부가가치세

철거할 건물을 땅과 함께 사면서 건물값 0원으로 적어도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 토지와 건물을 함께 사들인 뒤 건물을 철거하고 토지만 쓰는 경우에는 계약서에 구분해 적은 건물가액 0원을 공급가액으로 인정받을 수 있습니다. 현행 시행령은 이 경우를 기준시가 안분의 예외로 명시하고, 국세청도 같은 취지로 회신한 바 있습니다. 철거공사 계약과 건축허가 신청 같은 철거 증빙부터 갖춰 두십시오.

계약서의 건물가액 0원이 기준시가 안분가액과 크게 다르다는 이유만으로 바로 안분 과세를 받아들일 필요는 없습니다. 사들인 쪽이 건물을 철거하고 토지만 쓰는 경우는 법령이 따로 예외로 정하고 있습니다.

이런 상담이 많습니다

K법인은 2025년 신축 사업을 하려고 지은 지 30년 가까이 된 상가건물과 그 땅을 부동산임대업자에게서 한꺼번에 샀습니다. 계약서에는 토지 45억원, 건물 0원으로 나눠 적었고, 법인은 잔금을 치르면서 임차인을 모두 내보내고 철거공사 계약과 건축허가 신청을 마쳤습니다. 2026년 매도인 관할 세무서가 건물 기준시가로 안분하면 건물가액이 수억원이라며 매도인에게 부가가치세를 묻자, 매도인은 매수인에게 대응을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지와 건물을 함께 팔면 건물 공급가액은 어떻게 정하나요?

사업자가 토지와 그 위 건물을 함께 공급하면 원칙적으로 건물의 실지거래가액이 공급가액입니다. 토지는 면세, 건물은 과세이므로 부가가치세를 계산하려면 먼저 둘의 가액을 나눠야 합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법」은 다만 실지거래가액 중 토지와 건물 가액의 구분이 불분명하거나, 사업자가 구분한 가액이 기준시가 등으로 안분한 금액과 100분의 30 이상 차이가 나면 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 정합니다.

철거할 건물이라 0원으로 적으면 인정되나요?

네, 토지와 건물을 함께 사들인 뒤 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 계약서에 구분해 적은 건물의 실지거래가액을 그대로 공급가액으로 합니다. 그래서 철거를 전제로 건물가액을 0원으로 정한 거래도 안분하지 않고 0원을 인정받을 수 있습니다.

다만 계약서 숫자만으로 정해지지는 않습니다. 다음 사정이 함께 있어야 실제 철거 목적 거래로 인정받기 쉽습니다.

• 철거 계획의 객관성 - 계약 당시 철거공사 계약, 건축허가 신청, 임차인 퇴거가 이뤄졌는지
• 실제 철거 - 잔금 뒤 실제로 건물을 철거하고 토지만 사용했는지
• 건물 상태 - 노후도, 사용 여부 등 0원이 정상 거래로 납득되는 사정

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 사업자가 토지와 건물을 함께 양수하면서 계약서에 건물가액을 없는 것으로 구분해 적고, 계약 당시 철거가 예정돼 실제로 철거했으며, 그 가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되면 건물의 공급가액은 0이 된다고 회신했습니다(법규부가2014-508, 2014. 11. 12.).

검토 의견은 약 24년 된 노후 건물로 계약일에 임차인을 모두 내보내고 철거공사 계약과 신축허가 신청을 한 사정을 들어 0원 약정이 합리적 경제행위를 벗어나지 않았다고 보았습니다. 이 회신은 100분의 30 차이 안분 규정이 생기기 전 거래에 대한 것이고, 합당성은 개별 사안마다 사실판단할 사항이라고 덧붙였습니다.

2019년과 2022년 개정으로 무엇이 바뀌었나요?

2019년부터 구분한 가액이 안분가액과 100분의 30 이상 차이 나면 안분하도록 바뀌었고, 그 뒤 법률과 시행령에 예외가 생겨 철거 후 토지만 쓰는 경우는 구분한 실지거래가액을 인정합니다. 결과적으로 이 회신의 결론은 지금 시행령에 명문으로 들어가 있습니다.

