세금

오래전 임대주택으로 지은 집도 장기임대주택 감면을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

1986년부터 2000년 사이 신축해 2000년 말까지 임대를 시작한 국민주택이라면 감면 대상이 될 수 있습니다. 5호 이상을 5년 이상 임대한 건설임대주택이면 양도소득세 면제 대상입니다. 건설임대주택은 1995. 1. 1. 전에 취득했다는 이유만으로 면제에서 빠지지 않는다는 원심 판단을 대법원이 수긍했습니다.

1986년부터 2000년 사이 신축해 2000년 말까지 임대를 시작한 국민주택이라면 감면 대상이 될 수 있습니다. 5호 이상을 5년 이상 임대한 건설임대주택이면 양도소득세 면제 대상입니다. 건설임대주택은 1995. 1. 1. 전에 취득했다는 이유만으로 면제에서 빠지지 않는다는 원심 판단을 대법원이 수긍했습니다.

장기임대주택 감면은 어떤 집이 받을 수 있나요?

5호 이상 임대하는 거주자가 2000. 12. 31. 이전에 임대를 시작해 5년 이상 임대하고 팔아야 합니다. 대상은 국민주택이고, 신축 기간은 1986. 1. 1.부터 2000. 12. 31.까지입니다. 1985. 12. 31. 이전에 신축된 집은 1986. 1. 1. 현재 입주된 적 없는 공동주택만 해당합니다. 요건을 갖추면 양도소득세의 100분의 50을 감면합니다.

면제 대상은 따로 정해져 있습니다. 첫째, 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 주택입니다. 둘째, 1995. 1. 1. 이후 취득과 임대를 시작해 5년 이상 임대한 매입임대주택입니다. 이 매입임대주택은 취득 당시 입주된 사실이 없어야 합니다. 셋째, 10년 이상 임대한 임대주택입니다.

임대기간은 임대를 시작한 날부터 셉니다. 5호 미만을 임대한 기간은 넣지 않습니다. 상속으로 받은 임대주택은 피상속인의 임대기간을 합산합니다. 감면을 받으려면 양도한 해의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 내도록 되어 있습니다. 신청을 빠뜨린 경우의 경정청구 구조는 「양도세 신고 때 자경농지 감면신청을 빠뜨렸다면 경정청구로 돌려받을 수 있나요?」에서 설명했습니다.

1995년 전에 지은 임대주택도 면제 대상이 될 수 있나요?

건설임대주택이라면 1995. 1. 1. 이후 취득 요건을 따지지 않고 면제 대상이 될 수 있습니다. 조문에서 1995. 1. 1. 이후 취득과 임대 개시 요건은 매입임대주택 쪽에만 붙어 있습니다. 원심은 이 요건이 건설임대주택에는 적용되지 않는다고 보았고, 대법원이 이를 수긍했습니다.

대법원 2025. 9. 4. 선고 2025두32968 판결의 사안입니다. 납세자는 1988년 보존등기를 마친 주택 두 곳을 1996. 1. 1.부터 임대하다가 2015. 3. 9. 팔았습니다. 2015. 5. 31. 양도소득세 약 2억 9,262만원을 예정신고하고 냈습니다. 2020. 11. 24. 장기임대주택 감면을 이유로 경정청구를 했고, 세무서는 2021. 1. 25. 거부했습니다.

그중 한 주택은 2005. 12. 12. 구 임대주택법에 따라 임대사업자로 등록한 집이었습니다. 이 주택 부분은 세무서 상고가 기각되어 약 1억 778만원의 경정거부처분 취소가 확정되었습니다. 양도 당시 조문은 「임대주택법」을 인용했습니다. 2015. 8. 28. 개정 뒤에는 「민간임대주택에 관한 특별법」과 「공공주택 특별법」을 인용합니다.

오래전에 한 사업자등록만으로 건설임대주택이 되나요?

그 등록이 임대주택법이나 구 임대주택건설촉진법의 요건을 갖추었는지까지 확인되어야 합니다. 대법원은 건설임대주택이 되려면 원칙적으로 건설·임대 주체가 등록한 임대사업자여야 한다고 보았습니다. 그 등록은 임대주택법에 따른 것이어야 합니다. 다만 구 임대주택건설촉진법에 따라 건설·공급된 임대주택은 예외입니다. 1993. 12. 27. 개정 임대주택법 부칙에 따라 건설임대주택에 해당할 수 있다고 했습니다.

