세금

감면받은 땅의 일부만 목적사업에 쓰면 취득세는 얼마나 추징되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

목적사업에 쓰지 않은 부분만 추징되고, 그 부분의 과세표준은 원칙적으로 전체 취득가액을 면적 비율로 나누어 정합니다. 대법원은 땅 전체를 하나의 대금으로 샀다면 단위면적당 같은 가격으로 산 것으로 보았습니다. 땅 전체가 추징되는 것은 아닙니다. 다만 부분별 감정가로 따로 계산해 달라는 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

목적사업에 쓰지 않은 부분만 추징되고, 그 부분의 과세표준은 원칙적으로 전체 취득가액을 면적 비율로 나누어 정합니다. 대법원은 땅 전체를 하나의 대금으로 샀다면 단위면적당 같은 가격으로 산 것으로 보았습니다. 땅 전체가 추징되는 것은 아닙니다. 다만 부분별 감정가로 따로 계산해 달라는 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

일부만 쓰면 왜 그 부분만 추징되나요?

감면 조문이 추징 범위를 「그 해당 부분」으로 정하고 있기 때문입니다. 지방세특례제한법은 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지나도록 해당 용도로 쓰지 않으면 추징한다고 정합니다. 추징 대상은 쓰지 않은 그 부분입니다. 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 팔거나 다른 용도로 쓴 경우도 그 해당 부분이 대상입니다.

개별 감면 조문이 기간을 따로 정하면 그 조문을 따릅니다. 예를 들어 종교단체와 학교의 면제는 사용 기한을 3년으로, 수익사업 사용 제한을 5년으로 정합니다. 어느 조문이 적용되는지에 따라 추징 사유가 생기는 시점이 달라집니다.

결국 하나의 필지 안에서도 쓰는 부분과 쓰지 않는 부분이 나뉘면 추징도 나뉩니다. 그래서 어느 부분을 실제로 썼는지가 먼저 정리되어야 추징 범위를 다툴 수 있습니다. 측량도면과 현장 사진으로 사용 부분의 경계와 면적을 특정해 두는 것이 출발점입니다. 통로나 녹지처럼 사업에 딸린 구역을 사용 부분으로 볼지도 미리 정리해야 합니다. 이 구역의 판단에 따라 미사용 면적이 크게 달라질 수 있습니다.

해당 부분의 과세표준은 어떻게 계산하나요?

땅 전체를 하나의 대금으로 샀다면 면적 비율로 나눕니다. 대법원은 1필지 토지 중 일부만 과세 대상이면 그 부분에 대해서만 과세표준을 산정해야 한다고 했습니다. 그리고 부분별 가치를 가리지 않고 전체 대금을 정해 샀다면 단위면적당 균일한 가격으로 산 것으로 볼 수 있다고 했습니다.

사안은 종교단체가 납골당을 짓기 위해 여러 필지의 임야를 일괄해 사들인 사건이었습니다. 앞선 대법원 판결에서 납골당 부지는 면제되고, 울타리 밖에 방치한 임야는 과세 대상으로 정리되었습니다. 환송 뒤 원심은 부분별 감정가액을 기준으로 과세표준을 계산했습니다.

대법원은 이 계산을 받아들이지 않고 다시 파기했습니다. 전체 취득가액 중 과세 대상 면적이 차지하는 비율로 안분한 가액이 과세표준이라고 했습니다. 방치 임야의 감정가가 낮더라도 일괄 매수였다면 평균 단가로 계산된다는 뜻입니다. 대법원은 같은 취지의 앞선 판례들도 함께 인용했습니다. 그래서 이 계산 방식은 개별 사건의 예외가 아니라 확립된 기준으로 볼 수 있습니다. 이 사건은 구 지방세법 시절의 비과세 사건이지만 같은 계산 방식은 감면 추징에도 쓰일 수 있습니다.

부분별 가격을 따로 정해 샀다면 결론이 다른가요?

다를 수 있습니다. 대법원이 면적 안분을 택한 이유는 부분별 가치의 우열을 가리지 않고 전체 대금을 정해 샀다는 점이었습니다. 계약 단계에서 필지나 구역별로 가격을 따로 정했다면 그 약정 가격을 기준으로 삼을 여지가 있습니다.

현행 지방세법은 유상으로 취득한 부동산의 과세표준을 사실상의 취득가격으로 정합니다. 계약서에 구역별 대금이 나뉘어 있다면 그 금액이 각 부분의 사실상 취득가격이라고 주장할 수 있습니다. 반대로 대금이 하나로 정해졌다면 사후 감정으로 가격 차이를 만들기는 어렵습니다.

