세금

2주택자도 전세보증금에 간주임대료 소득세가 붙나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

2026년 귀속분부터는 2주택자도 간주임대료가 붙을 수 있습니다. 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우입니다. 2025년 귀속분까지는 3주택 이상만 대상이었습니다. 12억원 이하 주택은 주택 수에서 빠지므로 2주택자 대부분은 여전히 대상이 아닙니다.

2026년 귀속분부터는 2주택자도 간주임대료가 붙을 수 있습니다. 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우입니다. 2025년 귀속분까지는 3주택 이상만 대상이었습니다. 12억원 이하 주택은 주택 수에서 빠지므로 2주택자 대부분은 여전히 대상이 아닙니다.

2026년부터 무엇이 바뀌었나요?

소득세법은 주택 보증금에 간주임대료를 매기는 경우를 두 가지로 정합니다. 하나는 3주택 이상을 가지고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우입니다. 다른 하나가 새로 생긴 2주택 기준입니다. 2주택을 가지고 보증금 합계가 시행령이 정한 12억원을 넘으면 간주임대료를 계산합니다.

새 기준은 2023년 12월 31일 개정된 소득세법에 들어 있었지만 시행일이 2026년 1월 1일로 늦춰져 있었습니다. 부칙은 시행 전에 시작한 과세기간에는 종전 규정을 따르도록 정합니다. 그래서 2025년 귀속분까지는 2주택자의 보증금에 간주임대료가 붙지 않습니다. 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 받은 보증금이 첫 적용 대상입니다.

1주택자는 여전히 대상이 아닙니다. 기준시가가 아무리 높은 주택이라도 1채만 전세를 주었다면 보증금에 간주임대료를 계산하지 않습니다. 월세 비과세 범위는 따로 따져야 합니다.

2주택인지는 어떻게 세나요?

2주택 기준에서는 해당 과세기간의 기준시가가 12억원 이하인 주택을 주택 수에 넣지 않습니다. 결국 기준시가 12억원을 넘는 고가주택 2채를 가진 경우가 대상입니다. 기준시가가 12억원을 넘는지는 과세기간 종료일 기준으로 봅니다.

소형주택도 빠집니다. 주거전용면적이 40제곱미터 이하이고 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 넣지 않습니다. 이 특례는 기한이 있으므로 2027년 귀속분에서는 다시 확인해야 합니다.

본인과 배우자의 주택은 합산합니다. 남편과 아내가 고가주택을 1채씩 가지고 각자 전세를 주었다면 2주택으로 셉니다. 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봅니다. 다만 기준시가 12억원을 넘는 주택의 지분을 30% 넘게 가진 사람은 그의 주택으로도 셉니다. 배우자 주택 때문에 임대소득세가 생기는 다른 경우는 「월세 받는 집은 한 채뿐인데 배우자 집이나 오피스텔 때문에 임대소득세를 내나요?」에서 다뤘습니다.

간주임대료는 얼마로 계산하나요?

장부를 쓰는 경우 간주임대료는 보증금 합계에서 3억원을 뺀 금액의 적수에 60%와 정기예금이자율을 곱해 계산합니다. 여기서 그 보증금으로 얻은 이자·배당 같은 금융수익을 뺍니다. 2주택 이상이면 3억원은 보증금 적수가 가장 큰 주택부터 차례로 뺍니다.

예를 들어 고가주택 2채의 보증금이 각각 9억원과 6억원이고 1년 내내 그대로였다고 보겠습니다. 합계 15억원이 12억원을 넘으므로 대상입니다. 15억원에서 3억원을 뺀 12억원의 60%인 7억 2천만원에 정기예금이자율을 곱합니다. 현행 이자율 연 3.1%를 적용하면 2,232만원이 간주임대료가 됩니다.

금융수익 차감은 장부와 증빙으로 그 보증금으로 산 금융자산에서 생긴 것이 확인될 때만 인정됩니다. 장부 없이 추계로 신고하면 금융수익 차감 없이 계산합니다. 보증금을 예금해 둔 계좌를 따로 관리하면 차감 근거를 남기기 쉽습니다. 보증금을 대출 상환이나 다른 투자에 썼다면 그 부분에서 생긴 수익은 차감하기 어렵습니다.

