세무조사

다운계약이 의심되면 세무서는 매수인·중개인·은행까지 확인하나요? 양도거래 간접정황자료

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 국세청은 부동산 양도소득세 조사에서 매수인·중개인·근저당권자 확인, 시세 비교, 근저당 채권액·공사비·중개 영수증 같은 유형별 자료를 항목별로 점검하는 간접정황 검토표를 반드시 쓰도록 정합니다. 그래도 실제 금액이 확인되지 않으면 지방국세청장 승인을 받아 금융거래 현장확인으로 대금 흐름을 봅니다. 해명 안내를 받았다면 실제 대금이 오간 계좌 내역부터 확보하십시오. 이 검토표 항목은 추후 변동될 수 있습니다.

다운계약이 의심되면 세무서는 계약서 한 장만 보지 않습니다. 국세청은 양도소득세 조사에서 매수인·중개인·근저당권자 같은 관련인 확인, 시세 비교, 유형별 자료 수집을 항목별로 점검하는 검토표를 쓰도록 정하고 있고, 혐의가 짙으면 금융거래 현장확인으로 실제 대금 흐름을 확인합니다. 이 검토표 항목은 추후 변동될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2021년 수도권의 토지를 사면서 매도인의 요청에 따라 실제보다 낮은 금액으로 계약서를 쓰고 그 금액으로 신고했습니다. 2026년 그 토지를 팔면서 양도차익을 줄이려고 실제로 치른 금액을 취득가액으로 신고했는데, 세무서는 전 소유자가 신고한 양도가액보다 I씨의 취득가액이 크다며 해명자료 제출 안내를 보냈습니다. I씨는 실제로 낸 돈을 취득가액으로 인정받을 수 있는지, 세무서가 예전 매도인과 중개인에게까지 연락하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세무서는 무엇을 보고 다운계약을 의심하나요?

가장 흔한 단서는 같은 거래를 두고 양쪽이 신고한 금액이 다른 경우입니다. 국세청이 양도소득세 신고서를 검토할 때 보는 항목에는 양도가액이나 취득가액이 등기부 기재가액과 같은지, 취득가액이 전 소유자의 양도가액과 같은지가 들어 있습니다. 국세청의 조사종결 점검표도 취득가액 항목에서 전 소유자가 실지거래가액으로 신고했다면 그 양도가액과 일치하는지를 따로 확인하도록 합니다. I씨처럼 매수 때는 낮게, 매도 때는 높게 신고하면 전후 소유자의 금액이 어긋나 바로 드러나는 구조입니다. 이 점검 항목은 추후 변동될 수 있습니다.

그 밖에 인근 유사 부동산의 매매사례가액과 신고 양도가액의 차이, 중개수수료에 비해 양도가액이 지나치게 낮은지, 분양권처럼 단기간에 여러 번 거래되는 자산인지도 단서가 됩니다. 국세청은 신고한 양도가액과 매매사례로 추정한 양도가액의 차이를 신고 누락 혐의액으로 계산해 분석 대상을 고르는 방식을 소개하고 있습니다. 이 분석 기준은 추후 변동될 수 있습니다.

신고가액이 사실과 다르고 세무서가 실지거래가액을 확인하면, 그 확인된 가액을 양도가액이나 취득가액으로 하여 다시 계산합니다. 반대로 납세자가 실제로 낸 돈이 신고가액보다 많다는 사실을 증명하면 그 금액이 취득가액이 될 수 있습니다. 결국 다툼은 어느 금액이 실제로 오간 금액인지를 누가 더 객관적인 자료로 보여 주느냐에 달려 있습니다.

의심이 생기면 누구에게 무엇을 확인하나요?

국세청은 부동산 양도소득세 조사에서 양도거래 간접정황자료 수집·검토표를 반드시 작성하도록 하고, 양도가액 50억원 이상 조사 등에서는 이 검토표와 과세 증빙을 조사 서류와 함께 보관하도록 정합니다. 검토표의 첫 부분은 기본사항 확인입니다. 거래 상대방, 중개인, 근저당권자 같은 권리자를 상대로 쟁점 거래를 확인했는지, 그 확인에서 거래 경위와 거래 장소, 대금 지급 방법, 자금 원천까지 물었는지를 하나씩 점검합니다. 이 검토표 항목과 기준금액은 추후 변동될 수 있습니다.

