세금

빌린 돈을 갚는 대신 사업용 건물을 넘기면 부가가치세가 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 사업자가 빌린 돈을 갚는 대신 사업용 건물을 넘기는 대물변제도 재화의 공급이므로 건물 몫에 부가가치세가 나옵니다. 돈이 오가지 않아도 소멸하는 채무가 대가가 됩니다. 토지 몫은 면세이고, 사업 전체를 그대로 넘기는 사업양도라면 과세하지 않습니다. 담보로 등기만 넘기는 것도 공급이 아닙니다.

네, 사업자가 빌린 돈을 갚는 대신 사업용 건물을 넘기는 대물변제도 재화의 공급이므로 건물 몫에 부가가치세가 나옵니다. 돈이 오가지 않아도 소멸하는 채무가 대가가 됩니다. 토지 몫은 면세이고, 사업 전체를 그대로 넘기는 사업양도라면 과세하지 않습니다. 담보로 등기만 넘기는 것도 공급이 아닙니다.

돈을 받지 않았는데 왜 부가가치세를 내나요?

부가가치세는 계약상 원인에 따라 재화를 넘기면 대가의 형태와 관계없이 과세합니다. 시행령은 매매뿐 아니라 그 밖의 계약상 또는 법률상의 원인에 따른 인도·양도를 재화의 공급으로 봅니다. 대물변제는 채무를 없애는 대가로 건물을 넘기는 계약이므로 여기에 해당합니다.

과세 대상은 사업자가 사업과 관련해 넘기는 건물입니다. 임대업자가 임대용 상가를 넘기거나 제조업자가 공장 건물을 넘기면 과세됩니다. 사업과 무관한 개인이 거주용 집을 넘기는 경우는 사업자의 공급이 아니므로 사정이 다릅니다.

법인이 대표이사 가수금이나 주주 대여금을 회사 건물로 갚는 경우도 같습니다. 상대방이 특수관계인이어도 대물변제라는 성격은 바뀌지 않습니다. 오히려 건물 가액을 시가보다 낮게 정하면 법인세와 부가가치세에서 시가 문제가 함께 생깁니다.

소유권이전등기를 하지 않았는데도 대물변제로 과세된 사례가 있습니다. 시행법인이 밀린 토지대금 대신 매도인에게 신탁재산 권리를 넘긴 사안입니다. 넘긴 것은 우선수익권과 처분요청권, 임대운영권이었습니다. 매도인은 연체대금이 모두 납부된 것으로 보고 지연손해금도 받지 않았습니다. 조세심판원은 실질적인 통제권이 넘어갔다며 재화의 공급으로 본 처분을 유지했습니다.

공급시기는 건물을 이용할 수 있게 되는 때입니다. 보통 소유권이전등기를 하거나 건물을 실제로 넘겨준 때 중 빠른 날을 기준으로 봅니다. 그날이 속한 과세기간에 세금계산서를 발급하고 신고합니다.

대물변제한 건물의 부가가치세는 얼마로 계산하나요?

대물변제로 없어지는 채무액 중 건물에 해당하는 금액이 공급가액이 됩니다. 공급가액에는 명목과 관계없이 상대방에게서 받는 금전적 가치 있는 모든 것이 들어가기 때문입니다. 채권자가 남은 대출이나 임대보증금까지 떠안으면 그 금액도 대가에 포함됩니다.

토지와 건물을 함께 넘기면 약정서에 적은 건물 가액이 원칙입니다. 다만 가액 구분이 불분명하거나 안분계산한 금액과 30퍼센트 이상 차이 나면 안분계산합니다. 채무액 10억원으로 토지와 건물을 넘기면서 건물을 1억원으로만 적으면 안분 대상이 될 수 있습니다.

약정서에 부가가치세 포함 여부를 적지 않으면 불리해집니다. 대가에 부가가치세가 포함됐는지 분명하지 않으면 받은 금액의 110분의 100을 공급가액으로 봅니다. 채무자 입장에서는 소멸 채무액 안에서 세금을 내야 하는 결과가 됩니다.

채권자도 부가가치세를 부담하나요?

채권자는 공급받는 자로서 부가가치세를 채무자에게 지급하고, 사업자라면 매입세액으로 공제받습니다. 예를 들어 공사대금 대신 상가를 받은 건설사는 그 상가를 분양·임대 사업에 쓰려고 받은 것입니다. 이 경우 세금계산서를 받으면 매입세액을 공제받을 수 있습니다.

