양도소득세

리모델링 공사비를 양도세 필요경비로 넣었다가 부인되는 경우는?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

리모델링 공사비는 건물 가치를 높인 자본적 지출이면서 세금계산서나 계좌 이체로 실제 지출이 확인되는 부분만 양도세 필요경비가 되고, 지급이 확인되지 않거나 집기·비품처럼 건물과 무관한 지출은 부인됩니다. 소득세법 시행령 제163조 제3항이 자본적 지출 해당성과 증명서류 요건을 함께 요구합니다. 지금은 공사비를 공정별로 나누고 각 금액의 송금 기록이 있는지부터 확인하십시오.

리모델링 공사비를 신고했다고 해서 전부 부인될까 걱정할 필요는 없습니다. 실제로 돈이 나갔고 건물 가치를 높인 부분은 필요경비로 인정되므로, 먼저 공사 내역을 항목별로 나누어 봅니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2022년 오래된 5층 근린생활시설 건물을 25억원에 사서 엘리베이터 설치, 외벽 단열, 층별 구조 변경 공사를 했습니다. 공사는 동생이 운영하는 인테리어 업체가 맡았고, 계약서상 공사비 15억원을 모두 양도소득세 필요경비로 넣어 2025년 50억원에 판 뒤 신고했습니다. 세무조사에서 세무서는 송금 기록이 확인되는 공사비가 10억원뿐이라며 나머지 5억원을 뺐고, 1층 음식점 임차인에게 넘긴 주방기기와 가구 구입비 3억원도 건물 공사와 무관하다고 보았습니다. 그 결과 양도소득세 약 3억 7천만원을 더 내라는 세무조사 결과 통지를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

리모델링 공사비는 모두 양도세 필요경비가 되나요?

아니요, 리모델링 공사비 가운데 건물의 내용연수를 늘리거나 가치를 현실적으로 높인 자본적 지출만 필요경비가 되고, 그마저도 세금계산서 같은 증명서류나 계좌 이체 기록으로 지출이 확인되어야 합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 이 두 가지를 모두 요구합니다.

자본적 지출의 예로는 본래 용도를 바꾸기 위한 개조, 엘리베이터나 냉난방장치 설치, 피난시설 설치, 재해로 못 쓰게 된 건물의 복구, 이와 비슷한 개량·확장·증설이 있습니다. 용도변경·개량·이용편의를 위해 쓴 비용도 같은 범위에 들어갑니다.

반대로 본래 기능을 유지하려는 수선, 곧 벽지·장판 교체나 도색, 고장 난 설비 수리 같은 수익적 지출은 양도차익에서 빼 주지 않습니다. 공사비 한 건 안에 두 성격이 섞여 있으면 세무서는 항목별로 나누어 판단합니다.

공사비를 지출했다는 것은 무엇으로 증명하나요?

필요경비로 인정받으려면 세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 같은 증명서류를 받아 보관하거나, 실제 지출 사실이 계좌 이체 같은 금융거래 증명서류로 확인되어야 합니다. 계약서와 견적서만으로는 실제 지급을 증명하기 어렵습니다.

특수관계 업체와의 공사에서는 계약 금액과 실제 지급 금액이 같은지를 세무서가 먼저 봅니다. 계약서상 금액보다 적게 송금했거나, 송금한 돈이 다시 돌아온 흔적이 있으면 그 차액은 지출로 보지 않습니다. 시공업체의 세금계산서 발급 내역과 장부, 자재 구입 기록도 함께 대조합니다.

집기와 비품 구입비는 왜 빠지나요?

침대, 가전제품, 가구 같은 집기·비품은 건물에 붙어 가치를 높이는 공사가 아니라 별개의 동산이므로 건물 양도차익의 필요경비가 될 수 없습니다. 리모델링 공사비 안에 함께 들어 있어도 세무서는 그 부분을 따로 떼어 뺍니다.

임대하거나 사업에 쓰던 건물이라면 한 가지를 더 봐야 합니다. 보유하는 동안 리모델링 비용을 사업소득에서 감가상각비로 이미 비용 처리했다면, 그 금액은 양도할 때 취득가액에서 다시 뺍니다. 같은 비용을 두 번 공제받지 못하게 하는 장치입니다.

부풀린 공사비는 가산세가 더 무거운가요?

실제로 지출하지 않은 공사비를 계약서로 꾸며 넣은 것이 부정행위로 인정되면 과소신고가산세가 과소신고 세액의 100분의 40으로 늘고, 부과제척기간도 10년으로 길어집니다. 단순히 성격 판단을 잘못한 수익적 지출이라면 일반 과소신고가산세 100분의 10이 적용됩니다.

