세금

부동산임대업 비중이 큰 회사도 가업상속공제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

주된 사업이 별표의 가업 업종이라면 임대 수입이 함께 있어도 가업상속공제를 받을 수 있습니다. 다만 다른 사람에게 빌려준 부동산은 사업무관자산이라 공제 대상 금액에서 빠집니다. 임대 수입이 더 커서 부동산임대업이 주된 사업이 되면 공제 대상이 아닙니다. 임대 부동산이 있다는 이유만으로 공제를 포기할 필요는 없습니다.

주된 사업이 별표의 가업 업종이라면 임대 수입이 함께 있어도 가업상속공제를 받을 수 있습니다. 다만 다른 사람에게 빌려준 부동산은 사업무관자산이라 공제 대상 금액에서 빠집니다. 임대 수입이 더 커서 부동산임대업이 주된 사업이 되면 공제 대상이 아닙니다. 임대 부동산이 있다는 이유만으로 공제를 포기할 필요는 없습니다.

부동산임대업은 왜 가업상속공제 업종이 아닌가요?

시행령 별표는 공제 대상 업종을 열거하는데 부동산임대업은 빠져 있습니다. 별표의 임대업 항목은 부동산을 제외하고, 지식재산을 빌려주는 무형재산권 임대업만 넣었습니다. 가업은 별표 업종을 주된 사업으로 영위하는 중소기업이나 중견기업이어야 합니다.

따라서 부동산 임대가 주된 사업인 회사는 경영기간이 아무리 길어도 공제를 받을 수 없습니다. 오래된 제조업체가 공장을 정리하고 남은 부지를 임대해 온 경우가 흔한 예입니다. 생산을 멈추고 임대 수입만 남았다면 주된 사업이 바뀌었다고 볼 수 있습니다.

별표에 주택임대관리업이 들어 있지만 이는 남의 주택을 관리해 주는 사업입니다. 자기 소유 부동산을 빌려주는 임대업과는 다른 업종이므로 혼동하지 않아야 합니다.

임대에서 숙박업으로 바꾼 경우에는 별표 업종이 된 시점부터 경영기간을 셉니다. 조세심판원은 2014. 10. 관광사업계획 승인을 받고 2016. 10. 관광호텔업으로 등록한 호텔을 2023. 6. 상속한 사안을 다루었습니다. 심판원은 피상속인이 10년 이상 경영한 기업이라는 요건을 채우지 못했다고 보아 공제 배제를 유지했습니다.

반대로 건물을 빌려준 기간에도 가업의 실질이 이어진다고 본 판결도 있습니다. 서울고등법원이 다룬 것은 호텔 건물을 임대한 기간이 있는 가업승계 증여특례 사안이었습니다. 법원은 그 기간에도 상표와 객실, 인력을 지배하며 호텔 사업을 한 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 이 판결은 대법원 심리불속행 기각으로 확정되었습니다. 형식이 임대여도 핵심 자산과 인력을 누가 지배했는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

제조와 임대를 함께 하면 주된 사업은 어떻게 정하나요?

두 가지 이상의 사업을 함께 하면 사업별 수입금액이 큰 사업을 주된 사업으로 봅니다. 조세특례제한법 시행령은 중소기업 해당 여부를 판단할 때 이 기준을 씁니다. 가업상속공제의 주된 사업도 같은 기준으로 판단합니다.

예를 들어 제조 매출이 60억 원이고 임대료 수입이 20억 원이라면 주된 사업은 제조업입니다. 반대로 공장 일부를 놀리고 임대를 넓혀 임대료가 제조 매출보다 커지면 주된 사업 판단이 흔들립니다. 사업연도마다 수입금액 구성이 바뀔 수 있으므로 상속 직전 몇 해의 추이를 함께 보아야 합니다.

가업 영위기간 10년도 이 주된 사업을 기준으로 따집니다. 중간에 임대업이 주된 사업이었던 기간이 있다면 그 기간은 별표 업종을 영위한 기간으로 보기 어렵습니다. 같은 대분류 안의 업종 변경만 영위기간을 합산하기 때문입니다.

임대 부동산은 공제 금액에서 얼마나 빠지나요?

타인에게 임대하고 있는 부동산은 사업무관자산이라 그 비율만큼 공제 대상에서 빠집니다. 법인 가업의 가업상속 재산가액은 주식 가액에 회사 총자산 중 사업무관자산을 뺀 자산이 차지하는 비율을 곱해 계산합니다. 지상권이나 부동산임차권처럼 부동산에 관한 권리를 빌려준 것도 포함합니다.

