양도소득세

부모님이 임대하던 다가구주택을 상속받아 팔면 보유기간도 합쳐지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 상속받은 다가구주택의 장기보유특별공제는 상속이 개시된 날부터 센 상속인의 보유기간으로만 계산합니다. 다만 조세특례제한법 제97조 장기임대주택 감면의 임대기간은 피상속인이 임대한 기간을 상속인의 임대기간에 합산합니다. 지금은 부모님이 언제부터 몇 가구를 임대했는지부터 확인해야 합니다.

상속받은 뒤 임대사업자 명의를 바꾸지 못했거나 구청 등록을 못 했다고 해서 부모님이 임대한 기간이 사라지는 것은 아닙니다. 감면 임대기간은 피상속인 기간부터 이어서 셉니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 1996년 7가구짜리 다가구주택을 지어 한 가구에 살고 나머지 여섯 가구는 세무서에 임대사업자로 등록해 세를 놓았습니다. 아버지가 2022년 3월 돌아가시자 A씨가 이 집을 상속받아 한 가구에 들어가 살면서 여섯 가구 임대를 그대로 이어 왔습니다. A씨는 2026년 9월 집을 14억원에 팔기로 하면서, 장기보유특별공제를 아버지가 지은 때부터 계산할 수 있는지와 장기임대주택 감면을 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

장기보유특별공제 보유기간은 언제부터 세나요?

상속받은 주택의 장기보유특별공제 보유기간은 상속이 개시된 날부터 양도일까지입니다. 소득세법은 공제 보유기간을 그 자산의 취득일부터 세도록 하고, 상속으로 취득한 자산의 취득일을 상속이 개시된 날로 봅니다. 피상속인이 취득한 날부터 세는 예외는 가업상속공제가 적용된 자산과 배우자·직계존비속 증여 이월과세 자산뿐입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 같은 구조입니다. 사례처럼 2022년 3월 상속받아 2026년 9월 팔면 보유기간은 4년 남짓이고, 1세대 1주택이 아니라면 표 1의 공제율은 4년 이상 5년 미만 구간인 100분의 8입니다.

장기임대주택 감면 임대기간은 부모님 기간을 합칠 수 있나요?

네, 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택 감면은 피상속인이 임대한 기간을 상속인의 임대기간에 합산합니다. 시행령이 상속으로 피상속인의 임대주택을 취득해 계속 임대하는 경우 합산을 명시하고 있기 때문입니다. 감면 대상은 1986. 1. 1.부터 2000. 12. 31.까지 신축된 국민주택 등을 2000. 12. 31. 이전에 임대를 시작해 5년 이상 임대한 경우이고, 원칙적으로 세액의 100분의 50을 감면하며 같은 조 단서에 해당하는 임대주택과 10년 이상 임대한 임대주택은 면제합니다.

• 임대 호수 - 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자여야 합니다. 5호 미만으로 임대한 기간은 임대기간에 넣지 않습니다.
• 임대 개시일 - 임대기간은 임대를 시작한 날부터 셉니다. 2000. 12. 31. 이전에 임대를 시작했어야 합니다.
• 상속 합산 - 상속인이 이어서 임대하면 피상속인의 임대기간을 더합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 상속받은 임대주택의 장기보유특별공제는 상속인의 보유기간으로 계산하고, 조세특례제한법 제97조의 임대기간은 피상속인 임대기간을 합산한다고 답했습니다(사전-2018-법령해석재산-0832, 2019. 5. 8.). 질의자는 1995년 아버지가 지은 7가구 다가구주택을 2014년 3월 상속받아 한 가구에 살며 여섯 가구를 임대하다 2018. 11. 20. 13억원에 팔았습니다. 국세청은 공제 보유기간에서 피상속인 기간을 통산하는 예외는 법이 정한 경우뿐이므로 일반 상속에는 상속개시일부터 센다고 보았고, 감면 임대기간은 시행령 문언대로 합산한다고 보았습니다. 같은 사례집 검토내용은 지자체 임대주택 등록과 주택임대신고서 제출이 감면의 필수요건은 아니라는 기존 해석도 함께 소개했습니다.

이 회신은 신청인이 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변이므로, 임대 개시 시점이나 임대 호수가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

세율과 1세대 1주택 비과세의 보유기간도 같은가요?