그래서 다툴 부분은 두 가지입니다. 하나는 부인된 금액 가운데 실제 지출이 증명되는 부분을 되살리는 것이고, 다른 하나는 성격 판단 차이에 불과한 부분이 부정행위로 묶이지 않게 하는 것입니다.

공사비 부인 통지를 받았다면 무엇을 해야 하나요?

세무조사 결과 통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를 청구해, 부인된 항목 중 실제 지급과 가치 증가가 증명되는 공사비를 다시 인정받을 수 있습니다. 납부고지서를 받은 뒤에는 90일 안에 심판청구를 합니다.

준비할 자료는 공정별 내역서, 준공 전후 사진, 시공업체의 세금계산서와 자재 구입 증빙, 공사대금 송금 내역입니다. 냉난방장치 교체, 층별 구조 변경, 소방설비 설치처럼 자본적 지출 성격이 분명한 공정을 따로 묶어 제출하면 인정 범위를 넓히는 데 도움이 됩니다.

리모델링 공사비 필요경비 대응 순서

• 공정별 분류 - 공사비를 자본적 지출, 수익적 지출, 집기·비품으로 나눕니다. 견적서와 내역서의 품목을 기준으로 합니다.
• 지출 증빙 대조 - 세금계산서와 계좌 이체 내역을 공정별 금액과 맞춥니다. 송금 기록이 없는 금액은 따로 표시합니다.
• 감가상각 확인 - 사업소득에서 감가상각비로 비용 처리한 금액이 있는지 종합소득세 신고서로 확인합니다.
• 신고 바로잡기 - 증빙이 없는 금액이 있으면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 과세표준수정신고서로 수정신고합니다.
• 불복 - 세무조사 결과 통지 후 30일 안에 과세전적부심사청구서, 고지 후 90일 안에 조세심판청구서를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공정마다 자본적 지출인지 수익적 지출인지는 공사 내역과 현장 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비 부인과 부정행위 가산세를 둘러싼 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인테리어 비용도 필요경비가 되나요?
  인테리어 가운데 방 확장, 바닥 전체 교체, 용도 변경을 위한 개조처럼 건물 가치를 높인 부분은 자본적 지출로 필요경비가 될 수 있습니다. 벽지·장판 교체나 도색처럼 기능을 유지하는 수선은 수익적 지출이라 빠지므로 공정별로 나누어 보아야 합니다.
• 세금계산서 없이 현금으로 준 공사비는 안 되나요?
  증명서류가 없어도 실제 지출 사실이 계좌 이체 같은 금융거래 증명서류로 확인되면 필요경비가 될 수 있습니다. 현금으로 주고 영수증도 없다면 지급 사실을 증명하기 어려워 부인될 가능성이 큽니다.
• 가족 업체에 맡긴 공사는 무조건 부인되나요?
  아니요, 특수관계 업체라는 이유만으로 부인되지는 않습니다. 다만 계약 금액과 실제 송금 금액, 시공업체의 세금계산서 발급과 장부가 일치하는지 더 엄격하게 확인하므로 대금 흐름을 처음부터 계좌로 남겨 두어야 합니다.
• 엘리베이터나 냉난방 설비 교체비는 인정되나요?
  엘리베이터나 냉난방장치 설치는 법령이 자본적 지출의 예로 정한 항목이라 증빙이 있으면 필요경비가 됩니다. 단순 고장 수리비는 수익적 지출로 볼 수 있으므로 신규 설치나 전면 교체인지 공사 내역으로 구분해 두십시오.
• 사업소득에서 이미 비용 처리한 공사비는 어떻게 되나요?
  보유 중 사업소득을 계산하면서 감가상각비로 필요경비에 넣은 금액은 양도할 때 취득가액에서 뺍니다. 같은 지출을 두 번 공제받지 못하므로 종합소득세 신고서의 감가상각 명세를 함께 확인해야 합니다.
• 부정행위로 보면 몇 년 전 신고까지 추징되나요?
  부정행위로 국세를 포탈한 것으로 인정되면 부과제척기간이 일반 5년이 아니라 10년이 됩니다. 성격 판단이 달랐을 뿐인 지출은 부정행위가 아니라는 점을 자료로 구별해 주장해야 합니다.
• 납부고지서를 받은 뒤 다툴 수 있는 기한은요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 이의신청은 선택 절차이며, 청구서에는 부인된 공정별로 지출 증빙과 가치 증가 근거를 나누어 붙여야 판단을 받기 쉽습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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