰였다면 귀속이 G씨에게 있다는 사정이 됩니다. 반대로 대금이 아버지에게 다시 넘어갔다면 아버지가 2주택 이상 보유자로서 양도한 것으로 계산될 수 있고, 이때는 당초 증여세를 부과하지 않습니다.

10년은 언제부터 적용되나요?

증여 뒤 양도까지의 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 것은 2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산부터입니다. 2022. 12. 31. 이전에 증여받은 자산은 종전 규정대로 5년을 기준으로 이월과세와 부당행위계산 여부를 판단합니다. 기간은 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다.

증여 주택 양도 대응 순서

• 기간 확인 - 등기부로 증여 등기일과 양도 예정일 사이가 10년(2022년 이전 증여는 5년) 안인지 셉니다.
• 비과세 요건 점검 - 받은 사람 세대 기준으로 양도일 현재 1주택인지, 2년 보유와 증여 당시 조정대상지역이면 2년 거주를 채웠는지 확인합니다.
• 대금 흐름 정리 - 양도대금이 받은 사람 계좌에 남아 쓰이는지 기록해 실질 귀속을 증명할 자료를 남깁니다.
• 신고 - 12억원을 넘으면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고하고, 증여세 신고서 사본을 취득가액 증빙으로 붙입니다.
• 사후 대응 - 부당행위계산으로 증여자에게 고지가 나오면 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이미 낸 증여세 처리도 함께 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여자의 주택 보유 상황과 대금 사용처에 따라 결론이 달라지므로 증여세 신고서와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가족 간 증여 재산 양도에 따른 양도소득세·증여세 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2022년에 증여받은 집이면 몇 년이 기준인가요?
  2022. 12. 31. 이전에 증여받은 자산은 개정 전 규정에 따라 5년을 기준으로 이월과세와 부당행위계산 여부를 판단합니다. 2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산부터 10년이 적용되므로 증여 등기일을 먼저 확인합니다.
• 증여받은 집의 보유기간은 언제부터 세나요?
  증여로 취득한 자산의 취득일은 증여를 받은 날이므로 1세대1주택 비과세의 2년 보유도 원칙적으로 증여받은 날부터 셉니다. 증여 당시 그 지역이 조정대상지역이었다면 증여받은 뒤 2년 거주도 채워야 합니다.
• 고가주택이면 이월과세가 적용되나요?
  이월과세를 적용하면 1세대1주택의 양도에 해당하게 되는 경우에는 12억원을 넘는 고가주택도 이월과세에서 빠집니다. 이때 12억원 초과 부분의 양도차익은 증여받을 때의 신고가액을 취득가액으로 계산합니다.
• 부모와 같이 살던 중에 증여받았다면요?
  같은 세대원에게 증여받은 경우에는 1세대1주택 판단에서 증여자의 보유기간이나 세대 전체 주택 수가 함께 문제 됩니다. 세대를 나눈 시점과 증여 시점의 선후에 따라 판단이 달라지므로 주민등록 이력과 증여 등기일을 함께 봅니다.
• 아버지가 판 것으로 보면 증여세는 돌려받나요?
  부당행위계산으로 증여자에게 양도소득세를 과세하는 경우에는 당초 증여받은 자산에 증여세를 부과하지 않습니다. 이미 낸 증여세는 그 결정에 맞춰 환급 절차를 확인하고, 경정청구 기한도 함께 챙깁니다.
• 판 돈을 부모님께 생활비로 드리면 문제 되나요?
  양도대금 일부가 증여자에게 돌아가면 양도소득이 받은 사람에게 실질적으로 귀속되었는지가 다툼이 될 수 있습니다. 생활비 지원이라도 금액과 시기를 기록하고, 대금의 주된 사용처가 받은 사람에게 있다는 점을 보여 줄 자료를 남깁니다.
• 증여자 양도로 고지를 받으면 어떻게 다투나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 세액 비교 계산이 맞는지와 양도소득이 받은 사람에게 실질적으로 귀속되었는지를 계좌 내역으로 다투는 것이 중심입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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