여기서 눈여겨볼 대목이 있습니다. 검토표는 면담 없이 전화로만 확인한 내용은 보고서에 적더라도 증거력이 부인될 수 있고 나중에 번복될 가능성이 있다고 적고 있습니다. 그래서 조사팀은 관련인을 직접 만나 구체적인 확인서를 받으려 합니다. 납세자 입장에서는 매수인이나 중개인이 조사팀에 어떤 확인서를 써 주었는지가 결론을 좌우할 수 있다는 뜻이고, 그 확인서의 작성 경위와 구체성을 다툴 여지도 여기서 생깁니다.

시세 확인도 기본 항목입니다. 검토표는 은행권 부동산 시세, 서울시 부동산정보, 경기도 부동산 포털 같은 공개 자료로 취득·양도 당시의 시세를 찾아 납세자가 주장하는 금액과 비교하도록 합니다. 다만 같은 검토표에는 실지거래가액은 객관적 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실제로 주고받은 거래대금이라는 법원 판례의 취지가 함께 적혀 있습니다. 시세와 다르다는 사정만으로 실지거래가액이 부정되지는 않는다는 뜻입니다.

거래 유형별로 세무서가 모으는 자료는 무엇인가요?

검토표의 둘째 부분은 유형별 자료 수집입니다. 과세의 근거로 삼는 서류가 무엇이냐에 따라 확인할 제3자와 자료가 달라집니다. 매매계약서를 근거로 과세하려면 가압류권자를 통해 약정서를, 근저당권자를 통해 근저당 설정과 변제 내역을, 금융회사를 통해 채무 변제금액을 확인합니다. 검인계약서를 근거로 한다면 별도의 실제 계약서가 있는지, 부동산에 설정된 근저당 채권액과 검인계약서 금액을 비교했는지, 매매대금 증빙과 검인계약서 금액이 맞는지를 봅니다.

근저당 채권액은 다운계약을 드러내는 대표적인 단서입니다. 매수인이 대출을 받아 대금을 치렀다면 그 대출 규모가 등기부에 남는데, 신고한 매매가액보다 대출 관련 채권액이 크거나 비슷하다면 계약서 금액을 의심할 이유가 됩니다. 매매예약 가등기가 있었다면 가등기권자에게 계약 내역을 확인합니다.

신축이나 증축 공사비를 근거로 취득가액을 정한다면 공사 도급계약서를 확인하고, 그 금액이 국토교통부장관이 해마다 고시하는 표준건축비나 감정평가액 같은 객관적 금액과 현저히 다른지 보며, 시공업자에게도 확인합니다. 납세자가 중개인의 영수증이나 확인서를 냈다면 그 상호가 취득·양도 당시의 상호와 같은지를 확인합니다. 영수증이 나중에 만들어진 것이 아닌지를 보려는 것입니다.

사업과 함께 부동산을 넘겼다면 매매계약서에 집기·비품 등 부동산 외 품목의 금액이 섞여 있는지, 토지와 건물을 함께 넘겼다면 계약서에 가액이 구분되어 있고 그 구분이 기준시가 등에 비추어 명백하게 불합리하지 않은지를 봅니다. 조사팀은 이렇게 모은 결과를 종합해 신고서상 금액이 확인 내용에 비추어 사실과 다르다는 의견을 적고 근거 서류를 붙입니다.

금융거래 현장확인까지 가는 경우는 언제인가요?

제3자 확인으로도 실지거래가액이 확인되지 않으면 금융거래를 직접 봅니다. 국세청은 명의위장이나 다운계약서, 특히 분양권을 이용한 양도소득세 탈루 혐의는 원칙적으로 금융거래 현장확인을 하도록 정하고, 부동산 거래 관련 조사에서는 금융거래 현장확인을 적극 검토하도록 합니다. 국세청의 승인 요청 사유서 예시는 매수인이 신고한 취득가액과 전 소유자가 신고한 양도가액이 2억원 넘게 차이 나고, 양쪽이 서로 자기 금액이 맞다고 주장하며, 중개인 확인으로도 실제 금액을 알 수 없는 상황을 들고 있습니다.

현행 양도소득세 사무처리규정은 양도소득세 조사에서 금융거래 현장확인이 필요하면 사유와 범위를 특정해 지방국세청장(조사국장)의 승인을 받도록 정합니다. 조회 범위에는 매도인뿐 아니라 그 가족과 매수인이 들어갈 수 있고, 계약금이나 잔금이 현금이나 수표로 오갔다면 수표 번호로 추적됩니다. FIU 정보 요청서 예시에도 계약서 금액과의 차액을 현금으로 받아 가족 계좌에 넣은 혐의가 전형으로 나옵니다. 차액을 현금으로 주고받았다면 그 현금이 어디에 입금되었는지가 결국 드러난다고 보아야 합니다.

