취득세

건물 취득세에 설계비·금융비용까지 넣어 과세됐는데 맞는 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

설계비는 과세표준에 들어갑니다. 지방세법 제10조의4는 건축물을 신축한 경우 취득 시기 전에 지급 원인이 생긴 직접·간접비용을 사실상취득가격에 포함하도록 정하고, 같은 법 시행령 제18조는 건설자금 이자를 법인이 취득한 경우에만 넣고 개인은 제외합니다.

취득 시기 전에 지급 원인이 생긴 비용인지부터 가립니다

사실상취득가격에 들어가는 것은 취득 시기 이전에 지급 원인이 발생한 직접비용과 간접비용입니다. 사용승인 뒤에 지출한 비용, 판매·광고비, 부가가치세, 이주비처럼 별개 권리에 대한 보상은 빠지므로 과세 명세와 실제 지출 시점을 건별로 대조해야 합니다. 항목마다 계약일과 지급 원인이 생긴 날을 따로 적어 두면 어느 항목이 다툴 자리인지 드러납니다.

결과는 취득자가 법인인지 개인인지에서 갈립니다

건설자금에 충당한 차입금 이자와 할부·연부 이자는 법인이 취득한 경우에만 사실상취득가격에 포함됩니다. 개인이 신축했다면 이를 넣어 과세한 부분은 그 자체로 다툴 수 있으므로, 대출 약정서와 이자 지급 내역으로 금액을 특정합니다. 법인이 아닌 사람이 건축물을 지어 취득한 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없으면 시가표준액을 취득당시가액으로 하므로, 자료가 없는 것이 언제나 불리하지는 않습니다.

부대설비는 주체구조부와 함께 취득한 것으로 봅니다

취득 시기 뒤에 지급 원인이 생긴 비용은 원칙적으로 취득가격에 들어가지 않습니다. 다만 건축물의 조작 설비 등 부대설비로서 주체구조부와 하나가 되어 건축물의 효용가치를 이루는 것은 주체구조부 취득자가 함께 취득한 것으로 보므로, 준공 뒤 공사라도 계약 시점과 내용을 나눠 봐야 합니다. 인테리어·조경처럼 이름만으로는 갈리지 않는 항목이 여기에 걸립니다.

90일 불복과 5년 경정청구를 나눠 봅니다

고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 이내에 이의신청 또는 심판청구를 제기해야 하고, 지방세도 행정소송 전에 심판청구 등 전심절차를 거쳐야 합니다. 스스로 신고한 과세표준을 줄이려면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 하고, 거부되면 그 거부 처분에 대해 90일 안에 불복합니다. 과세표준 누락으로 과소신고가 인정되면 과소신고가산세와 납부지연가산세가 붙고, 반대로 산정 오류가 인정되면 본세와 함께 가산세도 취소됩니다.

준비 자료와 질문

도급계약서와 변경계약서, 공사비 지급 내역, 설계·감리 계약과 지급 증빙, 대출 약정서와 이자 지급 내역, 사용승인일 자료, 받은 고지서와 과세 명세를 준비합니다. 질문은 ‘어느 항목의 지급 원인이 취득 시기 뒤에 생겼는가’, ‘취득자가 법인인가 개인인가’, ‘고지 불복과 경정청구 중 어느 쪽인가’로 나누면 좋습니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공사비 자료가 남아 있지 않습니다
  법인이 아닌 사람이 건축물을 지어 취득한 경우로서 사실상취득가격을 확인할 수 없으면 시가표준액을 취득당시가액으로 합니다. 실제 지출을 세운 금액과 시가표준액을 비교해 보고 어느 쪽으로 갈지 정합니다.
• 개인이 신축했는데 대출이자까지 넣어 과세됐어요. 맞나요?
  개인 취득이면 건설자금에 충당한 차입금 이자는 사실상 취득가격에서 제외됩니다. 이자를 넣어 산정한 부분은 과세표준 산정 오류이므로 대출 약정서와 이자 지급 내역으로 금액을 특정해 불복합니다.
• 이미 많이 신고해서 냈는데 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 하면 잘못 넣은 항목만큼 과세표준을 줄여 환급을 구할 수 있습니다. 거부되면 그 거부 처분에 대해 90일 안에 불복합니다.

비슷한 상황

• 취득세가 중과세로 부과됐는데 다툴 수 있나요?
• 세금 고지서를 받았는데 언제까지 다퉈야 하나요?
• 이미 신고한 세금을 돌려받으려면 어떻게 하나요?

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