세금

세금보다 훨씬 비싼 부동산을 압류했다면 일부 해제를 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 세무서는 국세 징수에 필요한 재산 외의 재산을 압류할 수 없습니다. 그래서 체납액보다 훨씬 큰 재산을 여러 개 압류했다면 일부 해제를 구할 수 있습니다. 다만 부동산 한 필지처럼 나눌 수 없는 재산은 체납액보다 비싸도 압류할 수 있습니다. 이때는 다른 재산을 대신 제공하고 해제를 받는 방법이 현실적입니다.

네, 세무서는 국세 징수에 필요한 재산 외의 재산을 압류할 수 없습니다. 그래서 체납액보다 훨씬 큰 재산을 여러 개 압류했다면 일부 해제를 구할 수 있습니다. 다만 부동산 한 필지처럼 나눌 수 없는 재산은 체납액보다 비싸도 압류할 수 있습니다. 이때는 다른 재산을 대신 제공하고 해제를 받는 방법이 현실적입니다.

체납액보다 비싼 재산을 압류하면 위법인가요?

국세징수법 제32조는 초과압류를 금지합니다. 세무서는 국세를 징수하는 데 필요한 재산 외의 재산을 압류할 수 없습니다. 체납액이 3,000만원인데 각각 수억 원짜리 부동산 세 곳을 모두 압류했다면 필요 범위를 넘었다고 다툴 수 있습니다.

다만 같은 조 단서는 불가분물 등 부득이한 경우를 예외로 둡니다. 부동산 한 필지나 건물 한 채는 쪼개 압류할 수 없습니다. 그래서 체납액 3,000만원에 10억원짜리 아파트 한 채를 압류한 것만으로는 초과압류로 보기 어렵습니다. 압류할 다른 적당한 재산이 있었는지가 다툼의 핵심이 됩니다.

필요 범위를 판단할 때는 선순위 담보도 봐야 합니다. 아파트 시가가 10억원이어도 근저당 채권이 9억원이라면 세무서가 실제로 받을 수 있는 금액은 크지 않습니다. 반대로 선순위 부담이 없는 재산을 여럿 압류했다면 초과 여부가 더 분명해집니다. 같은 이유로 예금 압류는 체납액 범위에서만 하는지도 확인해 보십시오.

압류 뒤에 생긴 세금도 고려하나요?

네, 부동산 압류의 효력은 압류 뒤에 법정기일이 도래한 국세에도 미칩니다. 국세징수법 제46조 제2항은 소유권이 이전되기 전에 법정기일이 온 국세의 체납액에도 압류의 효력이 미친다고 정합니다. 그래서 세무서는 지금 체납액만이 아니라 앞으로 생길 세금도 염두에 두고 압류를 유지하려 합니다.

이 점은 해제 협상에서 중요합니다. 지금 체납액이 적더라도 세무조사가 진행 중이거나 고지 예정 세금이 있다면 세무서는 해제에 소극적일 수 있습니다. 반대로 추가 세금이 생길 사정이 없다면 그 점을 자료로 보여 주는 것이 해제 요청의 출발점입니다.

예를 들어 체납액 5,000만원으로 상가 두 곳이 압류됐다고 해 보겠습니다. 한 곳에 선순위 부담 없이 시가 3억원의 여유가 있다면 다른 한 곳은 필요 범위를 넘었다고 주장할 수 있습니다. 매매 계약을 앞둔 상가라면 해제가 늦어질수록 거래가 깨질 위험이 큽니다. 계약서와 잔금일을 해제 신청에 함께 붙이십시오.

이미 압류된 재산은 어떤 경우에 풀어 주나요?

국세징수법 제57조 제2항은 세무서가 압류의 전부나 일부를 해제할 수 있는 경우를 정합니다. 재산 가격이 올라 체납액 전액을 현저히 넘게 된 경우가 첫째입니다. 체납액 일부를 내거나 충당한 경우, 부과의 일부가 취소된 경우도 해당합니다. 다른 재산을 제공해 그 재산을 압류한 경우도 포함됩니다.

이 사유들은 세무서가 해제할 「수 있다」고 정한 경우입니다. 체납액을 모두 내거나 부과가 전부 취소된 경우처럼 즉시 해제해야 하는 사유와 다릅니다. 그래서 일부 해제는 신청서에 근거를 갖춰 세무서를 설득해야 합니다. 감정평가서나 최근 실거래가, 선순위 채권 내역을 붙이면 「현저한 초과」를 숫자로 보여 줄 수 있습니다.

