양도소득세

큰 병 치료나 학교폭력 전학 때문에 이사하면 2년 안 된 집도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

될 수 있습니다. 1년 이상 거주한 주택을 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병이나 학교폭력 피해학생 전학 때문에 팔고 세대 전원이 다른 시·군으로 옮기면 보유기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 요양증명서·심의 결과 통지서 같은 증빙과 주민등록상 1년 거주가 필요하고, 가해학생 쪽 전학은 해당하지 않습니다.

1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 2년 이상 보유해야 하지만, 1년 이상 살던 집을 법이 정한 부득이한 사유로 팔면 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않습니다. 전근이나 진학은 잘 알려져 있지만, 1년 이상 치료가 필요한 질병과 학교폭력 피해로 인한 전학도 같은 사유에 들어갑니다. 다만 세대 전원이 다른 시·군으로 옮겨야 하고, 사유를 증명하는 서류가 필요합니다. 요건을 갖추었는지에 따라 양도소득세 전액이 걸리므로 이사를 결정할 때 함께 확인합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨 가족은 2025. 4. 1. 수원의 아파트를 사서 바로 전입했습니다. 중학교 2학년 자녀가 학교폭력 피해를 입었고, 2026. 5. 교육지원청 심의 과정에서 피해학생에게 전학이 필요하다는 판단을 받았습니다. 가족은 2026. 7. 용인으로 세대 전원이 이사했고, 수원 아파트는 2026. 11. 잔금을 받기로 매매계약을 맺었습니다. 보유기간이 1년 7개월에 그치는 상황에서, E씨는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는지와 어떤 서류를 갖춰야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2년을 못 채워도 비과세되는 부득이한 사유는 무엇인가요?

1년 이상 거주한 주택을 다음 사유로 양도하면 보유기간·거주기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법 시행규칙」이 정한 사유입니다.

• 고등학교 이상 학교에의 취학(초등학교·중학교 제외)
• 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
• 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양
• 학교폭력 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정된 경우의 전학

공통 요건은 이 사유로 세대 전원이 다른 시·군으로 주거를 옮기는 것입니다. 광역시 안에서 구 지역과 읍·면 지역 사이, 도농복합형태의 시 안에서 동 지역과 읍·면 지역 사이로 옮기는 것도 포함됩니다. 같은 시 안에서 구만 옮긴 경우는 해당하지 않습니다.

질병 치료로 이사하면 어떤 경우에 인정되나요?

세대원의 질병이 1년 이상 치료나 요양을 필요로 해야 합니다. 몇 달 통원으로 끝나는 치료는 해당하지 않고, 의사가 1년 이상 치료·요양이 필요하다고 적은 요양증명서나 진단서가 있어야 합니다. 예를 들어 강릉에 살던 가족이 어머니의 장기 항암치료를 위해 세대 전원이 서울 병원 근처로 옮긴다면 이 사유에 해당할 수 있습니다.

환자와 함께 이사하지 못한 세대원이 있어도 괜찮은 경우가 있습니다. 사유가 생긴 당사자 외의 세대원 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편으로 함께 옮기지 못하면 세대 전원이 이전한 것으로 봅니다. 다만 다른 이유로 남은 세대원이 있으면 요건을 갖추지 못할 수 있습니다.

학교폭력 전학은 어떤 경우에 인정되나요?

규칙은 학교폭력으로 인한 전학 가운데 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정된 경우만 사유로 정합니다. 강제전학 조치를 받은 가해학생 가족은 이 사유로 비과세를 받을 수 없습니다. 초등학교·중학교 진학은 취학 사유에서 빠져 있지만, 학교폭력 피해 전학은 학교급을 묻지 않으므로 중학생 자녀도 해당할 수 있습니다.

규칙은 위원회를 「학교폭력대책자치위원회」로 적고 있으나, 현행 학교폭력예방법에서는 교육지원청의 학교폭력대책심의위원회가 피해학생 보호를 심의합니다. 그래서 전학 필요성이 어떤 문서로 확인되었는지가 중요하므로, 심의 결과 통지서와 전학 관련 서류를 함께 보관합니다.

