법인세·소득세

월세 받는 집은 한 채뿐인데 배우자 집이나 오피스텔 때문에 임대소득세를 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

월세 주는 집이 한 채뿐이어도 배우자 명의 주택, 세입자가 사는 오피스텔, 농가주택, 해외 주택까지 합쳐 2주택이 되면 월세 전액이 과세됩니다. 부모·자녀 집은 합치지 않습니다. 신고를 놓쳤다면 무신고가산세 20%가 붙고, 법정신고기한 후 6개월 안에 기한 후 신고하면 그 시기에 따라 가산세를 50%, 30%, 20% 줄일 수 있습니다.

집 한 채를 월세 주는 사람은 그 집 기준시가가 12억원 이하이면 월세에 소득세가 없습니다. 문제는 「한 채」를 세는 방법입니다. 배우자 명의 집, 세 준 주거용 오피스텔, 시골 농가주택이 함께 세어져 2주택이 되면 월세 전액이 과세 대상이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 본인 명의 아파트(기준시가 7억원)를 2025년 한 해 월 150만원에 세를 주었고, 회사에서 받는 근로소득이 따로 있습니다. 아내 명의로는 업무용으로 분양받은 오피스텔이 한 채 있는데, 세입자가 전입신고를 하고 살고 있습니다. A씨는 1주택이라 생각해 2026. 5. 종합소득세 신고를 하지 않았고, 2026. 9. 세무서로부터 주택임대소득 신고 안내문을 받았습니다. 오피스텔도 주택으로 세는지, 지금이라도 신고하면 가산세가 얼마나 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택 수는 누구 명의까지 합쳐 세나요?

본인과 배우자가 각각 가진 주택은 합산합니다. 반면 부모나 자녀처럼 직계존비속이 가진 주택은 같은 집에 살더라도 합산하지 않습니다. 미혼 자녀가 자기 집 한 채를 세 주고 부모 집에 산다면, 그 집이 기준시가 12억원 이하인 한 월세는 비과세입니다.

공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 것으로 셉니다. 다만 그 주택에서 얻는 임대수입이 연 600만원 이상이거나, 기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 가진 사람은 소수지분자라도 주택을 가진 것으로 셉니다. 남에게 빌린 집을 다시 세 준 경우에는 빌린 사람의 주택으로 봅니다. 형제와 함께 가진 주택의 지분이 20%뿐이라도 그 지분으로 받는 월세가 연 600만원 이상이면 주택 수에 들어가므로, 공동명의 주택이 있다면 지분별 수입부터 계산해 보아야 합니다.

오피스텔·농가주택·해외 집도 주택 수에 들어가나요?

주택인지는 서류상 용도가 아니라 실제로 상시 주거용으로 쓰는지로 봅니다. 업무용으로 분양받은 오피스텔이라도 세입자가 살고 있다면 주택 수에 들어가고, 그 월세도 주택임대소득이 됩니다. 시골 농가주택도 주거용이면 예외 없이 셉니다. 반대로 공부상 주택이라도 사무실이나 창고로만 쓰고 있다면 주택이 아니라는 점을 사진, 사용 계약, 전기·수도 사용 내역으로 소명할 수 있습니다.

국외에 있는 주택은 한 채만 있어도 그 임대소득은 비과세가 아닙니다. 국세청은 거주자의 국외 주택도 주택 수에 포함하고, 국내 주택임대소득과 합산해 신고해야 한다고 봅니다. 해외 근무 시절 산 집을 세 주고 있다면 국내 집 월세까지 과세될 수 있습니다.

다가구주택은 한 채로 보지만, 호수별로 구분등기했다면 각각을 한 채로 셉니다. 주택과 상가가 함께 있는 건물은 주택 면적이 더 크면 전부 주택으로, 같거나 작으면 주택 부분만 주택으로 봅니다.

한 해 중간에 주택 수가 바뀌면 어떻게 되나요?

국세청은 부부가 각자 1주택을 가지고 있다가 과세기간 중 이혼한 경우, 이혼 전까지는 2주택이므로 그 기간 월세는 과세하고 이혼 뒤에는 각자 1주택으로 보아 비과세한다고 봅니다. 연중에 집을 사거나 판 경우에도 2주택이었던 기간의 월세만 따로 떼어 계산해야 합니다. 결혼으로 배우자 주택과 합쳐진 경우도 같은 방식으로, 혼인 전 기간의 월세는 1주택 기준으로 따집니다.

기준시가 12억원을 넘는지는 과세기간 종료일(12. 31.)이나 양도일을 기준으로 봅니다. 연초에 12억원 이하였더라도 연말 기준시가가 넘으면 한 채만 있어도 과세됩니다. 고가주택 한 채를 부부가 공동명의로 가진 경우의 신고 방법은 「부부 공동명의 고가주택 한 채를 월세 줬는데 둘 다 소득세를 신고해야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

신고하지 않은 월세는 어떻게 추징되나요?