예를 들어 주식 평가액이 200억 원이고 총자산 300억 원 중 임대 부동산이 90억 원이라고 해 봅니다. 사업용 자산 비율은 70%이므로 가업상속 재산가액은 140억 원입니다. 임대 부동산 비중이 클수록 공제액이 그만큼 줄어드는 구조입니다.

예외도 있습니다. 국민주택규모 이하이거나 기준시가 6억 원 이하인 회사 소유 주택이 대상입니다. 이를 임직원에게 5년 이상 계속 무상으로 빌려주고 있다면 사업무관자산에서 뺍니다. 다만 1% 이상 주주나 최대주주의 친족인 임직원은 제외합니다.

공장 일부를 남에게 빌려주고 있다면 무엇을 확인해야 하나요?

빌려준 부분이 사업무관자산인지와 상속 뒤 사후관리 문제를 함께 확인해야 합니다. 상속개시일 현재 임대 중인 부분은 처음부터 공제 계산에서 빠집니다. 같은 건물 안에서 직접 쓰는 부분과 빌려준 부분을 면적이나 가액으로 나눠 계산해야 합니다.

상속 뒤 새로 공장을 빌려주는 것은 다른 문제입니다. 가업에 쓰던 자산을 사업에 쓰지 않고 임대하면 처분한 것으로 봅니다. 상속개시일부터 5년 안에 이런 처분이 가업용 자산의 40% 이상이 되면 추징됩니다.

계열회사에 공장을 빌려주는 경우도 타인에게 임대한 것입니다. 사업상 필요한 거래라도 임대료를 받는 구조라면 사업무관자산 판단에서 불리할 수 있습니다. 거래 구조와 실제 사용 관계를 정리해 두어야 합니다.

임대 비중이 큰 가업의 대응 순서

• 수입금액 분석 - 최근 몇 사업연도의 제조·판매 수입과 임대 수입을 나눠 주된 사업을 확인합니다.
• 임대 자산 목록화 - 임대 중인 부동산과 부동산 권리를 모두 정리합니다.
• 사업무관자산 비율 계산 - 총자산 대비 임대 자산 비율로 가업상속 재산가액을 추산합니다.
• 자산 구조 정리 - 필요하면 임대 부동산의 분할이나 처분을 승계 전에 검토합니다.
• 사후관리 대비 - 상속 뒤 새 임대가 가업용 자산 처분이 되지 않게 계획합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수입금액 구성과 임대 자산의 범위에 따라 공제 가능 여부와 공제액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대 비중이 있는 가업의 업종·자산 판단과 상속세 조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회사가 직접 쓰는 사옥 일부를 빈 공간으로 두고 있으면 사업무관자산인가요?
  시행령이 정한 사업무관자산은 타인에게 임대한 부동산과 법인세법상 업무무관자산 등입니다. 비어 있는 공간이 업무무관자산에 해당하는지는 사용 계획과 기간에 따라 따로 판단해야 합니다.
• 임대료를 받지 않고 계열회사에 무상으로 빌려주면 괜찮나요?
  무상이어도 계열회사가 자기 사업에 쓰면 사업무관자산이 될 수 있습니다. 다만 가업 법인이 공동 사업에 직접 쓴 것으로 보아 임대가 아니라고 한 결정례가 있습니다. 무상 제공은 부당행위계산 문제도 함께 검토해야 합니다.
• 개인사업자가 사업장 일부를 임대하면 어떻게 되나요?
  개인 가업은 가업에 직접 쓰는 사업용 자산만 가업상속 재산가액에 들어갑니다. 임대하는 부분은 가업에 직접 쓰는 자산이 아니므로 공제 대상에서 빠집니다.
• 주된 사업이 임대업이면 가업승계 증여세 과세특례도 못 받나요?
  가업승계 증여세 과세특례도 상속세 및 증여세법 시행령의 같은 업종 기준으로 가업을 판단합니다. 주된 사업이 부동산임대업이면 증여일 기준으로도 특례 대상이 아닙니다.
• 임대 부동산을 상속 직전에 팔아 현금으로 두면 공제액이 늘어나나요?
  현금도 직전 5개 사업연도 말 평균 보유액의 200%를 넘으면 과다보유현금으로 사업무관자산이 됩니다. 매각 시점과 자금 사용처를 함께 계획해야 합니다.
• 업종 판단으로 공제가 부인되면 어떻게 다투나요?
  고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 사업연도별 수입금액 구성과 실제 사업 운영 자료로 주된 사업을 입증하는 것이 핵심입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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