그래서 같은 필지 안에 용도가 다른 구역이 섞인 땅을 살 때는 계약서 작성 단계부터 따져야 합니다. 쓰지 않을 가능성이 있는 부분의 가격이 실제로 낮다면 구역별 대금을 나누어 적는 것이 뒤의 추징 다툼에서 근거가 됩니다.

추징세액에는 무엇이 더 붙나요?

감면된 세액에 이자상당액이 더해집니다. 지방세특례제한법은 추징 사유에 해당해 감면 세액을 내야 하면 이자상당액을 가산해 납부하도록 정합니다. 파산 등 부득이한 사유가 있으면 이자상당액은 더하지 않습니다.

추징세액은 지방세법상 신고납부해야 할 세액으로 봅니다. 그래서 추징 사유가 생기면 고지를 기다리지 말고 신고납부기한을 확인해야 합니다. 신고하지 않은 채 시간이 지나면 가산세 문제가 생길 수 있습니다. 이자상당액은 기간에 비례해 늘어나므로 다툼이 있더라도 일단 계산해 두는 편이 낫습니다. 감면을 잘못 받아 추징될 때의 가산세 쟁점은 「취득세 감면을 잘못 받아 추징되면 과소신고가산세도 내야 하나요?」에서 다루었습니다.

감면 부동산 일부 추징 대응 순서

• 사용 부분 특정 - 측량도면과 사진으로 목적사업에 쓰는 구역과 쓰지 않는 구역의 면적을 나눕니다.
• 매수 계약 확인 - 대금이 일괄로 정해졌는지, 구역별로 따로 정해졌는지 계약서를 확인합니다.
• 안분 계산 검증 - 과세관청이 쓴 면적 비율이나 단가가 계약과 사용 현황에 맞는지 다시 계산합니다.
• 정당한 사유 점검 - 쓰지 못한 부분에 법령상 장애나 진지한 사용 노력이 있었는지 자료를 모읍니다.
• 불복 제기 - 추징 범위나 계산이 잘못됐다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 계약의 대금 결정 방식과 사용 구역의 면적에 따라 추징세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 감면 부동산의 취득세 추징 범위와 과세표준 계산에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 필지를 나누지 않았어도 일부만 추징할 수 있나요?
  네, 대법원은 1필지 토지 중 일부만 과세 대상인 경우 그 부분만 과세표준을 산정해야 한다고 보았습니다. 필지 분할 여부보다 실제 사용 구역의 특정이 중요합니다.
• 건물과 함께 산 땅도 면적으로 나누나요?
  건물과 토지는 가치 구조가 달라 단순 면적 안분이 맞지 않을 수 있습니다. 계약서상 구분 가액이 있는지, 없다면 어떤 기준으로 나눌지 별도로 검토해야 합니다.
• 추징 사유가 생기면 언제까지 신고해야 하나요?
  감면 후 추징 대상이 되면 그 사유 발생일부터 60일 안에 신고납부해야 합니다. 추징 사유가 생긴 날과 그 근거 자료를 기록해 두면 뒤의 가산세 다툼에도 쓸 수 있습니다.
• 일부를 임대하면 그 부분도 추징되나요?
  임대는 직접 사용에서 제외되므로 임대한 부분은 다른 용도로 쓴 것으로 볼 수 있습니다. 직접 사용 2년 미만 상태라면 그 부분이 추징 대상이 될 수 있습니다.
• 재산세도 같은 방식으로 일부만 과세되나요?
  목적에 직접 사용되지 않는 일부 재산은 재산세 면제에서 빠지도록 종교단체·학교 등 개별 조문이 정합니다. 과세기준일 현재 사용 구역을 기준으로 다시 판단합니다.
• 정당한 사유가 인정되면 이자상당액도 안 내나요?
  정당한 사유로 기한 안에 쓰지 못한 것이 인정되면 그 사유로는 추징 자체가 되지 않습니다. 추징이 되더라도 파산 등 부득이한 사유가 있으면 이자상당액은 더하지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 취득세 감면을 잘못 받아 추징되면 과소신고가산세도 내야 하나요?
• 임차인이 오피스텔로 숙박업을 하면 임대사업자 취득세 감면이 추징되나요?
• 종교단체가 성직자·수녀 숙소로 산 아파트도 취득세가 면제되나요?
• 학교 구내식당을 외부업체에 임대하면 재산세 면제가 없어지나요?
• 10가구 임대주택을 새로 지어 등록하면 취득세가 면제되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기