감면·공제

착한 임대인 세액공제를 받은 뒤 임대료를 다시 올리면 공제가 추징되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

착한 임대인으로 불리는 상가 임대료 인하 세액공제는 2028년까지 연장되었고, 깎기 직전 계약보다 임대료나 보증금을 올리면 공제가 막히거나 추징됩니다. 공제받은 해 안에 올리면 그해 공제가 없고, 그해가 끝난 뒤 6개월 안에 올리면 받은 공제를 추징합니다. 갱신 때는 5% 이하 인상까지 괜찮습니다.

상가 임대료를 깎아 준 임대인이 받는 세액공제는 2025. 12. 23. 법 개정으로 2028. 12. 31.까지 연장되었습니다. 그런데 공제를 받은 뒤 임대료를 다시 올릴 때 시기와 폭을 잘못 잡으면, 이미 받은 공제가 추징되거나 그해 공제를 받지 못합니다. 반대로 깎기 전 금액으로 되돌리는 것만으로는 추징 사유가 아니라는 점을 모르고 인상을 미루는 경우도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

상가 1층을 임대하는 개인 임대사업자 L씨는 2019년부터 음식점을 하는 소상공인 M씨에게 월세 300만원을 받다가, 2025년 1년 동안 200만원으로 깎아 주었습니다. 2026. 5. 종합소득세 신고 때 인하액 1,200만원의 70%인 840만원을 공제받았습니다. 2026년 상반기에도 200만원을 받다가, 2026. 7. 1.부터 계약을 갱신하며 월세를 320만원으로 올렸습니다. L씨는 2026. 9. 지난해 받은 공제가 추징되는지, 올해 상반기 인하분도 공제받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

착한 임대인 세액공제는 누가 받을 수 있나요?

상가건물 부동산임대업으로 사업자등록을 한 임대인이 다음 요건을 모두 갖춘 임차인의 임대료를 깎아 주면 받을 수 있습니다.

• 소상공인기본법상 소상공인일 것
• 2021. 6. 30. 이전부터 그 상가를 계속 임차해 영업에 쓰고 있을 것
• 사행업 등 제외 업종이 아니고, 임대인과 특수관계인이 아니며, 사업자등록을 했을 것

2021. 7. 1. 이후 새로 들어온 임차인은 대상이 아닙니다. 요건을 갖춘 임차인이 계약 기간 중 폐업했더라도 폐업 전에 요건을 갖췄고 2021. 1. 1. 이후 계약 기간이 남아 있었다면 그 임차인에 대한 인하분도 공제 대상입니다. 임대인은 법인이든 개인이든 매출 규모와 관계없이 받을 수 있습니다. 공제액은 임대료 인하액의 70%이고, 개인 임대인은 종합소득금액에 인하액을 더한 기준소득금액이 1억원을 넘으면 50%입니다. 인하액은 깎기 직전 계약의 임대료와 실제 받은 임대료의 차이이며, 보증금을 임대료로 환산한 금액은 넣지 않습니다.

임대료를 다시 올리면 언제 추징되나요?

비교 기준은 깎기 직전 계약의 임대료와 보증금입니다. 이보다 올리면 추징 요건에 해당하고, 계약을 갱신하거나 재계약하면서 올린 경우에는 직전 계약 금액의 5%를 넘을 때만 해당합니다. 그래서 깎아 준 금액을 원래 수준으로 되돌리는 것은 추징 사유가 아닙니다. 다만 5% 여유는 갱신이나 재계약 때만 인정됩니다. 기존 계약 기간 중에 합의해 올리는 경우에는 깎기 직전 금액을 1원이라도 넘으면 추징 요건에 해당하므로, 인상을 계약 중간에 할지 갱신 때 할지도 따져 보아야 합니다.

시점에 따라 결과가 다릅니다.

• 공제받는 과세연도 안에 올린 경우 - 그해 인하분은 공제받지 못합니다.
• 그 과세연도가 끝난 뒤 6개월 안에 올린 경우 - 이미 받은 그해 공제를 추징합니다.
• 6개월이 지난 뒤 올린 경우 - 이미 받은 공제는 유지되고, 올린 해의 공제만 문제가 됩니다.

L씨의 공제는 어떻게 되나요?

L씨는 갱신하면서 300만원의 5%인 315만원을 넘는 320만원으로 올렸으므로 추징 요건에 해당합니다. 다만 인상일 2026. 7. 1.은 2025년이 끝난 뒤 6개월(2026. 6. 30.)이 지난 뒤이므로, 2025년분 840만원은 추징되지 않습니다.