2주택으로 판정되면 그 해 월세 전체가 주택임대 사업소득입니다. 수입이 2천만원 이하이면 14% 분리과세를 고를 수 있고, 필요경비는 수입의 50%로 봅니다. 신고하지 않았다면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙고, 사업자등록을 하지 않은 기간의 수입에는 0.2% 가산세가 따로 붙습니다.

A씨라면 월세 1,800만원에서 경비 900만원을 뺀 900만원에 14%를 곱해 126만원이 산출세액입니다. 근로소득 때문에 다른 종합소득금액이 2천만원을 넘어 200만원 추가공제는 받지 못합니다. 법정신고기한부터 3개월을 넘겨 6개월 안에 기한 후 신고하면 무신고가산세 25만 2천원의 20%가 줄어듭니다. 다만 세무공무원이 조사에 착수한 것을 알고 낸 기한 후 신고는 감면이 없습니다. 안내문의 회신 기한 안에 신고하고, 분리과세와 종합과세 중 세액이 적은 쪽을 고르는 것이 실무상 가장 먼저 할 일입니다.

반대로 직계존비속 집이나 사업용 건물 부분을 주택으로 잘못 세어 이미 세금을 냈다면, 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있습니다.

주택임대소득 주택 수 판정 대응 순서

• 명의별 주택 목록 작성 - 본인·배우자 명의 주택을 국내외 모두 적고, 오피스텔과 농가주택의 실제 용도를 확인합니다.
• 기간별 주택 수 확인 - 취득·양도·혼인·이혼 날짜를 기준으로 2주택 이상이던 기간을 나눕니다.
• 기준시가 확인 - 12. 31. 기준 공시가격으로 12억원 초과 여부를 봅니다.
• 신고 방식 선택 - 분리과세와 종합과세 세액을 비교해 기한 후 신고 또는 수정신고를 합니다.
• 안내문 회신과 소명 - 주택 수가 잘못 계산됐다면 등기부, 전입 내역, 혼인관계증명서로 소명합니다.
• 과세전적부심사·불복 검토 - 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후에는 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 주택의 실제 용도와 명의, 연중 주택 수 변동 시점에 따라 과세 여부와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 주택임대소득 해명 안내 대응, 기한 후 신고와 가산세 검토, 과세전적부심사와 조세심판 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모님 집에 살면서 제 집 한 채를 월세 주면 세금이 있나요?
  주택 수는 본인과 배우자 것만 합산하고 부모·자녀 같은 직계존비속 주택은 합치지 않습니다. 본인 집이 한 채이고 기준시가가 12억원 이하라면 월세는 비과세입니다. 다만 해외에 주택이 있거나 미혼 자녀가 결혼해 배우자 주택과 합쳐지면 다시 따져야 합니다.
• 업무용 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
  서류상 업무용이라도 세입자가 전입해 상시 주거용으로 쓰면 주택으로 셉니다. 이 오피스텔 때문에 2주택이 되면 다른 집 월세까지 과세될 수 있고, 오피스텔 월세도 주택임대소득이 됩니다.
• 해외에 있는 집만 세를 주고 있어도 신고해야 하나요?
  국외 주택의 임대소득은 한 채만 있어도 비과세에서 빠집니다. 국세청은 거주자의 국외 주택을 주택 수에도 넣고 국내 주택임대소득과 합산해 신고하도록 봅니다. 국내에 한 채만 있어도 해외 집 때문에 2주택이 될 수 있습니다.
• 연중에 이혼했다면 그 해 월세는 어떻게 되나요?
  국세청은 각자 1주택을 가진 부부가 과세기간 중 이혼하면 이혼 전까지는 2주택으로 보아 그 기간 월세만 과세하고, 이혼 뒤에는 각자 1주택으로 보아 비과세한다고 봅니다. 1년 치 월세를 모두 신고할 필요는 없습니다.
• 다가구주택은 몇 채로 세나요?
  다가구주택은 한 채로 봅니다. 다만 호수별로 구분등기를 했다면 각각을 한 채로 세므로, 구분등기한 다가구주택 하나만으로도 여러 채가 될 수 있습니다. 등기부에서 구분등기 여부를 먼저 확인하십시오.
• 신고를 놓쳤다면 가산세는 얼마나 줄일 수 있나요?
  무신고가산세는 납부할 세액의 20%입니다. 법정신고기한 후 1개월 안에 기한 후 신고하면 50%, 3개월 안이면 30%, 6개월 안이면 20%를 줄여 줍니다. 조사 착수를 알고 낸 신고는 감면되지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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