양도소득세

집 팔 때 취득세·중개수수료·양도세 신고비용도 빼 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 취득세와 살 때 중개수수료는 취득가액에, 팔 때 중개수수료와 양도소득세 신고서 작성비용은 양도비에 들어가 양도소득세 필요경비로 공제됩니다. 소득세법 시행령 제163조는 신고서 작성비용과 소개비를 양도비로, 취득세 등 부대비용을 취득원가로 정합니다. 지금은 각 비용의 영수증이나 이체 내역이 남아 있는지부터 확인하십시오.

취득세 영수증을 잃어버렸다고 바로 포기하지 않아도 됩니다. 취득세 납부 사실은 납부한 지방자치단체에서 납부확인서로 다시 받을 수 있고, 중개수수료도 계좌이체 내역이 있으면 지출 사실을 보여 줄 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2018년 4월 아파트를 6억원에 사면서 취득세 등 660만원을 내고 중개사무소에 중개수수료 270만원을 이체했습니다. 2025년 6월 이 집을 9억5천만원에 팔면서 매도 쪽 중개수수료 400만원을 냈고, 양도소득세 신고서 작성을 맡기며 수수료 55만원을 지급했습니다. 매수인이 내야 할 중개수수료 일부를 B씨가 대신 내 주기도 했습니다. 이 비용 가운데 무엇을 양도소득세에서 뺄 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 취득세·중개수수료·신고비용을 어떻게 보았나요?

세 비용 모두 세법이 열거한 필요경비라 양도소득세 계산 때 공제된다고 보았습니다. 국세청 부동산납세과는 2022년 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」에서 2015년 4월 취득해 2022년 6월 양도한 주택의 취득세, 중개수수료, 양도소득세 신고비용은 세법에서 열거한 필요경비에 해당하므로 공제 가능하다고 답했습니다. 함께 실린 해석(부동산거래관리과-0563, 2011. 7. 5.; 서면인터넷방문상담4팀-715, 2007. 2. 27.)은 다른 사람에게서 산 자산은 매입가액에 취득세와 그 밖의 부대비용을 더한 금액이 취득가액이고, 양도비에는 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비가 들어가지만 법적 지급의무 없이 취득자 대신 내 준 비용은 양도비가 아니라는 내용입니다. 이 답변은 매도인이 자기 몫의 비용을 직접 낸 사실관계를 전제로 한 것이어서, 비용을 누가 부담하기로 약정했는지가 다르면 결론도 달라질 수 있습니다.

비용마다 어디에 들어가나요?

취득 때 낸 비용은 취득가액에, 팔 때 낸 비용은 양도비에 들어갑니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」 제97조 제1항은 필요경비를 취득가액, 자본적지출액, 양도비 세 가지로 정하고, 시행령 제163조 제1항은 취득에 든 실지거래가액을 제89조 제1항을 준용한 취득원가로 계산하게 합니다.

• 취득세 - 취득가액에 더합니다. 매입가액에 취득세·등록면허세와 그 밖의 부대비용을 더한 금액이 취득원가입니다.
• 살 때 중개수수료 - 취득 부대비용으로 취득가액에 더합니다.
• 팔 때 중개수수료 - 양도비 가운데 소개비로 공제합니다.
• 양도소득세 신고서 작성비용 - 양도비로 공제합니다. 시행령이 신고서 작성비용과 계약서 작성비용을 양도비로 명시합니다.
• 대신 내 준 매수인 비용 - 법적 지급의무가 없는 비용이라 공제되지 않습니다.

영수증이 없으면 공제받지 못하나요?

양도비는 증명서류나 금융거래 기록으로 지출 사실이 확인되어야 공제됩니다. 시행령 제163조 제5항은 양도비를 공제하는 조건으로 세금계산서·현금영수증·신용카드 전표 같은 증명서류를 받아 보관했거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인될 것을 요구합니다. 중개수수료를 현금으로 주고 아무 기록도 남기지 않았다면 공제가 어렵습니다. 위 사례에서 취득세 660만원과 살 때 중개수수료 270만원은 취득가액에, 팔 때 중개수수료 400만원과 신고서 작성비용 55만원은 양도비에 들어갑니다. 대신 내 준 매수인 몫은 빠집니다. 이 수치는 단순 예시 계산입니다.

