양도소득세

분양권으로 받은 새 아파트를 1년 안에 팔면 세율 70%인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 분양권으로 산 새 아파트는 잔금을 치른 날부터 주택으로 보유한 기간을 따지므로, 그날부터 1년 안에 팔면 분양권을 오래 가졌더라도 양도소득세율 70%가 적용됩니다. 소득세법 제104조는 주택을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%로 정하고 보유기간을 취득일부터 셉니다. 지금은 새 아파트 잔금일부터 2년이 언제 차는지 먼저 계산해 보십시오.

분양권 시절까지 합쳐 2년이 넘었으니 기본세율이라고 단정할 필요는 없지만, 반대로 무조건 높은 세율을 각오할 일도 아닙니다. 새 아파트 잔금일부터 몇 년을 보유했는지만 정확히 세면 적용 세율이 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2003년에 산 집 한 채를 가진 상태에서 2022년 6월 지방 광역시의 아파트 분양권을 5억원에 샀습니다. 아파트는 2024년 12월 잔금을 치르고 완성됐고, C씨는 2025년 11월 이 새 아파트를 8억원에 팔았습니다. 분양권을 산 날부터 3년이 넘었으니 기본세율로 신고했는데, 세무서에서 1년 미만 보유 주택 세율 70%로 다시 계산한 안내를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권으로 산 새 아파트의 보유기간은 언제부터 세나요?

분양권으로 산 새 아파트의 보유기간은 분양권을 산 날이 아니라 새 아파트를 취득한 날, 곧 잔금을 청산한 날(그 전에 등기했다면 등기접수일)부터 셉니다. 양도할 때 자산이 주택이므로 주택으로 보유한 기간에 따라 세율이 정해지기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제104조 제2항은 단기보유 세율을 적용할 보유기간을 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 같은 법 제98조와 시행령 제162조 제1항은 취득일을 대금청산일로 하되, 그 전에 등기했다면 등기접수일로, 잔금 때까지 완성되지 않았다면 완성일로 봅니다.

분양권으로 보유한 기간은 새 아파트의 보유기간에 더해지지 않습니다. 사례의 C씨는 분양권으로 3년 5개월을 보유했지만, 주택으로 보유한 기간은 2024년 12월부터 2025년 11월까지 11개월입니다.

보유기간에 따라 세율은 어떻게 달라지나요?

주택은 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 분양권 상태로 팔면 1년 미만 70%, 1년 이상은 보유기간과 관계없이 60%입니다.

• 주택, 1년 미만 - 양도소득 과세표준의 100분의 70
• 주택, 1년 이상 2년 미만 - 양도소득 과세표준의 100분의 60
• 주택, 2년 이상 - 기본세율
• 분양권, 1년 미만 - 100분의 70
• 분양권, 1년 이상 - 100분의 60

같은 아파트라도 분양권으로 팔 때와 새 아파트로 팔 때의 세율 기준이 다르므로, 매도 시점에 그 자산이 분양권인지 주택인지부터 확인합니다. 분양권을 오래 들고 있다가 완성 직후 팔면, 분양권으로 팔았을 때의 60%보다 높은 70%가 적용될 수 있습니다.

세율 차이는 얼마나 되나요?

분양가 5억원짜리 아파트를 8억원에 판 사례에서 양도차익은 3억원이고, 단순 예시 계산으로 70% 세율을 적용하면 양도소득세가 약 2억 800만원, 기본세율을 적용하면 약 9,300만원입니다. 같은 차익인데 세액이 1억원 넘게 차이 납니다.

1년 이상 2년 미만 보유했다면 60% 세율로 약 1억 7,850만원이 됩니다. 잔금일부터 2년이 지난 2026년 12월 이후에 팔았다면 기본세율이 적용되었을 것입니다. 이 사례는 조정대상지역 밖 아파트를 전제로 했습니다.