가장 확실한 방법은 대체 재산의 제공입니다. 예금이나 다른 부동산처럼 세무서가 바로 징수하기 쉬운 재산을 제공하십시오. 그러면 매매가 필요한 재산의 압류를 풀어 받을 가능성이 커집니다. 해제가 결정되면 세무서는 압류 말소등기를 촉탁하고 이해관계인에게 통지합니다.

압류처분 자체를 취소해 달라고 할 수 있나요?

필요 범위를 명백히 넘은 압류라면 압류처분의 취소를 구할 수 있습니다. 압류도 불복 대상인 처분이므로 압류 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등을 해야 합니다. 이때 다른 압류 재산만으로 체납액을 충분히 징수할 수 있었다는 점을 보여야 합니다. 초과압류로 압류를 취소한 대법원 판결은 아직 찾기 어렵습니다. 다만 제32조가 금지 규정이므로 필요 범위를 넘은 부분은 위법하다고 볼 수 있습니다. 반대로 불가분물 예외를 넓게 보는 견해도 있습니다.

다만 이 다툼에는 시간이 걸리고, 결과도 재산 평가에 따라 갈릴 수 있습니다.

나눌 수 없는 재산 하나만 압류된 경우라면 공매까지 갔을 때의 손익을 따져 봐야 합니다. 공매대금은 체납액과 선순위 채권에 배분되고 남은 금액은 체납자에게 돌려줍니다. 그러나 공매는 시가보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아, 남는 돈이 있어도 손실이 생길 수 있습니다. 그래서 체납액이 재산 가치에 비해 작다면 공매 전에 납부하거나 대체 재산을 내는 편이 대개 유리합니다. 그래서 실무에서는 불복과 함께 해제 신청이나 대체 재산 제공을 동시에 진행하는 경우가 많습니다. 사업에 꼭 필요한 재산이라면 압류·매각 유예와 압류 해제를 함께 신청하는 방법도 있습니다.

초과압류 해제 대응 순서

• 재산 평가 - 압류된 재산별 시가와 선순위 담보를 정리해 실제 징수 가능액을 계산합니다.
• 체납액 확인 - 현재 체납액과 앞으로 고지될 세금이 있는지 세무서에 확인합니다.
• 대체 재산 검토 - 예금이나 다른 재산을 제공할 수 있는지 정합니다.
• 해제 신청 - 감정 자료와 대체 재산 제안을 붙여 일부 해제를 신청합니다.
• 불복 병행 - 명백한 초과압류라면 통지를 받은 날부터 90일 안에 압류처분을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재산의 분할 가능성과 선순위 담보, 추가 세금의 가능성에 따라 해제 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 초과압류 해제 신청과 압류처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 체납액을 일부 냈으면 압류도 그만큼 풀어 주나요?
  일부 납부는 세무서가 압류를 해제할 수 있는 사유입니다. 의무 해제는 아니므로 남은 체납액과 남는 압류 재산의 가치를 비교해 해제를 신청해야 합니다.
• 체납액을 모두 내면 압류는 자동으로 풀리나요?
  네, 체납액 전부를 납부하면 세무서는 압류를 즉시 해제해야 합니다. 다만 말소등기 촉탁까지 시간이 걸리므로 납부 영수증을 붙여 해제를 요청하고 등기부를 확인하십시오.
• 부동산 시세가 올랐다는 이유만으로도 해제를 구할 수 있나요?
  재산 가격 변동으로 체납액 전액을 현저히 넘게 된 경우는 해제 사유입니다. 감정평가서나 실거래가 자료로 「현저한」 초과를 보여 주어야 받아들여질 가능성이 큽니다.
• 압류 재산을 팔아 체납액을 내겠다고 하면 해제해 주나요?
  매수인의 대금으로 체납액을 먼저 내는 조건이라면 협의가 가능합니다. 잔금일과 납부일, 해제 촉탁일을 맞추는 방식으로 세무서와 일정을 조율하십시오.
• 추가 세금이 나올 예정이면 해제가 어렵나요?
  압류의 효력은 압류 뒤 법정기일이 도래한 국세에도 미치므로 세무서가 해제에 소극적일 수 있습니다. 추가 세금 규모를 확인한 뒤 해제 범위를 정하는 편이 현실적입니다.
• 해제 신청을 거절당하면 어떻게 하나요?
  일부 해제는 세무서의 재량이고 신청권 규정도 없어 거절 자체를 처분으로 다투기는 어렵다고 볼 수 있습니다. 자료를 보완해 다시 신청하고, 명백한 초과압류라면 압류처분을 90일 안에 다투십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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