양도소득세

거주주택 비과세를 한 번 받았는데 새로 산 집도 또 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 지금 시행 중인 소득세법 시행령에는 거주주택 비과세 특례를 생애 한 차례만 준다는 제한이 없어, 임대주택을 둔 채 새로 산 집에 2년 이상 살고 팔면 다시 특례를 받을 수 있습니다. 이 제한은 2019년 2월에 생겼다가 2025년 2월 28일 시행령 개정으로 삭제됐습니다. 지금은 새로 산 집을 임대주택으로 등록한 적이 있는지부터 확인해야 합니다.

예전에 한 번 특례를 받았다고 해서 임대주택을 먼저 정리하거나 새집 매도를 포기할 필요는 없습니다. 지금 조문에는 횟수 제한이 없으므로 요건만 다시 맞추면 됩니다.

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A씨는 2016년 다세대주택 한 채를 장기일반민간임대주택으로 등록해 지금까지 세를 주고 있습니다. 2020년 6월 살던 아파트를 팔면서 거주주택 비과세 특례를 받았고, 같은 해 8월 새 아파트를 사서 가족과 6년째 살고 있습니다. 2026년 11월 이 아파트를 팔려는데, 거주주택 특례는 평생 한 번뿐이라 이번에는 과세된다는 말을 들었다며 사실인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

거주주택 비과세를 한 번 받았는데 다음 집도 또 받을 수 있나요?

네, 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에는 거주주택 특례를 생애 한 차례만 적용한다는 제한이 없습니다. 새로 산 집도 보유기간 중 2년 이상 살았고, 임대주택이 양도일 현재 등록을 유지하며 임대 중이고 임대료 증가율이 5% 이하라면 다시 특례를 적용받을 수 있습니다. 2019. 2. 12.부터 시행령 괄호에 들어 있던 「장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다」는 문구가 2025. 2. 28. 개정으로 삭제됐기 때문입니다.

• 2019. 2. 12. 전에 취득(계약)한 주택 - 국세청 해석상 횟수 제한이 없던 종전 규정 적용.
• 2019. 2. 12. 이후 취득한 주택을 2025. 2. 27.까지 양도 - 장기임대주택을 보유한 세대는 생애 한 차례, 최초로 파는 거주주택만 특례.
• 현행 조문(2025. 2. 28. 개정 이후) - 생애 한 차례 문구 삭제. 요건을 갖춘 거주주택마다 특례 적용.

국세청은 생애 한 차례 제한을 어떻게 해석했었나요?

사례집 당시 국세청은 2019. 2. 12. 이후 거주주택 특례를 받은 세대가 새로 산 집에 2년 살고 팔아도 거주주택 특례를 다시 적용받을 수 없다고 안내했습니다. 다만 2019. 2. 12. 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 주택분양권으로 완공된 주택은 거주주택에 이어 다시 팔아도 횟수 제한이 없던 종전 규정을 적용한다고 회신했습니다(서면-2021-법령해석재산-1409, 2021. 4. 27.). 반면 그 무렵 장기임대주택을 갖고 있지 않던 상태에서 계약한 분양권은 종전 규정을 적용받을 수 없다고 했습니다(서면-2020-법령해석재산-1464, 2021. 3. 8.).

이 회신들은 생애 한 차례 제한이 살아 있던 때의 사실관계를 전제로 한 것입니다. 제한이 삭제된 지금 같은 질문을 하면 결론이 달라질 수 있으므로, 양도일에 시행 중인 조문을 기준으로 다시 판단해야 합니다.

개정 뒤 국세청은 두 번째 거주주택을 어떻게 보나요?

개정 시행령 부칙 제14조는 제155조 제20항 개정 규정을 2025. 2. 28. 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다고 정했습니다. 그래서 기준은 두 번째 집을 판 날입니다.

국세청은 2025. 2. 28. 전에 두 번째 거주주택을 판 사안에서는 다시 특례를 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2025-부동산-3080, 2025. 9. 4.). 이 회신은 기획재정부 재산세제과-192(2020. 2. 18.)를 참고하라고 안내했습니다. 반대로 개정 뒤에 판 사안에서는 한 차례 특례를 받은 세대가 임대주택으로 등록한 적 없는 다른 집을 다시 팔면 그 집의 전체 보유기간분을 1주택으로 보아 비과세를 적용한다고 답했습니다(사전-2025-법규재산-1062, 2025. 11. 28.).