취득가액을 환산가액으로 계산하면 어떻게 되나요?

취득 당시 계약서가 없어 환산취득가액을 쓰면 실제 낸 취득세 대신 정해진 비율의 금액을 필요경비로 더합니다. 소득세법 제97조 제2항 제2호는 환산취득가액에 자산별로 정한 금액을 더하도록 하고, 시행령 제163조 제6항은 주택이면 취득 당시 가액의 3/100을 그 금액으로 정합니다. 다만 환산취득가액과 이 금액의 합계가 자본적지출액과 양도비 합계보다 적으면 자본적지출액과 양도비 합계를 필요경비로 할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 실제 지출 증빙이 얼마나 남아 있는지에 따라 달라집니다.

취득세·중개수수료 필요경비 대응 순서

• 영수증 모으기 - 취득세 납부확인서, 중개수수료 현금영수증이나 이체 내역, 신고서 작성 수수료 영수증을 모읍니다. 없는 서류는 발급처에 다시 요청합니다.
• 항목 나누기 - 취득 때 비용과 양도 때 비용을 나누어 취득가액과 양도비로 따로 적습니다. 같은 비용을 두 번 넣지 않습니다.
• 부담 약정 확인 - 매매계약서 특약에서 누가 어떤 비용을 내기로 했는지 확인합니다. 상대방 몫을 대신 냈다면 그 부분은 빼고 계산합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 필요경비를 반영해 신고합니다.
• 경정청구·심판청구 - 빠뜨린 비용은 5년 안에 경정청구로 추가하고, 세무서가 필요경비를 부인해 고지하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개수수료를 법정 상한보다 많이 주었거나 컨설팅비·알선료처럼 성격이 애매한 비용이 섞여 있다면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 살 때 낸 중개수수료도 공제되나요?
  네, 살 때 낸 중개수수료는 취득에 든 부대비용이라 취득가액에 더해 공제됩니다. 시행령은 다른 사람에게서 산 자산의 취득원가를 매입가액에 취득세·등록면허세와 그 밖의 부대비용을 더한 금액으로 정합니다. 중개사무소 현금영수증이나 이체 내역으로 지출 사실을 보여 주면 됩니다.
• 양도세 신고를 맡긴 수수료도 빠지나요?
  네, 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용은 시행령이 양도비로 명시한 항목이라 공제됩니다. 다만 세금계산서나 현금영수증을 받았거나 계좌이체 기록으로 지출 사실이 확인되어야 합니다. 상속세나 다른 세금 신고 비용은 이 항목에 들어가지 않습니다.
• 매수인 중개수수료를 대신 내 줬는데 공제되나요?
  아니요, 법적 지급의무 없이 매수인 대신 내 준 비용은 양도비로 보지 않는 것이 국세청 해석입니다. 매매계약서에 매도인이 그 비용을 부담하기로 약정했다면 판단이 달라질 여지가 있으므로 특약 문구를 먼저 확인해야 합니다.
• 취득세 영수증을 잃어버렸으면 어떻게 하나요?
  취득세를 낸 지방자치단체에서 납부확인서를 다시 발급받아 제출하면 됩니다. 취득세는 매입가액에 더해지는 취득원가이고, 납부 기록은 행정기관에 남아 있으므로 영수증 원본이 없다는 이유만으로 공제를 포기할 필요는 없습니다.
• 환산취득가액으로 신고하면 취득세도 빼 주나요?
  환산취득가액을 쓰면 실제 낸 취득세 대신 주택은 취득 당시 가액의 3/100을 더합니다. 다만 그 합계가 자본적지출액과 양도비 합계보다 적으면 자본적지출액과 양도비 합계를 필요경비로 고를 수 있으므로 두 방식으로 모두 계산해 봅니다.
• 신고 때 중개수수료를 빠뜨렸으면요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 하면 빠뜨린 중개수수료와 신고비용을 필요경비에 추가해 더 낸 세액을 돌려받을 수 있습니다. 경정청구서에 영수증이나 이체 내역을 붙여 지출 사실을 함께 증명해야 합니다.
• 세무서가 비용을 부인하면 언제까지 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 다툼의 쟁점은 그 비용이 시행령이 열거한 취득원가나 양도비에 들어가는지와 증빙 요건을 갖추었는지이므로, 계약서 특약과 결제 기록을 갖추어 청구합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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