월세도 함께 받으면 어떻게 신고하나요?

간주임대료는 주택임대 총수입금액에 들어갑니다. 월세와 간주임대료를 합친 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하이면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 2천만원을 넘으면 다른 종합소득과 합산해 신고합니다.

고가주택 2채를 가진 경우라면 월세 쪽에도 비과세가 적용되지 않을 수 있습니다. 1주택자의 월세 비과세는 기준시가 12억원을 넘는 주택과 국외 주택에는 적용되지 않기 때문입니다. 2주택자라면 애초에 1주택 비과세 대상도 아닙니다. 결국 2026년부터 고가주택 2채를 임대하면 보증금과 월세를 함께 계산해 신고 방식을 정해야 합니다.

사업자등록도 함께 확인해야 합니다. 주택임대소득이 있는 사업자는 사업 개시일부터 20일 안에 등록을 신청해야 합니다. 늦으면 사업 개시일부터 등록 신청 전날까지의 주택임대수입금액에 1천분의 2를 곱한 가산세가 붙습니다. 이 가산세는 종합소득산출세액이 없어도 부과됩니다. 부동산임대업의 사업 개시일은 임대를 시작한 날로 봅니다. 다만 비과세이던 임대가 기준 변경으로 과세 대상이 된 경우, 그 전 기간 수입에는 이 가산세를 매기지 않는 것으로 해석됩니다. 2026년에 처음 대상이 된 2주택자라면 신고 전에 등록 여부부터 점검하는 편이 안전합니다.

2주택 간주임대료 대응 순서

• 주택 수 확인 - 부부 합산으로 기준시가 12억원을 넘는 주택이 몇 채인지 셉니다.
• 보증금 합계 계산 - 2026년 중 보증금 변동을 월별로 정리해 12억원 초과 여부를 봅니다.
• 금융수익 정리 - 보증금으로 예치한 계좌의 이자·배당을 따로 모아 차감 근거를 남깁니다.
• 신고 방식 결정 - 월세와 간주임대료 합계가 2천만원 이하인지 보고 분리과세 여부를 정합니다.
• 2027년 5월 신고 - 2026년 귀속분 종합소득세 신고에 간주임대료를 반영합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부부의 주택 보유 현황과 기준시가, 보증금 변동에 따라 간주임대료가 달라집니다. 법무법인 윤성은 고가주택 임대에 따른 간주임대료와 주택임대소득 과세 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2025년에 받은 보증금도 2주택 기준으로 간주임대료를 내나요?
  아니요, 2주택 기준은 2026년 1월 1일부터 시행돼 그 전에 시작한 과세기간에는 적용되지 않습니다. 2025년 귀속분은 종전처럼 3주택 이상인 경우만 대상입니다.
• 고가주택 1채와 12억원 이하 주택 1채를 전세 주면 대상인가요?
  2주택 기준에서는 기준시가 12억원 이하 주택을 주택 수에서 빼므로 1주택으로 봅니다. 따라서 보증금 합계와 관계없이 2주택 기준의 간주임대료 대상이 아닙니다.
• 보증금 합계가 정확히 12억원이면 대상인가요?
  아니요, 보증금 합계가 12억원을 초과하는 경우에만 대상입니다. 12억원과 같다면 2주택 기준의 간주임대료는 계산하지 않으므로 보증금 조정 때 이 경계를 확인해야 합니다.
• 3주택자는 기준이 어떻게 다른가요?
  3주택 이상이면 보증금 합계가 3억원을 넘을 때부터 간주임대료를 계산합니다. 3주택 기준에서는 12억원 이하 주택도 주택 수에 들어가고, 소형주택만 2026년 말까지 빠집니다.
• 부부 공동명의 주택은 누구 주택으로 세나요?
  공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 셉니다. 부부가 각각 소유하는 것으로 계산되면 지분이 더 큰 사람의 주택으로 보아 합산하고, 지분이 같으면 합의한 1명으로 봅니다.
• 장부 없이 추계로 신고하면 간주임대료가 달라지나요?
  네, 추계로 신고하면 보증금에서 3억원을 뺀 적수에 60%와 정기예금이자율을 곱하고 금융수익은 빼지 않습니다. 장부를 쓰면 보증금으로 얻은 금융수익을 증빙으로 차감할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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