새 아파트가 조정대상지역에 있고 다른 집과 함께 2주택이 되는 경우에는 다주택 중과세율과 단기보유 세율 중 큰 세액이 적용될 수 있습니다. 이 경우 양도일 현재 조정대상지역 지정 여부와 중과 배제 규정을 따로 확인해야 합니다.

이미 기본세율로 신고했다면 어떻게 하나요?

기본세율로 잘못 신고한 것을 알았다면 세무서가 경정하기 전에 과세표준수정신고서를 내고 차액을 납부하는 것이 가산세를 줄이는 방법입니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 이내 수정신고하면 과소신고가산세의 100분의 90이, 3개월 이내면 100분의 75가 감면됩니다.

새 아파트의 취득일 자체가 다툼거리인 경우도 있습니다. 잔금 일부가 실제로 남아 있었거나, 사용승인 전 잔금을 치러 완성일이 취득일이 되는 경우라면 보유기간이 달라집니다. 세무서가 과세예고통지를 보냈다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

분양 아파트 단기 양도 대응 순서

• 취득일 확인 - 분양대금 완납 영수증, 등기사항전부증명서, 사용승인일을 대조해 새 아파트 취득일을 확정합니다.
• 보유기간 계산 - 취득일부터 예정 양도일(잔금일)까지 1년과 2년이 언제 차는지 달력에 적어 둡니다.
• 매도 시점 조정 - 급히 팔아야 할 사정이 아니라면 2년이 지난 뒤로 잔금일을 잡는 방안을 세액과 함께 비교합니다.
• 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다.
• 사후 대응 - 세율을 잘못 적용했다면 수정신고를 서두르고, 과세예고통지나 납부고지서를 받았다면 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 승계조합원입주권으로 지은 아파트이거나 조정대상지역 다주택에 해당하면 취득일과 세율을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권·신축주택 양도소득세의 수정신고 검토와 과세전적부심사, 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권 보유기간은 새 아파트 보유기간에 합치나요?
  아니요. 새 아파트의 보유기간은 그 아파트를 취득한 날, 곧 잔금청산일이나 그보다 앞선 등기접수일부터 셉니다. 분양권으로 들고 있던 기간은 주택 보유기간에 더해지지 않으므로, 세율 판단은 잔금일부터 새로 시작합니다.
• 완성 전에 분양권 상태로 팔면 세율은요?
  주택용 분양권은 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상이면 보유기간과 관계없이 60%가 적용됩니다. 분양권은 2년 넘게 보유해도 기본세율이 적용되지 않는다는 점이 주택과 다릅니다.
• 1년 이상 2년 미만 보유하면 몇 퍼센트인가요?
  주택을 1년 이상 2년 미만 보유하고 팔면 양도소득 과세표준의 100분의 60이 적용됩니다. 2년 이상 보유하면 기본세율이 적용되므로 잔금일부터 2년이 차는 날을 확인해 매도 시점을 비교해 봅니다.
• 조정대상지역 아파트라면 세율이 더 높아지나요?
  조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택 이상에 해당하면 중과세율이 적용될 수 있고, 보유기간이 2년 미만이면 중과세율로 계산한 세액과 단기보유 세율로 계산한 세액 중 큰 것을 냅니다. 양도일 현재 지정 여부와 배제 규정을 따로 확인합니다.
• 잔금 전에 입주했다면 취득일이 달라지나요?
  잔금 전 입주만으로 취득일이 바뀌지는 않고, 대금청산일이 원칙입니다. 다만 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 취득일이 되므로 분양대금 완납 영수증과 등기사항전부증명서를 함께 놓고 확인합니다.
• 기본세율로 신고한 뒤 고치면 가산세가 줄어드나요?
  네. 세무서가 경정할 것을 미리 알기 전에 수정신고하면 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 이내는 과소신고가산세의 100분의 90, 3개월 이내는 100분의 75처럼 기간에 따라 감면됩니다.
• 세율 적용에 불복하려면 언제까지 해야 하나요?
  과세예고통지를 받았다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지서를 받은 뒤라면 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있고, 이의신청은 선택 절차입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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