1년 거주와 증빙은 어떻게 확인하나요?

거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 사례는 2025. 4. 1.부터 2026. 7.까지 1년 3개월을 살았으므로 1년 거주 요건을 채웁니다. 실제로 살았더라도 전입을 늦게 했다면 그 기간은 인정받기 어렵습니다.

세무서는 주민등록표 등본과 함께 사유를 증명하는 서류로 요건을 확인합니다. 질병은 요양증명서·진단서, 학교폭력 전학은 심의 결과 통지서와 전학 확인 서류, 취학은 재학증명서, 근무상 형편은 재직증명서나 발령 문서를 준비합니다. 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택이라면 넘는 부분은 과세됩니다.

이 특례는 보유기간과 거주기간 제한을 함께 없애 주므로, 취득 당시 조정대상지역이어서 원래 2년 거주가 필요한 집도 1년 이상 살았다면 적용받을 수 있습니다. 순서도 봅니다. 사유가 생기기 전에 먼저 이사하거나 집을 판 경우에는 그 사유 때문에 옮겼다고 보기 어려울 수 있으므로, 사유 발생일과 이사일, 양도일을 날짜순으로 정리해 둡니다. 시점 문제는 「자녀 고등학교 합격 전에 이사부터 하면 취학 사유 비과세가 안 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

부득이한 사유 비과세 대응 순서

• 거주기간 확인 - 주민등록표 등본으로 1년 이상 거주했는지 봅니다.
• 사유 서류 확보 - 요양증명서, 심의 결과 통지서, 재학·재직증명서를 모읍니다.
• 세대 이전 정리 - 세대 전원이 다른 시·군으로 옮겼는지, 남은 세대원의 사정은 무엇인지 정리합니다.
• 신고 검토 - 비과세 요건을 갖추었는지 양도 전에 확인하고, 고가주택이면 넘는 부분을 신고합니다.
• 불복 - 비과세가 부인되면 과세전적부심사 30일, 심판청구 90일 기한을 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 질병의 치료 기간과 전학 필요성이 어떤 서류로 확인되는지, 세대 전원이 실제로 옮겼는지에 따라 비과세 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 요건 검토와 비과세 부인에 대한 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 질병 치료 때문에 이사하면 1년만 살아도 비과세되나요?
  1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병으로 세대 전원이 다른 시·군으로 옮기고 1년 이상 거주한 집을 팔면 보유기간 제한 없이 비과세를 적용합니다. 의사가 치료 기간을 적은 요양증명서나 진단서가 필요합니다.
• 학교폭력 때문에 전학 가면 비과세 사유가 되나요?
  피해학생에게 전학이 필요하다고 인정된 경우만 해당합니다. 강제전학 조치를 받은 가해학생 가족은 해당하지 않습니다. 심의 결과 통지서와 전학 관련 서류로 전학 필요성을 보여 주어야 합니다.
• 중학생 자녀가 전학하는 경우도 되나요?
  초등학교·중학교 진학은 취학 사유에서 빠지지만, 학교폭력 피해 전학은 학교급을 따로 정하지 않습니다. 따라서 중학생 피해학생의 전학 때문에 세대 전원이 이사한 경우도 해당할 수 있습니다.
• 가족 일부가 남아 있어도 되나요?
  사유가 생긴 사람 외의 세대원 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편으로 함께 이사하지 못하면 세대 전원이 이전한 것으로 봅니다. 그 밖의 이유로 남은 세대원이 있으면 요건을 갖추지 못할 수 있습니다.
• 같은 시 안에서 이사해도 되나요?
  원칙적으로 다른 시·군으로 옮겨야 합니다. 다만 광역시 안의 구와 읍·면 사이, 도농복합형태 시 안의 동과 읍·면 사이 이전은 포함됩니다. 서울 안에서 구만 옮긴 경우는 해당하지 않습니다.
• 거주 1년은 무엇으로 계산하나요?
  주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 계산합니다. 실제로 먼저 살았더라도 전입신고가 늦었다면 그 기간은 인정받기 어려우므로, 등본으로 1년이 되는지 양도 전에 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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