다운계약 혐의가 있으면 조사 기간과 방식도 달라지나요?

달라집니다. 국세청은 양도소득세 간편조사에서 거짓계약서나 명의신탁, 고가·저가 거래 혐의로 금융거래 현장확인이 필요한 사안을 제외하도록 정하고 있어, 다운계약 혐의가 있으면 처음부터 일반조사로 진행되는 경우가 많습니다. 국세기본법은 수입금액이나 양도가액이 100억원 미만인 납세자의 조사기간을 20일 이내로 제한하지만, 거짓 계약서 작성이나 미등기 양도 등을 이용한 부동산 투기 같은 혐의 조사에는 이 기간 제한과 연장 횟수 제한을 적용하지 않습니다.

국세청의 조사기간 예시도 양도 물건 1건이면 20일이지만 미등기 양도 혐의가 더해지면 30일, 전 소유자 동시조사가 더해지면 40일, 금융거래 현장확인이 필요하면 30~60일로 늘어나는 구조를 보여 줍니다. 거래 상대방이나 전 소유자가 함께 조사대상으로 선정될 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 이 조사기간은 추후 변동될 수 있습니다.

다운계약처럼 허위계약서로 양도소득세를 줄인 혐의는 조세범칙조사로 넘어갈 수 있습니다. 법령은 연간 신고수입금액 구간별 조세포탈 혐의금액이나 혐의비율, 그리고 연간 포탈 예상세액 5억원 이상을 범칙조사 기준으로 정하고 있고, 국세청은 양도소득세 조사에서 이 구간을 그해 양도가액에 맞춰 적용합니다. 예를 들어 그해 양도가액이 20억원 미만이면 혐의금액 5억원, 20억원 이상 50억원 미만이면 10억원 또는 25%가 기준입니다. 국세청은 허위계약서 작성 혐의가 기준에 해당하면 예외 없이 조세범칙조사심의위원회에 회부하도록 하고 있습니다. 구간 전체는 「세무조사 중 차용증·계약서를 새로 만들어 내면 어떻게 되나요? 문서감정과 범칙 전환」 글의 표에 정리했습니다. 이 적용 기준은 추후 변동될 수 있습니다.

매수인에게는 어떤 불이익이 남나요?

다운계약은 매도인만의 문제가 아닙니다. 소득세법은 토지나 건물, 부동산에 관한 권리를 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 그 자산에 대해 양도소득세 비과세나 감면을 적용할 때 비과세 또는 감면 세액에서 일정 금액을 빼도록 정합니다. 비과세라면 비과세를 적용하지 않았을 경우의 산출세액과 계약서 금액과 실제 금액의 차액 중 적은 금액을, 감면이라면 감면세액과 그 차액 중 적은 금액을 뺍니다. 매수인이 나중에 그 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받더라도 이 금액만큼은 세금을 내야 할 수 있다는 뜻입니다.

국세청은 조사에서 허위계약서 작성이 확인되면 그 거래 내역을 국세청 전산에 반드시 입력해, 취득자가 나중에 양도할 때 비과세·감면을 배제하는 사후관리를 하도록 정합니다. 2011년 7월 1일 이후 매매계약분부터 적용됩니다. I씨 사례처럼 매수 당시 다운계약서를 썼던 사람이 팔 때 실제 금액을 주장하면, 그 주장 자체가 허위계약서 작성을 드러내는 계기가 될 수 있습니다. 국세청은 부동산 실거래가 거짓 신고 사실을 지방자치단체가 요청하면 통보하는 절차도 함께 두고 있습니다.

실제 거래가액이 시세보다 낮았다면 어떻게 설명하나요?

급매나 특수한 사정으로 시세보다 싸게 사고판 경우도 있습니다. 소득세법은 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 정하고, 신고가액이 사실과 다르다는 점이 확인될 때에만 확인된 가액으로 고칩니다. 시세보다 낮다는 사정만으로 신고가액을 버리고 시세로 과세하는 구조가 아니라는 점이 출발점입니다. 그래서 시세와 차이가 있다면 그 이유를 객관적으로 보여 주는 것이 중요합니다.

매도인의 자금 사정이나 급매 사유, 하자나 권리관계의 문제, 매매 당시 시장 상황을 보여 주는 자료를 모으고, 무엇보다 대금 전액이 오간 계좌 내역으로 계약서 금액이 실제 금액임을 보여 주어야 합니다. 특수관계인 사이의 거래라면 시가와의 차이에 대해 부당행위계산 문제가 따로 생길 수 있으므로 별도 검토가 필요합니다. 반대로 다운계약서를 쓴 사실이 있다면, 이를 감추는 진술은 조사 과정에서 더 큰 문제가 될 수 있으므로 사실관계를 정리한 뒤 수정신고 등 정리 방법을 검토하는 편이 낫습니다.