같은 사건의 다른 다가구주택은 1994. 3. 18. 부동산임대 사업자로 등록되어 있었습니다. 근거는 구 택지소유상한에 관한 법률 시행규칙이었습니다. 원심은 이 등록을 임대사업자등록과 다름없다고 보고 면제를 인정했습니다. 대법원은 당시 임대주택건설촉진법상 임대주택사업자가 되려면 일정 규모 이상의 건설 승인이 필요하다고 보았습니다. 20호 이상 단독주택이나 20세대 이상 공동주택이 기준입니다. 등록 당시 사업내용은 다가구주택 12세대여서 그 지위에 있지 않았다고 볼 여지가 크다고 했습니다.

대법원은 그 등록이 실제로 어떤 법령에 따른 것인지 구체적으로 심리하라며 이 부분을 돌려보냈습니다. 감면요건은 법문대로 엄격하게 해석한다는 원칙도 다시 밝혔습니다. 같은 원칙이 적용된 사례는 「다가구주택을 사서 임대사업자로 등록하면 취득세 면제를 받을 수 있나요?」에서 다뤘습니다.

장기임대주택 감면 경정청구 대응 순서

• 기한 계산 - 양도한 해의 법정신고기한이 지난 후 5년이 남았는지 확인합니다. 지났다면 후발적 사유가 있는지 따로 봅니다.
• 건축·등록 서류 확보 - 보존등기, 사용승인, 임대사업자 등록증과 그 근거 법령을 모읍니다. 등록 당시 사업내용과 호수가 적힌 서류가 결론을 가를 수 있습니다.
• 임대기간 입증 - 임대차계약서, 임차인 주민등록 자료, 주택임대신고서로 2000. 12. 31. 이전 임대 개시와 5년 이상 임대를 맞춥니다.
• 경정청구서 제출 - 건설임대주택인지 매입임대주택인지 나눠 감면 근거를 적습니다. 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 합니다.
• 심판청구와 소송 - 거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 하고, 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주택을 지은 시기와 임대사업자 등록의 근거 법령, 임대 개시일에 따라 감면 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 장기임대주택 감면 경정청구와 거부처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 감면 대상 임대주택은 1세대 1주택 비과세 판정에서 빠지나요?
  네, 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 이 감면의 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다. 그래서 살던 집을 팔 때 주택 수에서 빠집니다.
• 부모님이 임대하던 집을 상속받았다면 임대기간을 합칠 수 있나요?
  네, 상속으로 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하면 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산합니다. 다만 5호 미만을 임대한 기간은 임대기간으로 보지 않습니다.
• 공동명의 임대주택은 5호를 어떻게 세나요?
  현행 시행령은 공동소유 임대주택의 호수에 지분비율을 곱해 셉니다. 이 규정은 2019. 2. 12. 이후 결정·경정분부터 적용됩니다. 그 전에는 원칙적으로 공동소유자 각자가 전부를 임대한 것으로 본 대법원 판결이 있습니다.
• 장기임대주택 감면도 양도소득세 감면 종합한도 1억원에 걸리나요?
  현행 조세특례제한법 제133조 제1항이 한도 대상으로 열거한 조문에 제97조는 없습니다. 양도한 해에 시행되던 조문도 함께 확인하는 것이 안전합니다.
• 경정청구를 했는데 세무서가 답을 하지 않으면 어떻게 하나요?
  세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 합니다. 2개월 안에 통지가 없으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 통지 전이라도 심판청구를 할 수 있습니다.
• 감면신청 때 어떤 서류를 내야 하나요?
  세액감면신청서에 임대사업자 등록증이나 공공주택사업자 지정 자료, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표등본 등을 붙입니다. 주민등록 전입세대 열람내역으로 갈음할 수도 있습니다.
• 주택임대신고는 언제 해야 하나요?
  주택의 임대를 개시한 날부터 3개월 안에 주택임대신고서를 임대주택 소재지 관할 세무서장에게 내도록 되어 있습니다. 오래전 임대라면 당시 신고 여부를 세무서 자료로 확인해 둡니다.

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