아니요, 세율을 정할 때의 보유기간은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 셉니다. 그래서 상속받고 1년 안에 팔아도 단기보유 세율이 바로 적용되지는 않습니다. 1세대 1주택 비과세의 보유기간은 장기보유특별공제와 같이 상속개시일부터 세지만, 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 같은 세대로 함께 거주하고 보유한 기간을 통산합니다. 다른 주택이 없고 다가구주택을 하나의 매매단위로 팔면 전체를 하나의 주택으로 보므로, 비과세와 감면 중 어느 쪽이 적용되는지 함께 따져야 합니다.

상속 다가구주택 장기보유특별공제 대응 순서

• 상속개시일 확인 - 사망일을 기준으로 공제 보유기간을 셉니다. 등기 접수일이 늦어도 기산일은 상속개시일입니다.
• 임대 이력 복원 - 피상속인의 임대 개시일, 임대 호수, 임대차계약서를 모읍니다. 2000. 12. 31. 이전 임대 개시가 확인돼야 감면을 검토할 수 있습니다.
• 세대 관계 정리 - 상속개시 당시 같은 세대였는지, 다른 주택이 있었는지 정리합니다. 비과세 보유기간 통산 여부가 여기서 갈립니다.
• 감면신청서 제출 - 양도한 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서와 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록 관련 서류를 냅니다.
• 경정청구 검토 - 피상속인 임대기간을 빼고 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 감면을 다시 구할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 피상속인의 임대 개시 시점과 임대 호수, 상속 당시 세대 관계에 따라 결론이 달라지므로 임대차계약서와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 감면 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속등기를 늦게 하면 보유기간도 늦게 시작하나요?
  아니요, 상속으로 취득한 자산의 취득일은 등기 접수일이 아니라 상속이 개시된 날입니다. 상속등기를 몇 달 늦게 했더라도 장기보유특별공제 보유기간은 사망일부터 셉니다. 다만 상속재산분할협의로 지분이 바뀐 경우에는 분할 내용에 따라 누가 얼마를 취득했는지 따로 확인해야 합니다.
• 부모님이 산 날부터 장특공제를 받는 경우는 없나요?
  가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산은 피상속인이 취득한 날부터 보유기간을 셉니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 자산은 증여한 사람이 취득한 날부터 셉니다. 일반적인 주택 상속은 이 예외에 해당하지 않아 상속개시일부터 계산합니다.
• 상속받고 1년 안에 팔면 단기 세율이 붙나요?
  세율을 정할 때 상속받은 자산의 보유기간은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 셉니다. 부모님이 오래 보유한 집이라면 상속 직후에 팔아도 1년 미만이나 2년 미만 단기 세율이 아니라 기본세율 구간으로 계산합니다. 장기보유특별공제의 보유기간과는 기산일이 다릅니다.
• 구청에 임대주택 등록을 못 했으면 감면이 안 되나요?
  2019년 사례집 검토내용은 다가구주택처럼 등록이 어려웠던 경우 지자체 등록과 주택임대신고서 제출을 감면의 필수요건으로 보지 않는다는 기존 해석을 소개했습니다. 다만 법은 감면을 받으려면 주택임대 사항을 신고하고 감면신청을 하도록 정하고 있어, 양도할 때 세액감면신청서와 임대 증빙은 갖춰 내야 합니다.
• 임대한 가구가 4가구뿐이면 어떻게 되나요?
  장기임대주택 감면은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자에게 적용됩니다. 5호 미만으로 임대한 기간은 임대기간으로 보지 않으므로, 가구 수가 줄었던 기간은 빼고 5년 또는 10년을 다시 계산해야 합니다. 공동소유라면 호수에 지분비율을 곱해 호수를 셉니다.
• 부모님과 같이 살았다면 비과세 보유기간이 늘어나나요?
  상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면, 1세대 1주택 비과세의 보유기간과 거주기간을 계산할 때 상속개시 전에 같은 세대로 거주하고 보유한 기간을 통산합니다. 따로 살던 자녀가 상속받았다면 상속개시일부터 새로 셉니다.
• 감면을 빼고 신고했는데 바로잡을 수 있나요?
  감면 요건을 갖췄는데 신고 때 빠뜨렸다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 감면을 부인해 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 피상속인의 임대차계약서와 임대 개시 자료가 핵심 증빙이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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