다운계약 의심 해명 대응 순서

• 안내문 확인 - 해명자료 제출 안내에 적힌 물건, 과세기간, 해명할 사항과 기한을 확인합니다. 현행 훈령상 세무서는 해명자료를 받은 날부터 30일 안에 검토 결과를 알려야 합니다.
• 대금 흐름 확보 - 계약금·중도금·잔금이 오간 계좌 내역, 수표 사본, 대출 실행 내역을 모아 실제 금액을 재구성합니다.
• 제3자 자료 점검 - 등기부의 근저당·가등기, 중개 영수증의 발행 시점과 상호, 공사비 계약서를 검토표 항목에 맞춰 스스로 점검합니다.
• 정리 방법 결정 - 신고가액이 실제와 다르다면 수정신고나 기한 후 신고를, 신고가액이 맞다면 시세와의 차이 사유를 증빙으로 정리합니다.
• 조사 대응 - 조사로 넘어가면 확인서·진술서의 내용과 작성 경위를 꼼꼼히 확인하고, 매수인 등 관련인 확인서의 신빙성도 따져 봅니다.

여기까지는 일반적인 흐름이고, 실지거래가액은 계약서와 계좌, 관련인 진술이 서로 어긋날 때 판단이 갈립니다. 다운계약 사실이 있었는지, 어느 쪽 신고가 실제와 맞는지에 따라 세금과 가산세, 매수인의 불이익이 달라지므로 사안마다 판단이 달라집니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 세무조사 대응과 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다운계약서를 쓴 매수인도 처벌이나 불이익을 받나요?
  소득세법은 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 거래당사자에게 그 자산의 양도소득세 비과세·감면을 줄이는 불이익을 정하고 있어 매수인도 대상이 됩니다. 나중에 그 부동산을 팔 때 비과세나 감면 세액에서 일정 금액이 빠집니다. 거래신고 위반에 따른 과태료 등 다른 제재는 별도 법률로 판단합니다.
• 세무서가 예전 매도인에게 연락해도 되나요?
  세무조사에서는 거래 상대방에 대한 사실 확인이 가능하고, 국세청도 거래 상대방과 중개인, 근저당권자에 대한 확인을 점검 항목으로 둡니다. 전 소유자가 신고한 양도가액도 대조 대상입니다. 관련인이 써 준 확인서가 있다면 그 내용과 작성 경위를 확인해 보십시오.
• 전 소유자 신고가액보다 높게 취득가액을 신고하면 안 되나요?
  실제로 그 금액을 냈다면 실지거래가액으로 인정받을 수 있지만, 전 소유자 신고가액과 다르면 해명 요구를 받게 됩니다. 실제 대금이 오간 계좌 내역으로 증명해야 하고, 당시 다운계약서를 썼다면 매수인으로서의 비과세·감면 불이익도 함께 따져야 합니다. 신고 전에 영향을 계산해 보십시오.
• 해명자료를 내면 언제 결과를 알 수 있나요?
  현행 양도소득세 사무처리규정은 해명자료를 받은 날부터 30일 안에 검토 결과를 알리도록 하고, 연장이 필요하면 사유를 적어 30일 안의 처리기한을 다시 정해 통지하도록 합니다. 해명 요구에 응하지 않으면 현장확인이나 조사대상 선정으로 처리될 수 있습니다. 기한 안에 거래별 자료를 정리해 내십시오.
• 계좌 조회는 매도인 계좌만 하나요?
  금융거래 현장확인은 사람별 또는 계좌별로 범위를 정해 승인받으며, 혐의와 관련 있으면 매도인의 가족이나 매수인 계좌도 대상이 될 수 있습니다. 승인받지 않은 사람 명의의 연결계좌를 조회하려면 다시 승인을 받아야 합니다. 조회 사실은 금융회사의 통보서로 나중에 알게 되는 경우가 많습니다.
• 다운계약 사실을 먼저 밝히면 무엇이 달라지나요?
  세무조사 통지 전에 실제 금액으로 수정신고하면 가산세 감면을 검토할 여지가 있고, 조사 과정의 진술 부담도 줄어듭니다. 조사 착수를 알고 한 수정신고는 감면이 제한됩니다. 매도인·매수인 각각의 세금 영향이 다르므로 계산한 뒤 결정하십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

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