채권자가 사업자가 아닌 개인이면 공제받을 수 없어 부가가치세가 그대로 부담이 됩니다. 그래서 채권자가 부가가치세 지급을 거부하는 경우가 많습니다. 이때 약정서에 부가가치세 별도 조항이 없으면 채무자가 세금을 떠안고, 납부하지 못하면 체납이 됩니다.

채무자가 대물변제로 건물을 넘긴 뒤 부가가치세를 체납하면 세무서는 채무자의 다른 재산을 찾습니다. 채무자가 비상장 법인이면 과점주주가 부족액에 대해 제2차 납세의무를 질 수도 있습니다. 대물변제 약정 단계에서 세금 재원을 마련해 두어야 하는 이유입니다.

대물변제여도 과세되지 않는 경우는 언제인가요?

담보로 등기를 넘기는 것은 공급이 아닙니다. 질권, 저당권, 양도담보의 목적으로 부동산을 제공하는 것은 재화의 공급으로 보지 않습니다. 채무를 갚으면 돌려받기로 하고 소유권을 넘긴 것이라면 양도담보로 볼 수 있습니다.

다만 양도담보라도 채권자가 담보권을 실행해 확정적으로 소유권을 가져가면 그때는 공급이 됩니다. 약정서 제목보다 채무가 확정적으로 소멸했는지가 기준입니다. 채권자가 처분 대금에서 채권을 회수하고 남는 돈을 돌려주기로 했다면 담보의 성격이 강합니다. 반대로 건물 가치와 관계없이 채무 전액이 없어진다면 대물변제로 볼 여지가 큽니다.

사업 전체를 그대로 넘기는 경우도 과세하지 않습니다. 임대업자가 임대 중인 건물과 임대차계약, 관련 채무를 모두 채권자에게 승계시키면 사업양도가 될 수 있습니다. 이때는 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 넘겨야 합니다.

대물변제 건물 부가가치세 대응 순서

• 거래 성격 확정 - 확정적 대물변제인지 담보 제공인지 약정서 문언과 정산 조항으로 정합니다.
• 대가 산정 - 소멸 채무, 인수 대출과 보증금을 합쳐 대가를 정하고 토지·건물 몫을 나눕니다.
• 부담 주체 합의 - 부가가치세 별도 지급과 세금계산서 발급을 약정서에 적습니다.
• 사업양도 검토 - 임대사업 전체를 넘기는 구조가 가능한지 봅니다.
• 신고와 공제 - 채무자는 확정신고를 하고, 사업자인 채권자는 매입세액 공제를 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 약정서에 적은 건물 가액과 채무 소멸의 확정성, 채권자의 사업자 여부에 따라 세 부담이 달라집니다. 법무법인 윤성은 채무 정리에 따른 부동산 대물변제의 부가가치세 검토와 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대물변제 건물에 대한 세금계산서는 누구에게 발급하나요?
  건물을 넘기는 채무자가 공급자로서 건물을 받는 채권자에게 발급합니다. 채권자가 사업자이면 그 세금계산서로 매입세액을 공제받으므로 공급받는 자 정보를 정확히 적어야 합니다.
• 대물변제 후 남은 채무를 채권자가 면제해 주면 그것도 대가인가요?
  대물변제로 소멸하는 채무가 대가이므로 건물 대가로 함께 정산한 금액이면 공급가액에 들어갈 수 있습니다. 대물변제와 별도로 면제한 부분인지 약정서에서 구분해야 합니다.
• 임대 중인 상가를 대물변제하면 임대보증금은 어떻게 되나요?
  채권자가 임대보증금 반환채무를 떠안으면 그 금액도 건물 대가에 포함될 수 있습니다. 임대차계약까지 모두 승계시키면 사업양도 해당 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 간이과세자가 건물을 대물변제하면 어떻게 되나요?
  간이과세자도 사업용 건물을 넘기면 과세되지만 세액 계산 방식이 일반과세자와 다릅니다. 직전 연도 공급대가에 따라 과세유형이 바뀔 수 있어 유형부터 확인해야 합니다.
• 대물변제를 나중에 취소하면 낸 부가가치세는 돌려받나요?
  대물변제 계약이 해제되어 건물이 되돌아오면 수정세금계산서를 발급하고 감액할 수 있습니다. 해제 사유와 날짜를 서면으로 남겨야 경정청구 근거가 됩니다.
• 대물변제한 땅에만 부가가치세가 없는 것인가요?
  네, 토지 공급은 부가가치세가 면제되므로 땅만 넘기면 부가가치세가 없습니다. 지상에 건물이 있으면 건물 몫은 과세되므로 가액을 나누어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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