• 2019. 1. 1. 이후 공급분 - 구분 가액이 안분가액과 100분의 30 이상 차이 나면 안분
• 예외 신설 - 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우, 함께 공급받은 뒤 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우는 실지거래가액 인정
• 철거 건물 매입세액 - 건물에 세액이 붙더라도 철거하고 토지만 쓰면 그 매입세액은 토지 관련 매입세액으로 공제되지 않습니다

세무서가 기준시가로 안분하겠다고 하면 어떻게 하나요?

먼저 시행령의 철거 예외에 해당한다는 자료를 모아 과세전적부심사나 심판청구에서 다툴 수 있습니다. 매수인이 실제로 철거하고 토지만 쓴다는 사실은 매수인 쪽 자료로 입증되므로, 매도인과 매수인이 함께 자료를 준비합니다.

매도인이 이미 건물분 부가가치세를 신고·납부했는데 예외에 해당한다면, 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

건물가액 0원 계약 부가세 대응 순서

• 계약서 점검 - 토지·건물 가액 구분 기재, 철거 조건, 임차인 명도 조항을 확인합니다.
• 철거 증빙 확보 - 철거공사 계약서, 멸실신고, 건축허가 신청서, 임차인 퇴거 자료를 모읍니다.
• 안분가액 비교 - 기준시가나 감정가액으로 안분한 금액과 계약 가액의 차이를 계산해 둡니다.
• 세무서 대응 - 세무조사 결과 통지를 받으면 과세전적부심사청구서를 30일 안에 내고, 납부고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.
• 환급 청구 - 이미 낸 건물분 세액은 과세표준 및 세액의 결정(경정)청구서로 돌려받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거 계획이 계약 뒤에 생겼거나 건물을 일부만 철거하는 경우라면 계약 경위와 사용 현황을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지·건물 일괄 거래의 공급가액 안분을 둘러싼 부가가치세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물가액을 0원으로 적으면 매도인 부가세는 없나요?
  철거 후 토지만 쓰는 예외에 해당해 계약서의 0원이 공급가액으로 인정되면 건물분 부가가치세는 생기지 않습니다. 예외에 해당하지 않으면 기준시가 등으로 안분한 건물가액에 과세될 수 있습니다.
• 100분의 30 기준은 무엇과 비교하나요?
  사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지·건물 가액을 기준시가나 감정평가가액 등으로 안분계산한 금액과 비교합니다. 차이가 100분의 30 이상이면 원칙적으로 안분한 금액을 공급가액으로 합니다.
• 철거 건물에 세금계산서를 받으면 공제되나요?
  건축물이 있는 토지를 취득해 그 건축물을 철거하고 토지만 쓰면 철거한 건축물의 취득과 철거 비용 관련 매입세액은 토지 관련 매입세액으로 공제되지 않습니다. 그래서 매수인에게도 건물가액을 높게 적을 이유가 크지 않습니다.
• 계약 뒤에 철거하기로 바꿨다면요?
  시행령은 함께 공급받은 뒤 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우를 예외로 정하지만, 계약 당시 철거 계획이 없었다면 0원 약정의 합리성을 따로 설명해야 할 수 있습니다. 철거 결정 경위를 기록해 둡니다.
• 감정평가를 받아 두면 도움이 되나요?
  안분계산은 감정평가가액이 있으면 그 가액에 비례해 계산하므로, 감정가액이 계약 가액과 가깝다면 안분 과세를 막는 자료가 됩니다. 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 그 과세기간 종료일까지의 감정가액이어야 합니다.
• 이미 건물분 부가세를 냈다면 돌려받나요?
  철거 예외에 해당하는데 안분한 건물가액으로 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 매수인의 철거 증빙을 함께 내고, 매수인과 주고받은 세금계산서도 함께 정리합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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