두 번째로 파는 집에서 비과세 기간이 줄어드는 경우가 있나요?

있습니다. 지금 파는 집을 예전에 민간임대주택으로 등록한 적이 있고, 그 집을 보유하는 동안 먼저 판 다른 거주주택(직전거주주택)이 있다면 직전거주주택 양도일 뒤의 기간분에 대해서만 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 이 경우 거주기간도 사업자등록과 임대사업자등록을 한 날 이후 산 기간만 셉니다.

A씨처럼 새로 산 집을 임대주택으로 등록한 적이 없다면 이 계산은 적용되지 않습니다. 이때는 새집의 보유기간 전체를 기준으로 비과세 여부를 판단하고, 양도가액 12억원을 넘는 부분만 과세됩니다.

두 번째 거주주택 비과세 대응 순서

• 이력 정리 - 첫 거주주택 양도일과 특례 적용 여부, 새집 취득일, 임대주택 등록일을 날짜순으로 적습니다.
• 새집 등록 이력 확인 - 지금 팔 집을 임대주택으로 등록한 적이 있는지 확인합니다. 있다면 직전거주주택 양도일 뒤 기간분만 비과세됩니다.
• 임대주택 요건 점검 - 양도일 현재 사업자등록과 임대사업자등록을 유지하며 임대 중인지, 계약마다 임대료 증가율이 5% 이하였는지 계약서로 확인합니다.
• 거주기간 확인 - 새집에서 2년 이상 살았는지 주민등록표 초본으로 확인합니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 특례 신고서를 내고, 세무서가 생애 한 차례 제한을 이유로 비과세를 부인하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 과세로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 첫 거주주택을 2025. 2. 28. 전에 팔았는지, 새집이 분양권으로 취득한 집인지, 임대주택이 자동말소됐는지에 따라 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 생애 한 차례 제한은 언제 없어졌나요?
  2025. 2. 28. 공포·시행된 소득세법 시행령 개정으로 제155조 제20항의 「생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다」는 괄호 문구가 삭제됐습니다. 2026. 10. 1. 시행 현행 시행령에도 이 문구는 없습니다. 개정 시행령 부칙 제14조에 따라 2025. 2. 28. 이후 양도하는 주택부터 적용됩니다.
• 2025년 전에 과세로 낸 두 번째 집 세금은요?
  2025. 2. 27. 이전에 두 번째 거주주택을 팔았다면 당시 시행령의 생애 한 차례 제한이 적용되므로 과세가 원칙입니다. 다만 그 집이 2019. 2. 12. 전에 계약하고 계약금을 낸 주택이나 분양권으로 얻은 집이었다면 종전 규정이 적용될 수 있어, 법정신고기한 뒤 5년 안이면 경정청구를 검토해 볼 수 있습니다.
• 두 번째 집도 2년 살아야 하나요?
  네, 거주주택 특례는 파는 집의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 첫 거주주택에서 산 기간은 새집에 합산되지 않습니다. 새집을 예전에 임대주택으로 등록한 적이 있고 그 보유 중에 다른 거주주택을 팔았다면, 임대사업자등록을 한 날 이후의 거주기간만 셉니다.
• 임대주택은 그동안 계속 등록돼 있어야 하나요?
  두 번째 거주주택을 파는 날에도 임대주택이 세무서 사업자등록과 임대사업자등록을 유지하며 임대 중이어야 합니다. 그사이 임대료를 5% 넘게 올렸거나 등록을 말소했다면 특례 요건이 깨질 수 있습니다. 자동말소된 경우에는 말소일부터 5년 안에 팔아야 특례를 받습니다.
• 새집이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  거주주택 특례로 1주택으로 보더라도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 과세되는 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 - 12억원)을 양도가액으로 나눈 비율을 곱해 계산하고, 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다.
• 세무서가 생애 1회를 이유로 부인하면요?
  양도일에 시행 중인 조문에 생애 한 차례 제한이 없다면 그 사유만으로 비과세를 부인할 근거는 약합니다. 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 양도일, 개정 시행일, 첫 거주주택 양도일을 정리한 자료를 함께 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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