반면 2026년 과세연도 안에 올렸으므로 2026년 상반기 인하분 600만원에 대한 공제 420만원은 받지 못합니다. 갱신 월세를 315만원 이하로 정했다면 2026년 상반기 인하분도 공제받을 수 있었습니다. 같은 결과를 보증금 인상으로 피할 수도 없습니다. 보증금도 직전 계약보다 올리면 같은 기준으로 봅니다. L씨처럼 갱신을 앞둔 임대인이라면 갱신 시점을 공제받은 해가 끝난 뒤 6개월 이후로 잡고, 인상 폭을 직전 계약 금액의 5% 이내로 할지 그 이상으로 할지를 그해 공제액과 비교해 정하는 것이 현실적입니다. 2028년까지 인하를 이어 갈 계획이라면 인상 시점마다 같은 계산을 반복해야 합니다.

공제를 지키려면 무엇을 준비해야 하나요?

공제는 과세표준 신고 때 세액공제신청서와 함께 깎기 직전 계약서와 갱신 계약서, 인하 합의 확약서나 변경계약서, 세금계산서와 입금 내역, 임차인이 소상공인 요건을 갖췄다는 소상공인시장진흥공단 확인 서류를 내야 받을 수 있습니다. 구두로만 깎아 준 경우에는 인하 합의를 보여 줄 서류가 없어 다툼이 생기기 쉽습니다.

추징 사유가 생겼는데 스스로 반영하지 않으면 세무서의 경정으로 추징세액과 가산세를 함께 낼 수 있습니다. 해명 안내를 받기 전에 수정신고하면 과소신고가산세를 줄일 수 있습니다. 그해 낼 세액이 적어 공제받지 못한 금액은 10년 동안 이월해, 부동산임대업 소득을 포함한 사업소득에 대한 소득세나 법인세에서 공제합니다.

상가임대료 인하 세액공제 대응 순서

• 임차인 요건 확인 - 2021. 6. 30. 이전 임차 여부와 소상공인 확인서를 먼저 받습니다.
• 인하 합의 문서화 - 인하 기간과 금액을 적은 변경계약서나 확약서를 작성합니다.
• 인상 시점 설계 - 공제받은 과세연도 종료일부터 6개월이 지난 뒤로 인상을 잡고, 갱신이라면 5% 이내로 정합니다.
• 신고와 추징 반영 - 추징 사유가 생겼다면 해당 과세연도 신고나 수정신고에 반영합니다.
• 조사 대응 - 세무서가 인상 시점이나 비교 금액을 달리 보면 과세전적부심사와 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차 시작일, 갱신 여부, 인상 시점과 폭에 따라 공제와 추징이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대사업자의 세액공제 추징에 대한 소명과 수정신고 검토, 조세심판 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 착한 임대인 세액공제는 언제까지 받나요?
  2025. 12. 23. 법 개정으로 2020. 1. 1.부터 2028. 12. 31.까지 깎아 준 임대료에 적용됩니다. 임차인이 2021. 6. 30. 이전부터 계속 임차한 소상공인이어야 하므로 그 뒤 새로 들어온 임차인은 대상이 아닙니다.
• 공제액은 얼마인가요?
  임대료 인하액의 70%입니다. 개인 임대인은 종합소득금액에 인하액을 더한 기준소득금액이 1억원을 넘으면 50%입니다. 보증금을 임대료로 환산한 금액은 인하액에 넣지 않고, 실제로 깎아 받은 월세 차액만 셉니다.
• 원래 월세로 되돌리면 추징되나요?
  추징 기준은 깎기 직전 계약의 임대료와 보증금이므로 그 금액까지 되돌리는 것은 추징 사유가 아닙니다. 그보다 올리면 문제가 되고, 갱신이나 재계약 때는 직전 계약 금액의 5%를 넘을 때만 해당합니다.
• 언제 올리면 지난해 공제가 추징되나요?
  공제받은 과세연도가 끝난 뒤 6개월 안에 깎기 직전 계약보다 올리면 이미 받은 공제를 추징합니다. 12월 31일에 끝나는 과세연도라면 다음 해 6. 30.까지 올린 경우이고, 7. 1. 이후 인상은 지난해 공제에 영향이 없습니다.
• 보증금만 올려도 문제가 되나요?
  추징 요건은 임대료나 보증금 어느 쪽이든 깎기 직전 계약보다 올린 경우입니다. 월세를 그대로 두고 보증금만 올려도 같은 기준으로 판단하므로 보증금 인상 폭도 함께 확인해야 합니다.
• 공제 신청 때 무엇을 내야 하나요?
  세액공제신청서와 함께 깎기 직전 계약서와 갱신 계약서, 인하 합의 확약서나 변경계약서, 세금계산서·입금 내역, 소상공인시장진흥공단의 임차인 확인 서류를 냅니다. 구두 합의만으로는 입증이 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 월세 270만원 상가를 재계약할 때 월세 인상 상한이 있나요?
• 상가 계약 중 월세와 보증금 인상에 합의했는데 5% 넘는 부분은 무효인가요?
• 세무서 해명 안내문을 받고 나서 수정신고하면 가산세 감면을 못 받나요?
• 경정청구한 세액공제가 최저한세에 걸려 일부만 환급되면 나머지는 사라지나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기